Keine Vollmacht des Generalübernehmers zur Auftragserteilung

Eine vom Generalübernehmer in einem Vertrag über die Errichtung eines schlüsselfertigen Hauses verwendete Klausel, nach der er bevollmächtigt ist, die Bauleistungen im Namen des Auftraggebers zu vergeben, ist für den Auftraggeber überraschend. Sie wird gemäß § 3 AGBG nicht Bestandteil des Vertrages.

Die Kl. verlangt Werklohn für Arbeiten am Bauvorhaben der Bekl.

Die Bekl. schlossen 1997 mit der T. GmbH einen "Werkvertrag über die Herstellung, Lieferung und Errichtung eines ÖKOTON-Massivhauses" zum Gesamtpreis von 365.000 DM. Gegenstand der Bau- und Leistungsbeschreibung über die schlüsselfertige Erstellung des Hauses waren u. a. auch Fliesenbeläge. Der Vertrag enthielt unter der Rubrik "Zusatzvereinbarung" die vorgedruckte Klausel:

"Der Bauherr beauftragt und bevollmächtigt die Fa. T., in seinem Namen alle Handwerker zu beauftragen, die zur Fertigstellung des Bauwerkes gemäß dieses Vertrages erforderlich sind."

Die T. GmbH beauftragte die Kl. im Namen der Bekl. mit der Lieferung und Verlegung von Fliesen. Für diese und andere Arbeiten hat die Kl. nach erfolgloser Inanspruchnahme der T. GmbH Werklohn von 31.302,68 DM von den Bekl. verlangt. Das Landgericht hat die Bekl. zur Zahlung von 27.000 DM für die Fliesenverlegearbeiten verurteilt und im übrigen die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Bekl. durch Versäumnisurteil zurückgewiesen.

I. Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, die im Vertrag zwischen den Bekl. und der T. GmbH erteilte Vollmacht sei wirksam. Bei diesem Vertrag handele es sich um einen Baubetreuungsvertrag im engeren Sinne. Dieser sei gerichtet auf die schlüsselfertige Herstellung, Lieferung und Errichtung eines Hauses. Nach der Bau- und Leistungsbeschreibung zum Vertrag sei die T. GmbH verpflichtet, die Architekturleistungen und die Statik zu erbringen, den Bauantrag zu stellen, die Bauleitung durchzuführen sowie die Bodenplatte zu erstellen. Zudem ergebe sich aus dem Vertrag selbst die Verpflichtung zur Herstellung, Lieferung und Errichtung des Hauses, wobei die Leistungsbestandteile wiederum in der Bau- und Leistungsbeschreibung nach einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt worden seien.

Bei einem Baubetreuungsvertrag sei die Wirksamkeit einer Vollmachtsklausel, wie sie hier erteilt worden sei, anerkannt. Der Werklohn sei fällig. Die Kl. habe prüffähig abgerechnet. II. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

A. Zur Klage

Die Klage ist auch insoweit unbegründet, als die Kl. noch Werklohn in Höhe von 27.000 DM nebst Zinsen verlangt.

1. Die Kl. hat keinen vertraglichen Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung des Werklohns. Ein Vertrag zwischen der Kl. und den Bekl. ist nicht zustande gekommen. Die Beauftragung der Kl. durch die T. GmbH war unwirksam. Die T. GmbH hatte keine Vollmacht, die Bekl. zu vertreten. Die Zusatzvereinbarung in dem Vertrag mit der T. GmbH, nach der eine Vollmacht für die Beauftragung der Handwerker im Namen der Bekl. erteilt wird, ist unwirksam.

a) Zu Unrecht hält das Berufungsgericht die Klausel über die Zusatzvereinbarung für wirksam, weil die Bekl. und die T. GmbH einen Baubetreuungsvertrag geschlossen hätten und in einem Baubetreuungsvertrag gegen eine derartige Bevollmächtigung keine Bedenken bestünden. Die T. GmbH und die Bekl. haben keinen Baubetreuungsvertrag, sondern einen Generalübernehmervertrag über die Errichtung eines Hauses geschlossen. Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen und den in Bezug genommenen Unterlagen haben die Parteien einen Werkvertrag über die schlüsselfertige Errichtung eines Hauses vereinbart. Die T. GmbH hat ein Angebot über das schlüsselfertige Erstellen des Objektes der Bekl. "Eisdiele und Kleinwohnung" zum Festpreis von 365.638 DM abgegeben. Dieses Angebot lag dem Werkvertrag über die Herstellung, Lieferung und Errichtung eines ÖKOTON-Massivhauses zu einem Gesamtpreis von 365.000 DM zugrunde. In ihrer Bau- und Leistungsbeschreibung sichert die T. GmbH zu, das Haus bauen zu können. Die Bau- und Leistungsbeschreibung weist die geschuldeten Leistungen für die schlüsselfertige Herstellung im einzelnen aus. Die T. GmbH übernahm nicht nur die Architekturleistung, die Statik, den Bauantrag, die Bauleitung und die Erstellung der Bodenplatte, sondern auch den Roh- und Ausbau nach Maßgabe der Punkte I. bis III. der Leistungsbeschreibung. Die T. GmbH verpflichtete sich danach nicht nur zu Betreuungsleistungen, sondern als Generalübernehmerin zu allen Leistungen, die für die schlüsselfertige Herstellung des Hauses erforderlich waren. b) Die in der Zusatzvereinbarung enthaltene Klausel ist gemäß § 3 AGBG unwirksam. aa) Diese Klausel ist ihrem ersten Anschein nach eine von der T. GmbH gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung (vgl. BGH, Urteil vom 14. Mai 1992 - VII ZR 204/90, BGHZ 118, 229, 238). Die Kl. hat sich dagegen nicht gewandt. bb) Nach § 3 AGBG werden Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, daß der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Bestandteil des Vertrages. Die Ungewöhnlichkeit einer Klausel bestimmt sich nach den Umständen des Vertragsabschlusses, dem Gesamtbild des Vertrages sowie den Erwartungen, die der redliche Verkehr typischerweise an den Vertragsinhalt knüpft. Eine Klausel wird nicht Vertragsbestandteil, wenn sie von diesen Erwartungen deutlich abweicht und der Vertragspartner mit ihr den Umständen nach vernünftigerweise nicht zu rechnen braucht (BGH, Urteil vom 16. Dezember 1999 - IX ZR 36/98, NJW 2000, 1179, 1181; Urteil vom 14. Oktober 2000 - XII ZR 44/98, NJW-RR 2001, 439, 440). bb) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, die Klausel sei unbedenklich. Hierbei orientiert es sich an den Entscheidungen des Senats (Urteile vom 18.11.1976 - VII ZR 150/75, BGHZ 67, 334 = BauR 1977, 58 = NJW 1977, 294 und vom 17.1.1980 - VII ZR 42/78, BauR 1980, 262 = NJW 1980, 992). Diesen Entscheidungen lagen Sachverhalte zugrunde, nach denen die Parteien ausschließlich Betreuungspflichten und keine Bauerrichtungsverpflichtungen vereinbart hatten. Der Vertragspartner eines Generalübernehmers, mit dem er einen Vertrag über die schlüsselfertige Errichtung eines Hauses zu einem Festpreis geschlossen hat, hat Anspruch auf die Herstellung des Hauses zum vereinbarten, an den Generalübernehmer zu entrichtenden Werklohn. Typischerweise läßt der Generalübernehmer Leistungen durch Nachunternehmer

en. Der Vertragspartner eines Generalübernehmers, mit dem er einen Vertrag über die schlüsselfertige Errichtung eines Hauses zu einem Festpreis geschlossen hat, hat Anspruch auf die Herstellung des Hauses zum vereinbarten, an den Generalübernehmer zu entrichtenden Werklohn. Typischerweise läßt der Generalübernehmer Leistungen durch Nachunternehmer erbringen, die er in eigenem Namen beauftragt. Der Auftraggeber muß vernünftigerweise nicht damit rechnen, daß der Generalübernehmer sich eine Vollmacht erteilen läßt, nach der er die von ihm geschuldete Leistung im Namen seines Auftraggebers vergibt. Eine derartige Vergabe würde eine zusätzliche Verpflichtung des Auftraggebers schaffen, dem beauftragten Handwerker den Werklohn für diejenigen Leistungen zu zahlen, die der Generalübernehmer als eigene Leistungen übernommen hat und für die der Auftraggeber den Werklohn bereits schuldet. Diese zusätzliche Verpflichtung widerspricht eklatant dem Wesen des Generalübernehmervertrages, nach dessen Inhalt der Auftraggeber sich nur einem Vertragspartner gegenübersieht und keinem zusätzlichen Preisrisiko ausgesetzt sein will (vgl. OLG Nürnberg NJW 1982, 2326).

2. Die Kl. hat auch keine Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherung. Eine Leistung der Kl. lag nicht im Interesse der Bekl. und entsprach nicht deren mutmaßlichem Willen. Denn sie hatten ein Vertragsverhältnis mit der T. GmbH, das auch die Fliesenverlegearbeiten zum Gegenstand hatte. Ein Bereicherungsanspruch scheidet schon deshalb aus, weil sich die Leistung der Kl. nach dem für die Beurteilung maßgeblichen Horizont der Bekl. als vertragliche Leistung der T. GmbH darstellt. Für sie war die Kl. eine Subunternehmerin der T. GmbH.

Der Baubetreuer führt im Namen und für die Rechnung des Bauherrn in der Regel auf dessen Grundstück den Bau durch; das Schwergewicht liegt auf der Dienstleistung. Aufträge werden im Namen des Bauherrn vergeben. Der Bauträger dagegen schuldet das Werk, das er in der Regel auf seinem Grundstück errichtet. Verträge mit Handwerkern schließt er im eigenen Namen ab. Wer auf dem Grundstück des Bauherrn ein schlüsselfertiges Haus errichten will, ist Generalübernehmer; wie ein Bauträger schließt er Verträge mit Handwerkern im eigenen Namen ab.

Im Formularvertrag über die Errichtung eines schlüsselfertigen Hauses hieß es, daß der Bauherr die Firma bevollmächtige, in seinem Namen alle Handwerker zu beauftragen. So geschah es, und der Fliesenleger klagte - weil vom Bauträger nichts zu holen war -seinen Werklohn vom Bauherrn ein.

Mit Urteil vom 27. Juni 2002 wies der Bundesgerichtshof die Klage ab und verwies darauf, daß anders als in einem Baubetreuungsvertrag der Auftraggeber hier nicht mit einer formularmäßigen Vollmachtsklausel rechnen müßte. Die Vertragspartnerin des Bauherrn habe eine Bauerrichtungspflicht übernommen, schulde also selbst die Werkleistung. Wenn sie sich zur Erfüllung dieser Pflicht anderer Firmen bediene, habe sie die Verträge im eigenen Namen abzuschließen. Eine Vollmachtsklausel, wonach die Verträge im Namen des Bauherrn abgeschlossen würden, sei überraschend und damit nach § 3 AGBG (§ 315 c BGB n. F.) überraschend und unwirksam.