Keine volle Umlegung der Heizkosten bei Umstellung auf Wärmecontracting ohne Zustimmung des Mieters

Hat der Vermieter während des Mietverhältnisses ohne Zustimmung des Mieters die Wärmeversorgung von der von ihm betriebenen Ölzentralheizung auf Wärmecontracting mit Gasversorgung umgestellt, sind bei der Abrechnung zusätzliche Kosten des Wärmecontractors herauszurechnen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung war nach § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluß zurückzuweisen. [...] Zur Begründung wird auf die Ausführungen in der Verfügung des Senats vom 8.1.2007 verwiesen, denen die Kl. nicht entgegengetreten ist und in der es u a. wie folgt heißt:

"In pp. beabsichtigt der Senat nach Vorberatung, die Berufung durch Beschluß nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Im Hinblick auf die Berufungsbegründung und ergänzend zu den Ausführungen des Amtsgerichts ist folgendes zu bemerken:

a) Bei Abschluß des Mietvertrages zwischen den Parteien erfolgte die Wärmeversorgung durch eine von der Vermieterin selbst betriebene Heizungsanlage auf der Grundlage von Öllieferungen. Die Umstellung auf ,Wärmecontracting' im Jahr 2003 erfolgte ohne Zustimmung des Bekl. zu 1), weil weder der Mietvertrag eine Berechtigung der Kl. hierzu enthält noch eine Einigung hierüber zwischen den Parteien nachträglich erzielt worden ist. Damit sind die auf der Grundlage des ,Wärmecontracting' erstellten Heizkostenabrechnungen nicht ordnungsgemäß, so daß schon aus diesem Grund die geltend gemachten Ansprüche nicht bestehen (BGH, Urt. v. 15.3.2006 - VIII ZR 153/03, GE 2006, 838 = WuM 2006, 256; vgl. auch hierzu juris PR-MietR 18/2006, Anm. 2, Lammel). Zwar wäre eine Abrechnung der Heizkosten nach der - eigenmächtigen - Umstellung dann möglich, wenn diese keine zusätzlichen Kosten für den Bekl. zu 1) verursacht hätte, wobei insbesondere Investitionskosten außer Betracht zu bleiben haben (BGH, Urt. v. 6.4.2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776, 177). Die Kl. hat hierzu in der ersten Instanz überhaupt nichts vorgetragen. Soweit nunmehr eine ,Auflistung der Einzelposten' des ,Wärmecontractors' vom 6.11.2006 vorgelegt wird, ist die Kl. mit diesem Vortrag nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. Im übrigen läßt sich dieser ,Auflistung' nichts dafür entnehmen, daß dem Bekl. zu 2) keine zusätzlichen Kosten auferlegt werden, dies schon deshalb nicht, weil überhaupt nicht erkennbar ist, wie sich der Brennstoffpreis von rund 28.100 Euro zusammensetzt.

b) Die Bekl. haben in der ersten Instanz die von der Kl. zugrunde gelegten Verbrauchseinheiten von 22.287,125 Einheiten bestritten; die Kl. hat hierfür keinen Beweis angetreten, so daß die Nachforderung auch aus diesem Grund unbegründet ist. Ein Beweisantritt in der Berufungsinstanz wäre ebenfalls nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zu berücksichtigen.

c) Nach der Abrechnung vom 22.9.2005 soll die gesamte Heizfläche des Hauses 2.208,64 m2 betragen, nach § 5 Abs. 2 b) des mit der Berufungsbegründung eingereichten Vertrages zwischen der Kl. und dem ,Wärmecontractor' beträgt die vereinbarte Heizfläche jedoch 2.335,92 m2. Da nicht erkennbar ist, welche Zahl zutreffend sein soll, liegt auch von daher keine ordnungsgemäße Abrechnung vor.

d) Die streitgegenständliche Rechnung vom 22.9.2005 geht von einer Wärmelieferung von 487.206,0 KWh und von hierfür entstandenen Kosten in Höhe von 34.722,79 Euro aus, die ,Auflistung' vom 6.11.2006 weist jedoch eine Menge von 667.300 KWh zu einem Preis von (nur) 28.136,26 Euro aus. Auch hier läßt sich eine richtige Zahl nicht erkennen, so daß auch deshalb eine Nachforderung ausscheidet.

e) Die Heizkostenabrechnung vom 14.12.2004 für das Jahr 2002/2003 weist Kosten für Heizöl in Höhe von 23.795,06 Euro aus, die Abrechnung vom 28.12.2004 für das Jahr 2003/2004 weist für einen Zeitraum von acht Monaten seit der Umstellung auf ,Wärmecontracting' schon Heizkosten in Höhe von 22.559,90 Euro aus und die Abrechnung vom 22.9.2005 Brennstoffkosten sogar in Höhe von 34.727,79 Euro. Dies entspricht im Verhältnis zur Abrechnung für 2002/2003 einer Steigerung von 46,4 %. Unter diesen Umständen ist nicht recht nachvollziehbar (vgl. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), weshalb die Umstellung von Öl auf Gas ,aufgrund der gegenteiligen Preiskalkulation irrelevant' (Schriftsatz vom 11.10.2006, S. 2) gewesen sein soll."

Wer in ein Haus einzieht, für das ein Wärmelieferungsvertrag besteht, hat bei der Heizkostenabrechnung die vollen Kosten der Wärmelieferung zu tragen. Anders ist es bei Umstellung auf Wärmecontracting während des Mietverhältnisses ohne Zustimmung des Mieters. Hier muß der Vermieter bei der Abrechnung die zusätzlichen Kosten des Contractors (Investitionen, Instandhaltung, Abschreibung, Gewinn) herausrechnen, weil diese vom Mieter nicht zu übernehmen sind.

Der Vermieter hatte ohne Zustimmung des Mieters die von ihm betriebene Ölzentralheizung stillgelegt und einen Wärmecontractingvertrag abgeschlossen, wonach die Beheizung mit Gas erfolgte. Der Mieter beanstandete die Heizkostenabrechnung als überhöht.

Durch Beschluß vom 13. Februar 2007 wies das Kammergericht die Berufung gegen das klagabweisende Urteil des Amtsgerichts zurück und verwies auf die Rechtsprechung des BGH, wonach der Vermieter die zusätzlichen Kosten herauszurechnen habe. Darüber hinaus seien auch die vom Vermieter angegebenen Zahlen nicht nachvollziehbar.