Keine Verwirkung durch bloßen Zeitablauf

Wird ein Mietzinsrückstand noch während der Vertragslaufdauer, aber nach Schlüsselrückgabe fast drei Jahre nach Fälligkeit geltend gemacht, ist dieser Anspruch nicht automatisch verwirkt. Es muß vielmehr ein Umstandsmoment dargetan und bewiesen werden - ein jahrelanges Schweigen des Vermieters ist für sich allein nicht genügend.

1. Die fristlose Kündigung der Bekl. vom 29. Februar 1996 ist weder nach § 542 noch nach § 544 BGB wirksam.

Nicht nachvollziehbar ist das Vorbringen der Bekl., die behauptete Zugluft erst weit nach Mietvertragsabschluß, welcher am 11. April 1995 mit Wirkung zum 1. Mai 1995 erfolgte, bemerkt haben zu wollen, zumal sie zeitliche Angaben zum erstmaligen Bemerken auch nicht annähernd macht.

Soweit die Bekl. des weiteren den Ausfall der zentralen Heizungsanlage im Oktober 1995 beanstandet, steht ihr ein Mietminderungsrecht im Sinne von § 537 BGB nicht zu, weil sie ein solches Recht gemäß § 539 BGB durch die vorbehaltlose Zahlung des Mietzinses bis August 1996 verloren hat.

Da somit zur fristlosen Kündigung nach § 542 bzw. § 544 BGB berechtigende Mängel bzw. Gesundheitsgefährdungen nicht hinreichend dargetan sind, war die Kündigung vom 29. Februar 1996 unwirksam.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist auch ein Mietaufhebungsvertrag nicht zustande gekommen, weil allein der Umstand, daß der Mietzins für den Zeitraum ab der Kündigung erst fast drei Jahre später von der Kl. geltend gemacht worden ist, nicht zur Mietaufhebung per 29. Februar 1996 führt. Anhaltspunkte, die darauf hindeuten könnten, daß zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs auch die Kl. nicht mehr an den Mietvertrag festhalten wollte, trägt die Bekl. nicht vor. Die fehlende Reaktion der Kl. auf das Schreiben vom 29. Februar 1996 hat als bloßes Schweigen ebenfalls keinen positiven Erklärungswert im Sinne einer Willenserklärung zur Aufhebung des Mietvertrages.

Desgleichen fehlt es für den Verwirkungseinwand am Tatsachenvortrag zum Vorliegen des sogenannten Umstandsmoments. Selbst die von der Bekl. behauptete - zwischen den Parteien streitige - Schlüsselrückgabe würde nicht zu der Annahme führen, daß die Kl. nach Treu und Glauben gehindert wäre, den Mietzins für den Zeitraum danach geltend zu machen, weil die Bekl. aufgrund der von ihr selbst vorgetragenen Umstände der Schlüsselrückgabe hieraus nicht herleiten konnte, die Kl. würde auf Ansprüche aus dem Mietverhältnis jedweder Art verzichten. (...)

Der Mieter hatte wegen angeblicher Mängel fristlos gekündigt, war ausgezogen und hatte keine Miete mehr gezahlt. Etwa drei Jahre später verlangte der Vermieter die rückständigen Mieten, die schließlich nach § 197 BGB noch nicht verjährt waren.

Mit Urteil vom 4. Mai 2000 wies das Landgericht Berlin den Einwand des Mieters zurück, die Ansprüche seien verwirkt. Der bloße Zeitablauf reiche nicht aus. Vermieter sollten diesen Fall allerdings nicht mit einem ähnlichen, auch von der 67. Kammer (MM 1998, 312) entschiedenen Fall verwechseln, in dem der Mieter unter Berufung auf ein angebliches Mietminderungsrecht jahrelang einen Teil der Miete einbehalten hatte. Wenn der Vermieter dem nicht widerspricht, kann dann ein Nachzahlungsanspruch verwirken - so jedenfalls die 67. Kammer und auch kürzlich das OLG Hamburg (ZMR 1999, 328). Anders als zur Unterbrechung der Verjährung reicht zur Entkräftung des Verwirkungseinwands ein einfaches Mahnschreiben, dessen Zugang allerdings nachgewiesen werden muß.