Keine Vollmacht eines Mitarbeiters der Hausverwaltung bei Kündigung

Aus der Stellung einer Person als Mitarbeiter einer Grundstücksgesellschaft im Bereich der Verwaltung von Mieträumen und von Verhandlungen mit Mietern ergibt sich grundsätzlich für den Mieter nicht die Kenntnis (§ 174 Satz 2 BGB), dass diese Person auch zur Erklärung einer Kündigung bevollmächtigt ist. Denn es macht einen qualitativen Unterschied, ob Verhandlungen im Rahmen des Betriebsverhältnisses eines Mietvertrages geführt werden oder ob der Mietvertrag als Grundverhältnis beendet werden soll. Auch muss der Mieter nicht davon ausgehen, dass die Kündigung eines Mietvertrages in anderer Form unterzeichnet wird als dessen Abschluss.

Die Kl. (Vermieterin) nimmt den Bekl. (Mieter) nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietrückstandes mit Schreiben vom 24. November 2008, dem Bekl. zugegangen am 1. Dezember 2008, auf Räumung von Gewerberaum in Anspruch. Das Schreiben ist unterschrieben mit „i.A. M. K." und „i.A. M. S." Der Bekl. wies die Kündigung mit Anwaltsschreiben vom 8. Dezember 2008 wegen fehlender Vollmacht zurück.

Nach Erhebung der Klage und Rücknahme des ursprünglichen Zahlungsantrags kündigte die Kl. das Mietverhältnis mit Schriftsatz vom 23. Februar 2009 vorsorglich erneut, weil nach ihrer Berechnung für Dezember 2008 sowie Januar und Februar 2009 erneut erhebliche Mietrückstände aufgelaufen seien.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt, das Mietverhältnis sei nicht durch die Kündigung vom 24. November 2008 beendet worden, denn der Bekl. habe dieser Kündigung zu Recht nach § 174 Satz 1 BGB widersprochen, weil ihr eine Vollmachtsurkunde nicht beigelegen habe. Selbst wenn die Unterzeichner mit dem Bekl. zuvor über die Miete und eine Beendigung des Mietverhältnisses verhandelt haben sollten, sei daraus nicht erkennbar gewesen, dass sie auch Kündigungen hätten erklären dürfen. Die Zurückweisung sei auch unverzüglich, nämlich binnen einer Woche erfolgt. Die fristlose Kündigung im Prozess sei unwirksam, weil zu diesem Zeitpunkt keine rechtfertigenden Mietrückstände aufgelaufen seien.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Kl. mit ihrer Berufung und macht geltend, die Zurückweisung sei nach § 174 Satz 2 BGB ausgeschlossen sowie treuwidrig, weil der Bekl. bereits zuvor von der Bevollmächtigung des Herrn K. in Kenntnis gesetzt worden sei.

Selbst wenn aber die Bevollmächtigung des Herrn K. nicht beweisbar wäre, hätte im Wege einer teleologischen Reduktion des § 174 Satz 1 BGB eine Zurückweisung nicht zugelassen werden dürfen, um einer unerträglichen Beeinträchtigung des Rechtsverkehrs entgegenzuwirken in den Fällen, in denen es nicht üblich sei, firmeninterne Vollmachten im Rechtsverkehr offenzulegen. Jedenfalls sei die Zurückweisung nicht „unverzüglich" erfolgt, weil die Kl. auf eine postwendende Zurückweisung, also in weniger als einer Woche habe vertrauen dürfen.

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg, die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Berufungsgerichts, § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall.

1. Ausschluss der Zurückweisung nach § 174 Satz 2 BGB

Entgegen der Auffassung der Kl. war die Zurückweisung der Kündigung vom 24. November 2008 nicht ausgeschlossen, weil der Bekl. bereits zuvor von der Bevollmächtigung des Herrn K. in Kenntnis gesetzt worden wäre oder die Zurückweisung als treuwidrig einzustufen wäre.

a) Kenntnis von der Bevollmächtigung

Nach § 174 Satz 2 BGB ist die Zurückweisung ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte. Dass dies ausdrücklich hinsichtlich eines oder beider Unterzeichner der Kündigung vom 24. November 2008, M. K. und M. S., der Fall gewesen sei, legt die Kl. nicht dar.

Wird der Vertreter in eine Stellung berufen, die üblicherweise mit einer entsprechenden Vollmacht ausgestattet ist, steht dies zwar einer Mitteilung der Bevollmächtigung gleich (vgl. BAG NJW 1981, 2374). Wird dagegen vom Sachbearbeiter, vom Referatsleiter oder dem Sozius des Insolvenzverwalters gekündigt, besteht das Zurückweisungsrecht (vgl. Palandt/ Heinrichs, BGB, 68. Aufl. 2009, § 174 Rn. 7).

Für den Streitfall kann nicht festgestellt werden, dass die Unterzeichner der fristlosen Kündigung durch die Kl. in eine Stellung berufen waren, die üblicherweise mit einer entsprechenden Vollmacht ausgestattet ist.

aa) Aus der Stellung des M. K. als Mitarbeiter der Kl. im Bereich der Verwaltung der Mietsache und von Verhandlungen des M. K. für die Kl. mit dem Bekl. (4. November 2008 zu Mieterhöhungen, Angebot zur Beendigung des Mietverhältnisses am 12. November 2008, erneut übermittelt mit Schreiben vom 12. November 2008, K 5) hat sich für den Bekl. nicht eindeutig ergeben müssen, dass die Unterzeichner der Kündigung dafür eine entsprechende Vollmacht hatten.

So hat das Landgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass die vorbezeichneten, von der Kl. mit Schriftsatz vom 23. Februar 2009 vorgetragenen Verhandlungen des M. K., zu denen er aufgrund seiner Aufgaben bei der Kl. ermächtigt gewesen sein mag, nicht den Rückschluss zulassen, er sei auch zur Kündigung berechtigt gewesen, wobei im Übrigen auf die Sicht des Bekl. abzustellen ist.

Denn es macht einen qualitativen Unterschied, ob Verhandlungen im Rahmen des Betriebsverhältnisses eines Mietvertrages geführt werden oder ob das Grundverhältnis begründet oder beendet werden soll.

Aus dem von der Kl. zur Stütze ihrer Auffassung eingereichten Schreiben vom 12. November 2008 (K 5) folgt auch deutlich, dass schriftliche Äußerungen über Vertragsverhandlungen nicht nur von einem, sondern von zwei Mitarbeitern der Kl. unterzeichnet werden; so ist dieses Schreiben unterzeichnet mit „i.A. M. K." und „i.A. E. R."

Auch die Unterzeichnung „i.A.", also „im Auftrag", wird im Rechtsverkehr deutlich unterschieden von der Unterzeichnung „i.V.", also „in Vertretung", und bringt zum Ausdruck, dass gerade keine Vollmacht zur Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen besteht.

Diese Einschätzung wird durch die Art der Unterzeichnung der Kl. bei Abschluss des Mietvertrages (Grundverhältnis) bestätigt. So hat die Kl. den Mietvertrag der Parteien vom 4. Mai 2005 unterzeichnet:

„G. mbH, vertreten durch die Geschäftsführer Dipl.-Kaufmann V. E. und Dipl.-Kaufmann Dr. H. W., diese vertreten durch J. H.-M. und E. R.",

wobei beide Letztgenannten unterschrieben haben.

Der Mieter muss nicht davon ausgehen, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses in anderer Form unterzeichnet wird als dessen Begründung.

Auch der Umstand, dass E. R. den Vertrag „in Vertretung" unterschrieben, das Schreiben vom 12. November 2008 jedoch „i.A." unterzeichnet hat, belegt, dass Letzteres gerade nicht „i.V.", also in rechtsgeschäftlicher Vertretung der Kl. geschehen ist.

bb) Im Übrigen trägt die Kl. nichts dazu vor, woraus der Mieter hätte erkennen müssen, dass M. S., der rechts neben M. K. die fristlose Kündigung vom 24. November 2008 „i.A." unterschrieben hat, dazu von der Kl. bevollmächtigt gewesen sein soll, diese insoweit rechtsgeschäftlich zu vertreten.

b) Treuwidrigkeit, § 242 BGB

Auf Seite 5 ihres Schriftsatzes vom 23. Februar 2009 hat die Kl. dazu erstinstanz­lich vorgetragen, die Zurückweisung sei rechtsmissbräuchlich, weil der Kündigungsempfänger den Bevollmächtigten während der Korrespondenz als Vertreter des Kündigenden akzeptiert hat.

§ 242 BGB schließt die Zurückweisung aus, wenn der Vertreter innerhalb einer ständigen Geschäftsverbindung bereits wiederholt entsprechende Handlungen vorgenommen hat (vgl. LG Aachen NJW 1978, 1387) oder wenn ihm die Abwicklung des gesamten Vertragsverhältnisses übertragen war (vgl. KG BB 1998, 607).

Dass diese Voraussetzungen nicht vorliegen, wurde bereits vorstehend unter a) ausgeführt. Zusätzlich kann verwiesen werden auf das Schreiben der Kl. vom 23. April 2007 (Mahnung), das gefertigt ist „i.V. S. B." und „i.A. E. R." und auf das Schreiben der Kl. vom 30. Juli 2008 (Mieterhöhung), unterschrieben „i.V. W. S." und „i.A. E. R."

Daraus wird zusätzlich deutlich, dass einerseits die Kl. zwischen Personen unterscheidet, die sie rechtsgeschäftlich vertreten und solchen, die - nur - in ihrem Auftrag handeln. Andererseits wird aus allen vorgelegten Schreiben der Kl. deutlich, dass der Bekl. in der Vorkorrespondenz nicht immer mit derselben Person zu tun hatte, die ihm gegenüber für die Kl. auftrat. Daher kann auch nicht festgestellt werden, dass der Bekl. als Kündigungsempfänger die Unterzeichner der fristlosen Kündigung vom 24. November 2008 als Vertreter der Kl. akzeptiert hat, zumal nicht erkennbar ist, dass M. S. zuvor überhaupt gegenüber dem Bekl. aufgetreten ist.

Wenn die Kl. auf Seite 3 unten der Berufungsbegründung geltend macht, es habe bei Unterzeichnung der fristlosen Kündigung keine „echte Stellvertretung" im Sinne der §§ 164 ff. BGB vorgelegen, weil die zuständigen Sachbearbeiter der Kl. keinen eigenen Willen bilden würden, sondern nach Vorgaben der Geschäftsleitung handeln, so verhilft auch dies der Berufung nicht zum Erfolg.

Denn wenn das zuträfe, wäre die fristlose Kündigung nicht vom Erklärenden unterzeichnet; dies führte schon wegen der Schriftformklausel in § 17 Nr. 2 des Mietvertrages der Parteien zu ihrer Unwirksamkeit, §§ 126, 127 BGB.

Darüber hinaus wäre auch dann für den Kündigungsempfänger nicht erkennbar, ob die Kündigung als einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung von einem Bevollmächtigten des Kündigenden erklärt worden ist. Da bei einem einseitigen Rechtsgeschäft eine Vertretung ohne Vertretungsmacht unzulässig ist (§ 180 BGB), ist es für den Erklärungsempfänger wichtig und entscheidend, ob der als Vertreter Auftretende bevollmächtigt ist oder nicht.

Die Kl., aaO., meint weiter, um einer „unerträglichen Beeinträchtigung des Rechtsverkehrs entgegenzuwirken", sei die Möglichkeit einer Zurückweisung nach § 174 Satz 1 BGB nur zuzulassen, wenn ernsthafte Zweifel an der Legitimation des Ausstellers bestehen. Selbst wenn man diesen Gedanken teilen würde: Im Streitfall bestehen für den Erklärungsempfänger ernsthafte Zweifel an der Vertretungsmacht der Unterzeichner K. und S., denn es ist nicht erkennbar, dass M. S. schon zuvor für die Kl. gegenüber dem Bekl. tätig geworden ist. Ebenso wenig folgt aus dem Zusatz „i.A.", also „im Auftrag", zu den Unterschriften, dass die Unterzeichner Vertretungsmacht besaßen, für die Kl. rechtsgeschäftliche Erklärungen abzugeben, zumal die Kl. sowohl bei Abschluss des Mietvertrages als auch in der Vorkorrespondenz zwischen den Personen unterschieden hat, die sie rechtsgeschäftlich vertreten und „i.V." unterzeichnen, und solchen, die nicht rechtsgeschäftlich vertreten und „i.A." unterschreiben. Es ist auch nicht erkennbar, dass es zu einer unerträglichen Beeinträchtigung des Rechtsverkehrs der Kl. führen würde, wenn sie nicht nur den Abschluss, sondern auch die Beendigung des Mietvertrages durch vertretungsberechtigte Mitarbeiter unterzeichnen ließe.

2. Verfahrensfehler

Die Kl. beanstandet auf Seite 3 ihrer Berufungsbegründung, das angefochtene Urteil beruhe auf einer pflichtwidrig unterlassenen Beweiserhebung nach pflichtwidrig unterlassenem Hinweis durch das Landgericht. Dies führt weder zu einer Beweisaufnahme noch zu einem Erfolg der Berufung.

a) Das Landgericht hat es nicht pflichtwidrig unterlassen, nach § 139 ZPO darauf hinzuweisen, dass es Zweifel an der von der Kl. vorgetragenen Bevollmächtigung des M. K. habe.

Denn das Gericht ist nicht verpflichtet, eine Partei auf die Unschlüssigkeit ihres Vertrags hinzuweisen, wenn der Gegner die Partei bereits darauf aufmerksam gemacht hat (vgl. KG, Beschluss vom 3. März 2009 - 7 U 132/08 - MDR 2009, 826).

Das war hier der Fall, denn der Bekl. hatte auf Seite 3 und 4 seines Schriftsatzes vom 13. März 2009 (in Erwiderung auf den Schriftsatz der Kl. vom 23. Februar 2009) darauf hingewiesen, dass sich aus Verhandlungen über die Miethöhe durch einen bestimmten Mitarbeiter des Vermieters nicht auf dessen Bevollmächtigung zur Kündigung schließen lässt.

b) Im Übrigen ist die Ursächlichkeit eines angeblich unterlassenen Hinweises durch das Landgericht für die angefochtene Entscheidung nicht erkennbar.

Die Rüge der Verletzung der richterlichen Hinweispflicht hat nur dann Erfolg, wenn die Pflichtverletzung für das angefochtene Urteil ursächlich war (Senat, Urteil vom 2. September 2004 - 12 U 97/03 -). Damit das Rechtsmittelgericht die Kausalität einer Verletzung der Hinweispflicht prüfen kann, muss in der Rechtsmittelbegründung angegeben werden, was auf den entsprechenden Hinweis hin vorgetragen worden wäre (KG, Beschluss vom 7. September 2006 - 8 U 107/06 - KGR 2007, 72 = MDR 2007, 677; Zöller, ZPO, 27. Aufl. 2009, § 139 Rn. 20). Ein derartiger Vortrag ist in der Berufungsbegründung nicht enthalten.

3. Rechtzeitigkeit der Zurückweisung

Der Bekl. hat die Kündigung am Montag, 1. Dezember 2008, erhalten und durch Anwaltsschreiben vom Montag, 8. Dezember 2008 zurückgewiesen. Entgegen der Auffassung der Kl. auf Seite 4 der Berufungsbegründung ist die Zurückweisung der Kündigung auch unverzüglich (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB) im Sinne des § 174 Satz 1 BGB erfolgt.

Die Zurückweisung muss nicht sofort, aber ohne schuldhaftes Zögern, also innerhalb einer nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessenden Prüfungs- und Überlegungsfrist erklärt werden (vgl. BGH NJW 2005, 1869). Eine Zurückweisung nach 3 Wochen oder 17 Tagen ist nicht mehr unverzüglich (BAG DB 1999, 1612; OLG Hamm NJW-RR 1988, 282), auch 6 Tage können schon zu lang sein (OLG Hamm NJW 1991, 1185).

Allerdings betrifft die letztgenannte Entscheidung, auf die sich die Kl. auf Seite 4 der Berufungsbegründung bezieht, einen mit dem Streitfall nicht vergleichbaren Sonderfall der Kündigung einer Vielzahl von Versicherungsverträgen durch einen Versicherungsmakler gegenüber dem Versicherer, wobei der Vorgang zuvor mehrere Tage unbearbeitet auf dem Schreibtisch des Sachbearbeiters gelegen hat.

Im Falle des Bekl. als Betreiber einer Gaststätte kann nicht eine so zügige Bearbeitung erwartet werden wie von einem „geordneten Versicherer" (OLG Hamm, aaO.), weil er für derartige Vorgänge kein Büro unterhält und Derartiges nicht zu seinem täglichen Geschäftsbetrieb zu zählen ist.

Daher hält der Senat mit dem Landgericht die Zurückweisung der Kündigung durch Anwaltsschreiben vom 8. Dezember 2008, also binnen einer Woche, für rechtzeitig.

Auch wenn der Mieter in der Vergangenheit mit einem Mitarbeiter der Grundstücksgesellschaft über Einzelheiten des Mietvertrages verhandelt hat, muss der Mieter nicht daraus schließen, dass dieser Mitarbeiter auch zur Kündigung bevollmächtigt ist, entschied das Kammergericht. Daraus folgt der Rat: Im Zweifel besser eine Vollmacht beifügen.

Der Geschäftsraummietvertrag enthielt eine Regelung, wonach die Vermieterin nach gewisser Zeit unter bestimmten Voraussetzungen zur Anhebung der Miete berechtigt war. Nach Ablauf der Mietfestschreibung fand ein Schriftwechsel zwischen einem Mitarbeiter der Vermieterin und dem Mieter statt, in dem es um die Mieterhöhung bzw. Beendigung des Mietverhältnisses im Falle der Nichteinigung ging. Nachdem eine Übereinkunft nicht erzielt werden konnte, kündigten dieser und ein weiterer Mitarbeiter im Hinblick auf angebliche Mietrückstände fristlos, und zwar unter Voranstellung von „i. A." vor ihren Unterschriften. Der Mieter wies die Kündigung u. a. deswegen zurück, weil eine Vollmacht auf die Unterzeichner nicht beigelegen hatte. Die Vermieterin erhob daraufhin Klage auf Räumung und Herausgabe.

Das Landgericht wies die Klage ab; die Berufung blieb erfolglos. Die Zurückweisung der Kündigung sei zu Recht erfolgt. Darauf, dass der Mitarbeiter der Vermieterin zuvor mit dem Mieter verhandelt habe, käme es nicht an, weil hieraus auf eine Bevollmächtigung zur Kündigung nicht geschlossen werden konnte. Der Schriftwechsel habe das „Betriebsverhältnis" und nicht das „Grundverhältnis" des Mietvertrages betroffen, so dass auf eine Vollmacht zur Kündigung nicht geschlossen werden konnte. Da zudem der Mietvertrag durch die Geschäftsführer der Vermieterin unterzeichnet worden sei, habe der Mieter nicht damit rechnen müssen, dass die Kündigung in anderer Form unterzeichnet werde.

§ 174 Abs. 1 BGB setzt bei einseitigen Rechtsgeschäften wie der Kündigung eines Vertrages die Vorlage einer Vollmacht voraus, wenn die Erklärung nicht durch den Vertragspartner, sondern durch einen Vertreter abgegeben wird. Die Zurückweisung der Kündigung ist aber dann ausgeschlossen, wenn der Kündigungsempfänger vom Vollmachtgeber Kenntnis von der Bevollmächtigung erlangt hat. Eine zufällige Kenntniserlangung reicht nicht aus (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 68. Aufl., § 174 Rn. 7), wohl aber genügt eine konkludente Inkenntnissetzung des Kündigungsempfängers (MünchKommBGB/Schramm, 5. Aufl., § 174 Rn. 8). Ausreichend soll es sein, wenn der Erklärende eine Stellung innehat, die üblicherweise auch eine Kündigungsbefugnis beinhaltet (BAG, Urteil vom 6. Februar 1997 - 2 AZR 128/96, NJW 1997, 1867, 1868 li. Sp. für den Fall der Kündigung eines angestellten Rechtsanwalts). Hier war der Mitarbeiter der Vermieterin immerhin berechtigt, mit dem Mieter über die Beendigung des Mietvertrages zu verhandeln. Ob diese Befugnis auch ein Kündigungsrecht einschließt, muss aus der Sicht eines objektiven Betrachters beurteilt werden. Hier lassen sich wohl beide Auffassungen vertreten; aus Gründen der Rechtssicherheit dürfte aber der Standpunkt des Kammergerichts vorzuziehen sein.