Keine Wärmebedarfsberechnung in der Mieterhöhung

Keine Wärmebedarfsberechnung in der Mieterhöhung; Verfassungsverstoß bei Nichtvorlage zum Rechtsentscheid

Die Abweisung einer Klage des Vermieters nach Modernisierung, weil der Mieterhöhungserklärung eine Wärmebedarfsberechnung nicht beigefügt war, ist willkürlich und verstößt gegen die Gewährleistung des gesetzlichen Richters; das LG ist zur Vorlage an das Oberlandesgericht (Kammergericht) zum Erlaß eines Rechtsentscheids verpflichtet. (Leitsatz der Redaktion)

I. 1. Die Beteiligten zu 2) und 3) sind seit Dezember 1994 Mieter einer 4-Zimmer Wohnung in Berlin-Treptow, deren Vermieter der Bf. ist. [...] Mit Schreiben vom 27. Februar 1997 verlangte der Bf. eine Erhöhung des Mietzinses um 192,38 DM auf 999,58 DM ab Oktober 1997, da er folgende Modernisierungsarbeiten durchgeführt habe: Anschluß des Badezimmers an die Gaszentralheizung (Zuschlag 21,08 DM), Einbau einer zentralen Warmwasserversorgung (Zuschlag 25,69 DM), Erneuerung der Elektrosteigeleitung für Küche und Bad sowie der Klingel- bzw. Gegensprechanlage (Zuschlag 42,19 DM) und Anbringen eines Vollwärmeschutzes an der Fassade des Hauses (Zuschlag 103,42 DM). Die Beteiligten zu 2) und 3) erfüllten den Mieterhöhungsanspruch nicht. [...]

Daraufhin erhob der Bf. vor dem AG Köpenick Klage gegen die Beteiligten zu 2) und 3), mit der er deren Verurteilung zur Zahlung des Modernisierungszuschlags von monatlich 192,38 DM sowie die Feststellung begehrte, daß die Beteiligten zu 2) und 3) darüber hinaus auch ab April 1998 zur Zahlung des Modernisierungszuschlags verpflichtet seien. Er trug hierzu unter Vorlage eines Wärmeschutznachweises, einer Wärmebedarfsberechnung und von Gasrechnungen u. a. vor, der durchgeführte Vollwärmeschutz führe zu einer Energieeinsparung und sei wirtschaftlich, weil sie den Gasverbrauch um circa 50 % reduziere. Die Beteiligten zu 2) und 3) traten der Klage u. a. mit dem Vortrag entgegen, das Mieterhöhungsverlangen vom 27. Februar 1997 sei formal unwirksam, da es aus sich heraus nicht nachvollziehbar sei. Es enthalte weder Erläuterungen zu den abgerechneten Maßnahmen noch auch nur die grundlegende Erklärung, daß es sich dabei überhaupt um eine Modernisierung handele. Hinsichtlich des der Erhöhung zugrunde gelegten Vollwärmeschutzes der Fassade hätte der Bf. schon im Erhöhungsverlangen nachvollziehbar angeben müssen, welcher Unterschied beim Energieverbrauch mit und ohne Wärmedämmung auftrete.

Das AG gab der Klage durch Urteil vom 7. Oktober 1998 im wesentlichen statt und wies sie nur insoweit ab, als der verlangte Modernisierungszuschlag 187,76 DM monatlich überstieg. Der Mieterhöhungsanspruch sei hinsichtlich der Wärmedämmung auf 98,80 DM monatlich zu reduzieren, weil eine Erhöhung, die die Einsparung des Mieters um mehr als 200 % übersteige, insoweit die durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit gezogene Zumutbarkeitsgrenze überschreite.

Gegen das Urteil legten die Beteiligten zu 2) und 3) Berufung beim LG Berlin ein.

In der mündlichen Berufungsverhandlung am 16. März 1999 verhandelten die Parteien zur Sache. Anschließend verkündete das LG einen Urteilstenor, wonach der Berufung teilweise stattgegeben und das Urteil des AG dahingehend abgeändert wurde, daß dem Bf. nur noch ein monatlicher Modernisierungszuschlag von 155,10 DM zustand. Durch Beschluß des LG vom 23. März 1999 wurde dieser Tenor "wegen einer offenbaren Unrichtigkeit" dahingehend berichtigt, daß dem Bf. nur noch ein monatlicher Modernisierungszuschlag von 89,23 DM zugesprochen wurde.

In den Entscheidungsgründen des Urteils ist ausgeführt, der Bf. habe keinen Anspruch auf die Umlage der Wärmedämmkosten, da gemäß § 3 Abs. 1 MHG in der Mieterhöhungserklärung dargelegt werden müsse, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergebe. Dies werde in der Regel durch eine Wärmebedarfsberechnung erfolgen. Dies sei jedoch in der Mieterhöhungserklärung nicht dargestellt. Insoweit reiche es auch nicht aus, daß im Prozeß eine Wärmebedarfsberechnung eingereicht worden sei. Insoweit hätte es vielmehr einer neuen Mieterhöhungserklärung bedurft. Daher könne dahinstehen, ob durch das Wirtschaftlichkeitsgebot der Modernisierungszuschlag auf das Dreifache der fiktiven Einsparung von Heizkosten begrenzt sei. 2. Mit der Verfassungsbeschwerde gegen das Berufungsurteil und den Berichtigungsbeschluß rügt der Bf. eine Verletzung von Art. 15 Abs. 1 und Abs. 5 Satz 2 der Verfassung von Berlin - VvB -. Er behauptet, im Zuge der mündlichen Verhandlung am 16. März 1999 habe das LG mit den Prozeßbevollmächtigten ausschließlich erörtert, ob der auf die Wärmedämmungsmaßnahmen entfallende Erhöhungsbetrag aus Gründen der Wirtschaftlichkeit in Abweichung von der bisherigen Rechtsprechung der Kammer auf das Doppelte der fiktiven Einsparung von Heizkosten zu begrenzen sei. Das LG habe seine Entscheidung dahin erkennen lassen, daß es einen Modernisierungszuschlag in Höhe von monatlich 155,10 DM für wirksam halte. Dem habe der verkündete Entscheidungstenor entsprochen. Gründe für die nachträgliche Berichtigung seien weder nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung noch aus der Gerichtsakte ersichtlich.

Der Bf. vertritt die Auffassung, das Urteil verstoße gegen Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB, weil das LG nach § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 ZPO zur Vorlage an das Kammergericht verpflichtet gewesen sei und diese Verpflichtung willkürlich außer acht gelassen habe. Die Frage, ob der Vermieter bei Wärmedämmungsmaßnahmen, die Gegenstand einer nachfolgenden Mieterhöhung nach § 3 MHG seien, bereits in der Erhöhungserklärung darlegen müsse, in welchem Maße die Maßnahme zu einer Verringerung des Verbrauchs von Heizenergie führen werde, oder ob der Vermieter diese Angaben noch im Prozeß nachholen könne, sei nämlich von grundsätzlicher Bedeutung, weil ihre Entscheidung noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheides gewesen sei, Rechtsprechung der Instanzgerichte hierzu ebenfalls nicht vorliege und in der Literatur einhellig davon ausgegangen werde, daß der Vermieter die erforderlichen Angaben im Prozeß noch nachreichen könne.

II. 1. Mit der Rüge, das LG habe den Bf. seinem gesetzlichen Richter entzogen, ist die Verfassungsbeschwerde zulässig und begründet. Das angegriffene Urteil verletzt den Bf. in seinem Grundrecht aus Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB.

Die in Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB in Übereinstimmung mit Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen Richters ist verletzt, wenn ein Gericht die Verpflichtung zur Vorlage an ein anderes Gericht willkürlich außer acht läßt (vgl. BVerfGE 76, 93 [96]; ebenso Beschluß vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 [103]). Diese Voraussetzung ist hier erfüllt. Das LG hätte gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 ZPO einen Rechtsentscheid einholen müssen (a). Die Nichtbeachtung dieser gesetzlichen Vorlagepflicht ist offenkundig unhaltbar und damit objektiv willkürlich (b).

a) Das LG war gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 ZPO zur Vorlage an das Kammergericht verpflichtet. Will nämlich ein LG als Berufungsgericht eine Rechtsfrage entscheiden, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt, so hat es nach dieser Vorschrift vorab eine Entscheidung des im Rechtszug übergeordneten Oberlandesgerichts herbeizuführen, wenn die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung und noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden ist. Die in dem angefochtenen Urteil bejahend entschiedene Frage, ob bei Wärmedämmaßnahmen gemäß § 3 Abs. 1 MHG bereits in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 Abs. 3 MHG dargelegt werden muß, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt, war von grundsätzlicher Bedeutung.

Diese Frage kann sich nicht nur im vorliegenden und in wenigen anderen Verfahren, sondern bei allen Wohnraummietverhältnissen stellen und ist deshalb von allgemeiner Bedeutung. Es handelt sich auch nicht etwa um eine Frage, die nur nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalles beurteilt und entschieden werden kann und deshalb einem Rechtsentscheid nicht zugänglich wäre. Vielmehr geht es um die Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG, wonach die Mieterhöhungserklärung nur wirksam ist, wenn in ihr die Erhöhung "aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen nach Absatz 1 erläutert wird".

Diese Auslegungsfrage war auch klärungsbedürftig. Die vom LG vertretene Auffassung wurde - soweit ersichtlich - vor dem Urteil derselben Kammer vom 5. März 1999 - 64 S 323/98 - (GE 1999, S. 575) weder in der Rechtsprechung noch im Schrifttum vertreten. In der Kommentarliteratur wurde überwiegend angenommen, daß der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung nicht zu erläutern braucht, aus welchen Gründen er eine bestimmte Maßnahme als Modernisierung oder Energieeinsparung wertet (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Rn. III 805; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz/ Miethöhegesetz, 5. Aufl. 1995, § 3 MHG Rn. 38; Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz, 2. Aufl. 1997, §§ 13, 3 MHG Rn. 119; Bub/Treier/ Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Rn. III. A. 564). Die vom LG angenommene Pflicht, in die Mieterhöhungserklärung in der Regel eine Wärmebedarfsberechnung aufzunehmen, weicht hiervon nicht nur ab, sondern geht sogar noch über die von der Gegenmeinung geforderte Pflicht zu einer plausiblen Darlegung der genannten Gründe (Emmerich, Miete, 7. Aufl. 1999, § 3 MHG Rn. 31) weit hinaus. Ob eine so weitgehende Erläuterungspflicht vom Zweck des § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG, dem Schutzbedürfnis des Mieters Rechnung zu tragen, geboten ist oder nicht das Interesse des Vermieters an baldiger Mieterhöhung durch zu strenge formale Anforderungen schon im Vorfeld eines etwaigen Rechtsstreits übermäßig beeinträchtigt, bedarf schon aus Gründen der Gleichheit vor dem Gesetz und der Rechtssicherheit einer einfachrechtlich verbindlichen Klärung durch die höchstrichterliche Rechtsprechung, zumal diese Frage unter den Gesichtspunkten des Rechts auf Eigentum und auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes auch verfassungsrechtlich bedeutsam ist (vgl. BVerfGE 53, 352 [357 ff.]).

Die Nichtvorlage war objektiv unter keinem Gesichtspunkt vertretbar. Die Klärungsbedürftigkeit der genannten Frage hatten die Prozeßparteien deutlich herausgearbeitet. Sowohl der Bf. als auch die Beteiligten zu 2) und 3) hatten Ausführungen dazu gemacht, ob schon im Erhöhungsverlangen nachvollziehbar angegeben werden müsse, welcher Unterschied beim Energieverbrauch mit und ohne Wärmedämmung auftrete. Der Bf. hatte hierzu auf die erwähnte Kommentierung von Beuermann hingewiesen, die weitere Literaturnachweise enthält. Angesichts dessen mußte sich dem LG auch ohne ausdrückliches Vorlageverlangen des Bf. die Verpflichtung zur Vorlage aufdrängen. Ober die grundsätzliche Bedeutung der vom LG aufgestellten Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung bei Wärmedämmaßnahmen konnte kein vernünftiger Zweifel bestehen.

Der Vermieter hatte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt; streitig waren zum Schluß nur noch die Kosten für die Anbringung eines Vollwärmeschutzes. Das Amtsgericht hatte in Übereinstimmung mit der herrschenden Meinung die Mieterhöhung insoweit auf 200 % der Heizkostenersparnis beschränkt. In der Berufungsverhandlung vor der 64. Kammer des Landgerichts Berlin ging es u. a. darum, ob die Rechtsprechung der Kammer, der Modernisierungszuschlag sei auf das Dreifache (300 %) beschränkt, aufgegeben werden solle (vgl. Maciejewski, MM 1994, 397). Im Anschluß an die Verhandlung wurde ein Urteil verkündet, wonach der Modernisierungszuschlag auf 155,10 DM festgesetzt wurde; eine Woche später berichtigte dies die Kammer auf 89,23 DM. In den Entscheidungsgründen heißt es, es könne dahinstehen, ob der Zuschlag auf das Doppelte oder auf das Dreifache der Einsparung von Heizkosten begrenzt sei, da überhaupt kein Modernisierungszuschlag geschuldet werde. Die Wärmebedarfsberechnung sei erst im Prozeß vorgelegt worden, so daß die Mieterhöhung nicht ausreichend erläutert und damit unwirksam sei. Die Verfassungsbeschwerde des Vermieters war erfolgreich.

Wie der Verfassungsgerichtshof von Berlin in seinem Beschluß vom 20. Dezember 1999 ausführt, war das Landgericht bei einer derart strengen Anforderung an die Erläuterungspflicht des Vermieters zur Vorlage an das Kammergericht verpflichtet, da die Auffassung der Kammer weder in Rechtsprechung noch im Schrifttum vertreten werde. Die 64. Kammer hatte schon vorher mit Urteil vom 5. März 1999 in einem ähnlichen Fall die Klage abgewiesen, was uns zu kritischen Anmerkungen veranlaßte (GE 1999, 546), da hier Fragen der Begründetheit der Mieterhöhung (Nachweis der Energieeinsparung) schon im Vorfeld der Zulässigkeit (Wirksamkeit der Mieterhöhung) erörtert werden. Der Verfassungsgerichtshof meint dazu, die Nichtvorlage zur Klärung durch Rechtsentscheid sei objektiv unter keinem Gesichtspunkt vertretbar. Es ist also zu erwarten, daß demnächst ein Rechtsentscheid des Kammergerichts die Frage klären wird.