Keine Vormerkung für Auflassung eines realen Grundstücksteils an Miteigentumsanteil

Eine Vormerkung für einen Anspruch auf Auflassung eines realen Grundstücksteils kann nicht an einem Miteigentumsanteil eingetragen werden.

Das Grundbuchamt hat mit Recht den Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung zurückgewiesen.

I. Es fehlt bereits an einer hinreichend bestimmten Bewilligung. Die Bewilligung einer Vormerkung muss mit der im Grundbuchverfahren erforderlichen Bestimmtheit enthalten, an welchem Belastungsobjekt die Vormerkung eingetragen werden soll und welcher Art der vorzumerkende Anspruch ist (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 1507). Nach § 9 des Grundstückskaufvertrages vom 28. August 2012 (UR-Nr. 1997/2012) haben die Beteiligten bewilligt und beantragt, „für den Käufer zur Sicherung seines Anspruchs auf Übertragung des Eigentums am Kaufgegenstand, vor Teilung des Grundstücks auch am Stammgrundstück, lastend auf den Anteilen der Verkäufer an dem Stammgrundstück" eine Vormerkung im Grundbuch einzutragen. Als Kaufgegenstand haben die Beteiligten in § 1 Abs. 2 des Kaufvertrages das noch unvermessene, näher bezeichnete Teilstück 1 des im Grundbuch eingetragenen, im Beschlusseingang benannten Grundstücks definiert. Nach § 1 Abs. 1 des Kaufvertrages haben die Beteiligten zu 1. und 2. hingegen ihre jeweiligen ¼-Anteile an dem derzeit noch eingetragenen Grundstück verkauft. Diese Angaben sind widersprüchlich. Denn die zwei ¼-Anteile der Beteiligten zu 1. und 2. an dem bisher eingetragenen Grundstück sind bisher rechtlich nicht identisch mit der Teilfläche 1, auch wenn die Beteiligten zu 1. und 2. und die weiteren Eigentümer des bisherigen Grundstücks die (noch nicht vollzogene) Realteilung des Grundstücks beabsichtigen, im Zuge derer die Beteiligten zu 1. und 2. zu je ½ Eigentümer der Teilfläche 1 werden sollen. Das Eigentumsrecht des Bruchteilseigentümers bezieht sich nicht auf einen realen, sondern auf einen ideellen Anteil der im Bruchteilseigentum stehenden Sache (Palandt-Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 1008 Rdn. 1). Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil allein verfügen (§ 747 Satz 1 BGB), über den gemeinschaftlichen Gegenstand - oder Teile von diesem - jedoch nur zusammen mit den anderen Teilhabern (§ 747 Satz 2 BGB).

Welchen Übertragungsanspruch die einzutragende Vormerkung sichern sollte, ist auch nicht durch Auslegung zu ermitteln. Im Hinblick auf den das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen kann auf die Auslegung einer Eintragungsbewilligung nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (Demharter, GBO, 28. Aufl., § 19 Rdn. 28). Bei der Auslegung ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BGHZ 92, 351, 355; 113, 374, 378). Da der Wortlaut der Urkunde als Kaufgegenstand und damit als Gegenstand des zu sichernden Übereignungsanspruchs einerseits die Anteile und andererseits die Teilfläche 1 angibt, ist er für die Auslegung unergiebig. Auch ein nächstliegender Sinn der Erklärung ist nicht mit der nötigen Eindeutigkeit zu ermitteln, da sowohl die Übertragung der Anteile als auch die künftige Übertragung einer noch entstehenden Teilfläche möglich ist, die bereits vor der Grundstücksteilung durch Vormerkung gesichert werden könnte (BGH, DNotZ 1973, 96).

Das Grundbuchamt hat deshalb mit Recht um Klarstellung gebeten, worauf der mit der Vormerkung zu sichernde Übertragungsanspruch gerichtet ist. Diese Klarstellung ist nicht in einer § 29 GBO genügenden Form erfolgt.

II. Doch selbst wenn die Bewilligung in dem Sinne ausgelegt würde, dass - wie es die Beteiligten auf den Hinweis des Grundbuchamts mit Schriftsatz vom 17. September 2012 vertreten haben – die Vormerkung den Anspruch auf Übertragung der Teilfläche 1 sichern sollte, wäre sie dennoch nicht wie beantragt eintragungsfähig.

Eine Vormerkung kann, da sie den Rang für ein bestimmtes dingliches Recht sichern soll, nur an dem Gegenstand eingetragen werden, an dem die durch sie zu sichernde Rechtsänderung einzutragen sein wird (BayObLG, Rpfleger 1972, 442; 1974, 261). Eine Vormerkung für den Anspruch auf Übertragung einer Grundstücksteilfläche könnte deshalb nur an dem Grundstück selbst eingetragen werden. Die Beteiligten haben hingegen die Eintragung an den jeweiligen Miteigentumsanteilen der Beteiligten zu 1. und 2. beantragt. Anders kann die Formulierung „vor Teilung des Grundstücks auch am Stammgrundstück, lastend an den Anteilen der Verkäufer am Stammgrundstück" nicht verstanden werden. So haben die Beteiligten auch in der Beschwerdebegründung nochmals ausgeführt, die Vormerkung sei einzutragen an den Anteilen der Beteiligten zu 1. und 2. An einem Miteigentumsanteil kann jedoch eine Vormerkung für einen Anspruch auf Auflassung eines realen Grundstücksteils nicht eingetragen werden (BayObLG, Rpfleger 1987, 154), weil an diesem Miteigentumsanteil allein eine Rechtsänderung in Bezug auf das Grundstück insgesamt oder eine reale Teilfläche von diesem nicht vollzogen werden kann. Ein realer Teil des gemeinschaftlichen Grundstücks kann nicht von einem ideellen Miteigentumsanteil abgeschrieben werden, weil er - ebenso wie das Grundstück insgesamt - auch allen weiteren Miteigentumsanteilen zugeordnet ist.

An einem Miteigentumsanteil kann keine Vormerkung für einen Anspruch auf Auflassung eines realen Grundstücksteils eingetragen werden.

Die Käufer beantragten die Eintragung einer Vormerkung für den Anspruch auf Übertragung einer Grundstücksteilfläche an den jeweiligen Miteigentumsanteilen der Verkäufer aufgrund einer Bewilligung der Verkäufer, für die Käufer zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übertragung des Eigentums am Kaufgegenstand – Teilstück 1 des Grundstücks –, vor Teilung des Grundstücks auch am Stammgrundstück, lastend auf den Anteilen der Verkäufer an dem Grundstück eine Vormerkung einzutragen. Da die Verkäufer jedoch ihre – mit dem Teilstück rechtlich noch nicht identischen – jeweiligen 1/4 Anteile an dem Grundstück verkauft hatten, wies das Grundbuchamt den Antrag zurück. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Käufer. Die Beschwerde wurde vom Kammergericht zurückgewiesen.

Schon die Bewilligung zur Eintragung der Vormerkung sei nicht hinreichend bestimmt gewesen, weil angesichts der Diskrepanz zwischen den verkauften Anteilen und dem damit noch nicht rechtlich identischen Kaufgegenstand nicht – auch nicht durch Auslegung – ermittelt werden könne, an welchem Belastungsobjekt die Vormerkung einzutragen sei und welcher Art der vorzumerkende Anspruch sei.

Selbst bei Auslegung der Bewilligung dahin gehend, dass die Vormerkung den Anspruch auf Übertragung der Teilfläche habe sichern sollen, habe die Vormerkung nicht eingetragen werden können, da sie nur an den Miteigentumsanteilen der Verkäufer beantragt worden sei, an den Miteigentumsanteilen jedoch eine Vormerkung für einen Anspruch auf Auflassung eines realen Grundstücksanteils nicht eingetragen werden könne. Eine Vormerkung könne, da sie den Rang für ein bestimmtes dingliches Recht sichern solle, nur an dem Gegenstand eingetragen werden, an dem die Rechtsänderung eingetragen wird, die durch die Vormerkung gesichert werden soll.