Keine Wohnungsrückgabe durch Wohnungsschlüssel in den Hauswartbriefkasten

Eine Wohnung ist dann zurückgegeben, wenn der Vermieter die Wohnungsschlüssel erhalten hat. Der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Hauswartes reicht dafür nicht aus, es sei denn, eine entsprechende Rückgabe war zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist begründet.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für die Zeit (...). Die Aktivlegitimation der Kl. ergibt sich aus der gerichtlichen Bestellung als Zwangsverwalterin des Grundstücks gemäß § 152 ZVG. Sie entfällt nicht nachträglich dadurch, daß die Zwangsverwaltung nach dem streitgegenständlichen Zeitraum aufgehoben wurde, solange die Zwangsverwaltung nicht tatsächlich aufgrund abschließender Abrechnung beendet ist und dem Zwangsverwalter Entlastung erteilt ist (vgl. BGH NJW-RR 1993, 442; KGR Berlin 2001, 226; LG Berlin, ZK 63, GE 2003, 52 f.). (...)

Die Bekl. schulden ferner ab der Beendigung des Mietverhältnisses durch die fristlose Kündigung Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB (§ 557 BGB a. F.) für die Wohnung, weil diese nicht zurückgegeben wurde. Eine Rückgabe gemäß § 546 BGB (§ 556 BGB a. F.) setzt voraus, daß dem Vermieter der unmittelbare Besitz an der Wohnung eingeräumt wird. Dies setzt grundsätzlich einen Zugang der Schlüssel beim Vermieter voraus. Die erforderliche Rückgabe oder Rücksendung der Schlüssel an die Kl. ist nicht erfolgt. Die Bekl. können sich nicht mit Erfolg auf eine Rückgabe der Wohnungsschlüssel am 13. November 1999 berufen. Der behauptete Einwurf der Schlüssel - samt Anschreiben über die Annahme der Kündigung - in den mit "Hauswart" bezeichneten und im Treppenhaus angebrachten Briefkasten, der bereits vor der Zwangsverwaltung eingerichtet worden ist, stellt keine ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung gegenüber der Kl. dar, weil sie nicht in deren Machtbereich gelangt sind. Denn die Kl. bestreitet insoweit den Briefkasten unterhalten zu haben. Selbst wenn es in der Vergangenheit vor der Bestellung der Zwangsverwaltung ständige Praxis gewesen sein sollte, über diesen Briefkasten mit der "alten" Hausverwaltung zu kommunizieren, so durften die Bekl. nach dem Erhalt des Schreibens der Kl. vom 30. September 1998, mit dem eine Mitteilung über die Einrichtung der Zwangsverwaltung erfolgte, nicht mehr darauf vertrauen, die Schlüssel zur Rückgabe der Mietsache in den Briefkasten des Hauswarts einwerfen zu können. Des weiteren ist nicht vorgetragen worden, daß die Mieter diesen Briefkasten auch zur Rückgabe der Wohnungsschlüssel nutzen durften oder etwa, daß Schreiben der Bekl. oder anderer Nachbarn, die nach der Einrichtung der Zwangsverwaltung in den Briefkasten eingeworfen wurden, den Empfänger erreicht haben. Ferner können sich die Bekl. nicht darauf berufen, die Kl. habe es unterlassen, den von der ehemaligen Hausverwaltung installierten Briefkasten zu demontieren. Denn eine solche Verpflichtung oblag der Kl. aufgrund des vorgenannten Schreibens vom 30. September 1998 nicht, weil die Bekl. damit hinreichend davon unterrichtet worden sind, daß die Verwaltung und die Zuständigkeit der Mietverhältnisse der Kl. oblag. Aufgrund der unterbliebenen Rückgabe der Wohnung liegt auch ein Vorenthalten der Wohnung vor. Der Kl. oblag keine vertragliche Nebenpflicht aus Fürsorgegesichtspunkten, sich nach der fristlosen Kündigung mit Fristsetzung zur Rückgabe aktiv bei den Bekl. nach der Rückgabe der Wohnung zu erkundigen. Eine Verletzung ihrer Mitwirkungspflicht bei der Rücknahme der Wohnung ist nicht gegeben und ein Annahmeverzug ist nicht vorgetragen worden. Auch im Hinblick auf den vorliegend langen Zeitraum der Vorenthaltung liegt in der Geltmachung der Nutzungsentschädigung kein Verstoß gegen Treu und Glauben, da die unterbliebene Rückgabe der Wohnung an die Kl. auf eine unzureichende Sorgfalt der Bekl. und nicht der Kl. zurückzuführen ist.

Die Kl. hat ferner Nachzahlungsansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen (...). Denn der Anspruch umfaßt zumindest den bisher geschuldeten Mietzins inklusive Betriebskosten. Soweit sich die Bekl. darauf berufen, es habe keine Hausreinigung stattgefunden und sie hätten selbst die Schneebeseitigung vorgenommen, ist ihr Vortrag unsubstantiiert. Denn sie haben nicht vorgetragen, wann welche abgerechneten Leistungen nicht erbracht worden sind und in welchem - mangelhaften - Zustand sich das Treppenhaus und die von Schnee und Eis zu räumenden Flächen befunden haben. Es müßte aus ihrem Vortrag ansatzweise erkennbar werden, in welchen Zeiträumen der Zustand des Gebäudes mangelhaft war, damit die Kl. (Zwangsverwalterin) hierauf erwidern und ggf. vom Gericht eine Kürzung der Betriebskosten vorgenommen werden kann. Die Fotos zum Zustand des Treppenhauses ergeben keinen zeitlichen Verlauf, und ihr Aufnahmedatum ist ungewiß. Aufgrund der eingereichten bzw. aus den Betriebskostenabrechnungen ersichtlichen Abrechnungen der Service-Unternehmen spricht darüber hinaus ein Indiz dafür, daß die abgerechneten Leistungen erbracht worden sind, was von den Bekl. zu entkräften wäre.

Eine Wohnung ist erst dann zurückgegeben, wenn die Wohnungsschlüssel beim Vermieter angekommen sind.

Das Mietverhältnis war durch fristlose Kündigung beendet worden. Die Mieter zogen aus, warfen die Wohnungsschlüssel in den Briefkasten des Hauswartes und kümmerten sich nicht weiter um die Sache. Beim Vermieter (vorliegend beim Zwangsverwalter) kamen sie nicht oder wesentlich später an. Gegenüber dem geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung beriefen sich die Mieter darauf, daß über diesen Briefkasten immer mit der bisherigen Hausverwaltung kommuniziert wurde. Sie hätten daher darauf vertrauen können, daß mit Einwurf der Schlüssel in den Hauswartbriefkasten auch die Wohnungsrückgabe erfolgt sei.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, folgte den Argumenten der Mieter nicht. Zur Rückgabe der Wohnung gehöre es, daß dem Vermieter der unmittelbare Besitz an der Wohnung eingeräumt werde. Das setzte grundsätzlich einen Zugang der Wohnungsschlüssel beim Vermieter voraus. Der Einwurf der Schlüssel in den Hauswartbriefkasten genüge dem nicht, zumal den Mietern schon vorher mitgeteilt worden sei, daß das Objekt nunmehr unter Zwangsverwaltung stehe. Der Zwangsverwalter habe keine Pflicht gehabt, den von der ehemaligen Hausverwaltung installierten Briefkasten zu demontieren. Dieser habe auch keine vertragliche Nebenpflicht gehabt, sich nach der fristlosen Kündigung aktiv bei den Mietern nach der Rückgabe der Wohnung zu erkundigen.