Keine Wohnraummangellage in Berlin

Es bestehen erhebliche Anhaltspunkte dafür, daß die in dem Zweckentfremdungsverbot vorausgesetzte Wohnraummangellage in Berlin derzeit nicht mehr besteht.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Antragsteller ist Eigentümer des Hausgrundstücks in Berlin-Charlottenburg. Die im 5. Obergeschoß rechts gelegene, 170 m2 große 6-Zimmerwohnung vermietete er durch "Mietvertrag für gewerbliche Räume" vom 13. August 1991 an einen Steuerberater.

Nach einer vorangegangenen, für sofort vollziehbar erklärten und später bestandskräftig gewordenen, indes nicht vollstreckten Zuführungsaufforderung nebst Zwangsgeldandrohung (vgl. dazu VG Berlin, Urteil vom 3. Dezember 1998 - VG 13 A 263.95 -) forderte das Bezirksamt Charlottenburg - Wohnungsamt - den Antragsteller mit Bescheid vom 10. August 2000 unter Anordnung sofortiger Vollziehung und Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 20.000 DM (erneut) auf, die Wohnung bis zum 30. September 2000 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Den dagegen eingelegten Widerspruch wies das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf mit Widerspruchsbescheid vom 6. Februar 2001 zurück.

Der auf Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung der hiergegen erhobenen Klage - VG 10 A 97.01 - gerichtete Rechtsschutzantrag hat in der aus dem Tenor ersichtlichen Weise gemäß § 80 Abs. 5 VwGO Erfolg.

Die Kammer hat ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides, so daß dessen sofortige Vollziehung nicht im überwiegend öffentlichen Interesse liegt.

Es bestehen nach der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren gebotenen summarischen Prüfung erhebliche Anhaltspunkte dafür, daß die dem Zweckentfremdungsverbot (§ 1 Abs. 1 Satz 1 2. ZwVbVO in der Fassung vom 15. März 1994 - GVBl. S. 91 - in der Gestalt der 1. Änderungsverordnung vom 24. März 1998 - GVBl. S. 79) vorausgesetzte Wohnraummangellage in Berlin derzeit nicht mehr besteht, so daß es an der erforderlichen Grundlage für die auf § 1 Abs. 1 des ZwBesG vom 8. März 1990 (GVBl. S. 627 in der Fassung vom 26. Januar 1993, GVBl. S. 40) gestützte Zuführungsaufforderung fehlt. Eine Wohnraummangellage ist nach dem dem Zweckentfremdungsverbot zugrunde liegenden Artikel 6 § 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes vom 4. November 1971 - BGBl. I S. 1745 - dadurch gekennzeichnet, daß die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Hiervon kann gegenwärtig nicht mehr ausgegangen werden. Denn der Senator der für das Zweckentfremdungsrecht zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz hat im Rahmen der Jahrespressekonferenz Mitte Januar 2001 ausgeführt, erstmals "haben wir in Berlin keine Wohnungsknappheit oder gar Wohnungsnot, sondern deutlich mehr Wohnungen, als vom Markt nachgefragt werden. Der Wohnungsleerstand in der Stadt liegt zur Zeit bei über 100.000 Wohnungen, also bei über 5 % des Wohnungsbestandes (rund 1,85 Mio. Wohnungen). Das sind deutlich mehr als die rund 50.000 Wohnungen Fluktuationsreserve, die ein funktionierender Wohnungsmarkt für Umzüge und Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand benötigt" (zitiert nach GE 2001, S. 164).

Die Zahl der leerstehenden Wohnungen hatte die Senatsverwaltung mit insgesamt 132.000 ermittelt (vgl. GE aaO.). Anhaltspunkte für Zweifel an diesen Angaben sind weder vorgetragen noch sonst erkennbar.

Dafür, daß es sich bei dem erheblichen Wohnungsleerstand um eine nur vorübergehende Entspannung des Wohnungsmarktes handelt oder handeln könnte, ist ebenfalls nichts erkennbar. Vielmehr spricht aus Sicht der Senatsverwaltung alles dafür, daß man sich im gesamten Jahrzehnt auf eine Leerstandsquote von um die 100.000 Wohnungen einstellen müsse und mit einem deutlichen Rückgang der Leerstandsquote nur dann zu rechnen sei, wenn es zu einer - derzeit nicht absehbaren - verstärkten Zuwanderung komme (aaO.). Auch der Regierungsumzug von Bonn nach Berlin, auf den bezogen das Oberverwaltungsgericht Berlin eine abgeschlossene Entwicklung des Wohnungsmarktes in Richtung Entspannung für den Zeitpunkt Januar 2000 in Übereinstimmung mit der Kammer noch verneint hat (vgl. Beschluß vom 15. März 2001 - OVG 5 N 171.00 -), dürfte zum jetzigen Zeitpunkt keinen nennenswerten Nachfrageschub auf dem Wohnungsmarkt mehr nach sich ziehen (können), der geeignet wäre, die behördliche Prognose zu erschüttern.

Mit vorstehender geschilderter Entwicklung korrespondiert, daß inzwischen (u. a. "angesichts der unverändert herrschenden Marktentspannung [und] des beachtlichen Leerstandsvolumens") die Förderung des Mietwohnungsneubaus eingestellt worden ist (Abgeordnetenhaus-Drucksache 13/2973, Seite 15).

Angesichts dessen rechtfertigt auch eine auf Teilmärkten - etwa für große Altbauwohnungen in guten Lagen - nach Presseberichten gleichgebliebene oder gar gestiegene Nachfrage nicht die Annahme, die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen wäre ohne Zweckentfremdungsverbot im Jahre 2001 noch besonders gefährdet.

Daß hiernach die sofortige Vollziehung des angefochtenen Bescheides nicht allein mit der allgemein gehaltenen und nicht belegten Erwägung beanstandungsfrei begründet werden konnte, es handelte sich um eine Wohnung, für die aufgrund ihrer Größe, Lage und Ausstattung eine Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt bestehe, liegt auf der Hand.

Zweckentfremdungsverbotsvorschriften setzen eine Mangellage voraus; einmal dazu erlassene Vorschriften kann eigentlich nur der Gesetzgeber aufheben. Bleibt er allerdings untätig, handeln die Gerichte, wie jetzt das Berliner Verwaltungsgericht.

Der Eigentümer einer großen Altbauwohnung hatte diese zur gewerblichen Nutzung an einen Steuerberater vermietet. Das Bezirksamt verlangte vom Eigentümer unter Androhung eines Zwangsgeldes, die Räume wieder Wohnzwecken zuzuführen. Es konnte sich dazu auf das Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz berufen.

Mit Beschluß vom 25. April 2001 gab das Verwaltungsgericht Berlin dem vorläufigen Rechtsschutzantrag des Eigentümers statt und meinte, es bestünden erhebliche Anhaltspunkte dafür, daß das Zweckentfremdungsverbot obsolet geworden sei, weil die Wohnraummangellage nicht mehr besteht. Die Verwaltungsgerichte waren bisher sehr zurückhaltend in dieser Frage und meinten, es müsse dem Gesetzgeber überlassen bleiben, auf Veränderungen des Wohnungsmarktes zu reagieren. Nachdem nun allerdings der zuständige Senator in Berlin öffentlich erklärt hatte, eine Wohnungsknappheit bestehe nicht mehr, war für die Verwaltungsrichter die Schmerzgrenze überschritten. Die 10. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin meinte, schließlich gehe auch der Gesetzgeber, der die Förderung des Mietwohnungsneubaus eingestellt habe, von einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt aus. Dann sei aber eine gleichgebliebene oder gestiegene Nachfrage auf bestimmten Teilmärkten nicht mehr geeignet, für den gesamten Wohnungsmarkt von einer Mangellage auszugehen.

Der Beschluß hat Bedeutung für praktisch jeden Vermieter und kann schon jetzt als Argumentationshilfe dienen, wenn das Bezirksamt eine Zweckentfremdung beanstandet. Wenn sich die Auffassung des Verwaltungsgerichts in der Rechtsprechung durchsetzt, können Senat und Abgeordnetenhaus weiter untätig bleiben. Das Zweckentfremdungsverbot ist dann von selbst außer Kraft getreten.