Keine Vollmacht der Notariatsangestellten zur Kaufvertragsänderung

Die in einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung der Notariatsangestellten erteilte Vollmacht, zur Durchführung und etwaigen Ergänzung des Vertrags erforderliche Erklärungen für die Vertragsparteien abzugeben, berechtigt nicht dazu, die vereinbarte Verpflichtung des Verkäufers zur Verschaffung eines dinglich wirkenden Sondernutzungsrechts durch die Pflicht zur Verschaffung eines obligatorischen Sondernutzungsrechts zu ersetzen.

Der Bekl. war Eigentümer eines Hausgrundstücks in L., das er 1993 in Wohnungseigentum aufteilte. Hierdurch entstand u. a. der im Wohnungseigentumsgrundbuch des Amtsgerichts S. von L. ... eingetragene Miteigentumsanteil von 22/100 an dem Grundstück, der mit dem Sondereigentum an der im Teilungsplan als Nr. 1 bezeichneten Wohnung verbunden ist.

Mit Notarvertrag vom 29. März 1994 verkaufte der Bekl. die Wohnung dem Kl. Nach § 6 des Vertrages waren sich die Vertragsparteien einig, daß dem Kl. "an dem Wohnraum auf halber Höhe über der von ihm gekauften Wohnung (im folgenden: Wohnraum) ... ein Sondernutzungsrecht" zustehen solle. In der Vertragsurkunde bevollmächtigten die Parteien die Notariatsangestellte K. M. unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, "alle zur Durchführung und etwaigen Ergänzung ... (des) Vertrages noch erforderlichen Erklärungen für sie abzugeben". Die Auflassung erfolgte in der Notarverhandlung.

In der Folgezeit beanstandete das Grundbuchamt den von dem Urkundsnotar gestellten Antrag auf Eintragung des Kl. in das Grundbuch, weil der Wohnraum, zu dessen alleiniger Nutzung der Kl. berechtigt sein sollte, in der Teilungserklärung nicht dargestellt sei. Der Notar veranlaßte daraufhin Frau M., als Bevollmächtigte der Vertragsparteien den Kaufvertrag zu ändern. Nach der von Frau M. hierzu am 19. September 1994 in notariell beurkundeter Form abgegebenen Erklärung soll der Kl. schuldrechtlich zur alleinigen Nutzung des Wohnraums berechtigt sein. Ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht soll erst bei einer späteren Änderung der Teilungserklärung begründet werden.

Bemühungen des Kl., die Wohnung weiterzuverkaufen, scheiterten an dem Mangel einer dinglichen Sicherung des Sondernutzungsrechts an dem Wohnraum. Mit Erklärung vom 24. September 1999 verlangte er von dem Bekl. Verschaffung eines dinglich wirkenden Sondernutzungsrechts, setzte hierzu eine Frist bis zum 15. Oktober 1999 und erklärte, die Leistung nach Fristablauf abzulehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Kaufvertrags zu verlangen. Die Eintragung des Sondernutzungsrechts in das Grundbuch unterblieb.

Der Kl. beziffert den ihm durch die Nichterfüllung des Vertrages entstandenen Schaden auf 125.729,54 DM. Mit der Klage verlangt er von dem Bekl. Erstattung dieses Betrages zuzüglich Zinsen Zug um Zug gegen Rückauflassung seines Mit- und Sondereigentums. Zur Begründung seines Antrags auf Abweisung der Klage hat der Bekl. unter anderem die Einrede der Verjährung erhoben.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Kl. ist ohne Erfolg geblieben.

I. Das Berufungsgericht verneint eine Schadensersatzverpflichtung des Bekl. Es meint, nach dem Vertrag vom 29. März 1994 sei der Bekl. verpflichtet gewesen, dem Kl. ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht an dem Wohnraum zu verschaffen. Diese Verpflichtung sei durch die am 19. September 1994 vereinbarte Änderung des Kaufvertrages aufgehoben worden. An die Stelle der Verpflichtung des Bekl. zur Verschaffung eines dinglich wirkenden Rechts sei die Verpflichtung zur Verschaffung einer obligatorisch wirkenden Berechtigung zur alleinigen Nutzung des Wohnraums getreten. Diese Verpflichtung sei erfüllt. Auch wenn zweifelhaft sei, ob die von Frau M. erklärte Änderung des Kaufvertrags von der ihr erteilten Vollmacht gedeckt gewesen sei, sei die von ihr für die Parteien abgegebene Erklärung wirksam. Eine vollmachtlos für den Kl. abgegebene Erklärung sei von ihm nämlich dadurch genehmigt worden, daß er die Wirksamkeit der Änderung des Kaufvertrages bis zur Erhebung der Klage nicht bezweifelt habe.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II. Nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB findet das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung auf die schuldrechtlichen Vereinbarungen zwischen den Parteien Anwendung. Gemäß § 326 Abs. 1 BGB a. F. besteht der von dem Kl. geltend gemachte Anspruch dem Grunde nach.

1. Nach Ansicht des Berufungsgerichts schuldete der Bekl. dem Kl. die Verschaffung des Rechts zur Nutzung des Wohnraums durch Begründung oder Übertragung eines gegen einen Rechtsnachfolger wirkenden Sondernutzungsrechts. Diese Auslegung von § 6 des Kaufvertrags ist fehlerfrei und wird von der Revision auch nicht beanstandet. Gemäß § 10 Abs. 2 WEG bedarf es zum Entstehen eines solchen Rechts der Eintragung in das Grundbuch. Da diese unterblieb, hat der Bekl. dem Kl. das geschuldete Recht nicht verschafft. a) Der Anspruch des Kl. auf ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht ist durch die am 19. September 1994 von Frau M. für die Parteien abgegebenen Erklärungen nicht aufgehoben oder abgeändert worden. Denn die Erklärungen wirken nicht gegen den Kl. (§ 177 Abs. 1 BGB). Die in der Urkunde vom 29. März 1994 erteilte Vollmacht berechtigte Frau M. nur zur Vertretung des Kl., soweit Hindernisse formeller Art, die dem Vollzug des Kaufvertrages entgegenstanden, beseitigt werden sollten, nicht aber zur Änderung einer Hauptleistungspflicht aus dem Kaufvertrag. Um eine solche handelt es sich aber hier.

Während das dinglich wirkende Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums gegenüber jedem Sonderrechtsnachfolger eines von der Nutzung ausgeschlossenen Erwerbers wirkt, wird ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht mit einem Eigentümerwechsel hinfällig, wenn der neue Eigentümer die Rechte und Pflichten aus der Begründung des Sondernutzungsrechts nicht mit Zustimmung der übrigen Eigentümer übernimmt (OLG Hamburg ZMR 2002, 216, 217; OLG Köln DNotZ 2002, 223, 227 m. Anm. Häublein; Müller ZMR 2000, 473, 474). Es ist diesem gegenüber nicht durchsetzbar und verliert damit seinen Ausschließlichkeitscharakter (vgl. Müller ZMR 2000, 473, 474). Zu einer derartigen Inhaltsänderung des Sondereigentums berechtigte die der Notariatsangestellten erteilte Vollmacht nicht. b) Die von Frau M. für den Kl. am 19. September 1994 vollmachtlos erklärte Änderung des Vertrages vom 29. März 1994 ist auch nicht durch Genehmigung wirksam geworden. (wird ausgeführt)

Mit dem Ablauf der vom Kl. gesetzten Frist erlosch sein Erfüllungsanspruch. Der Bekl. schuldet dem Kl. seither Schadensersatz wegen Nichterfüllung. (...)

In vielen notariellen Grundstückskaufverträgen heißt es, daß zur Durchführung des Vertrages die Angestellten des Notars bevollmächtigt seien, als Vertreter der Parteien zu handeln. Wesentliche Abweichungen sind dadurch aber nicht gedeckt.

Nach dem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung sollte dem Käufer an dem Wohnraum auf halber Höhe über der von ihm gekauften Wohnung ein Sondernutzungsrecht zustehen. Gemeint war ein dingliches Sondernutzungsrecht, das also im Grundbuch eingetragen war. Nach Beanstandung des Grundbuchamtes veranlaßte der Notar seine Angestellte, als Vertreterin der Kaufvertragsparteien ein nur schuldrechtlich wirkendes Sondernutzungsrecht vorzusehen. Der Käufer verlangte Schadensersatz wegen Nichterfüllung, da die Wohnung mit einem nur schuldrechtlich wirkenden Sondernutzungsrecht nicht verkauft werden konnte.

Mit Urteil vom 17. Mai 2002 hielt der Bundesgerichtshof die Klage für begründet. Die Vollmacht der Angestellten betraf nur die Beseitigung von Hindernissen formeller Art, nicht aber eine Änderung der Hauptleistungspflicht aus dem Kaufvertrag.