Keine Verwirkung des Rechts des Vermieters, einen Mangel zu bestreiten

1. Die Berechtigung, einen Lebenssachverhalt zu bestreiten (hier: zur Minderung führender Mangel), unterliegt nicht der Verwirkung. 2. Der Rechtsgedanke des § 539 BGB kann nicht zu Lasten des Vermieters herangezogen werden.

1. Entgegen der Ansicht der Bekl. steht den Ansprüchen des Kl. Verwirkung nicht entgegen. Verwirkung tritt nur ein, wenn der Berechtigte ein Recht über eine längere Zeit nicht geltend macht und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten darf und auch darauf eingerichtet hat, daß dieser sein Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde (BGHZ 43, 292; NJW 1984, 1684; KG WuM 1981, 270). Der Kl. hat mit seiner am 18.6.1998 bei Gericht eingegangenen und der Bekl. am 4.8.1998 zugestellten Klage Mietzinsansprüche seit dem Monat Juli 1996 geltend gemacht. Zur Zeit der Klagezustellung waren somit auch hinsichtlich der ältesten Mietforderung lediglich wenig mehr als 2 Jahre vergangen. Der Anspruchsinhaber ist grundsätzlich berechtigt, mit der Geltendmachung seiner Ansprüche bis zum Ablauf der Verjährungsfrist zu warten, ohne daß es ihm obliegt, während des Ablaufes dieser Frist den Schuldner regelmäßig zu mahnen (Bub/Treier-Gramlich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Rn. VI 102). Allein der Zeitablauf ist daher nicht geeignet, vorliegend selbst für die älteste Forderung eine Ausschlußwirkung zu entfalten. Die schlichte Untätigkeit hinsichtlich der Kürzung des Mietzinses setzt während des Laufes der Verjährungsfrist keinen Vertrauenstatbestand dahingehend, daß auf die Durchsetzung der jeweiligen Ansprüche verzichtet werde; die Bekl. hat nicht vorgetragen, daß der Kl. ein positives Verhalten an den Tag gelegt hätte, aus dem sie einen Verzichtswillen hätte schließen können. Im übrigen hat die Bekl. auch nicht dargelegt, daß sie im Vertrauen darauf, nicht mehr zur Zahlung in Anspruch genommen zu werden, finanziell disponiert habe.

Eine Verwirkung kommt auch nicht in Betracht, soweit sich die Bekl. auf die Untätigkeit der Eigentümerin vor Beginn der Zwangsverwaltung beruft. Verwirkung kann nur hinsichtlich eines konkreten Anspruches eintreten; der hierfür erforderliche Zeitablauf berechnet sich ab dessen jeweiliger Fälligkeit. Die Bekl. stellt zu Unrecht darauf ab, daß sich der Zeitablauf für alle streitgegenständlichen Ansprüche ab der Fälligkeit der ältesten noch offenen Forderung aus dem Mietverhältnis berechne, da das Recht, überhaupt Mietzins zu verlangen, nicht insgesamt verwirkt werden kann.

2. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß der Kl. auf die Mängelanzeigen hin der Minderung nicht entgegengetreten ist. Entgegen der Ansicht der Bekl. konnte der Kl. das Recht, sich darauf zu berufen, daß Mängel der geltend gemachten Art tatsächlich nicht vorgelegen hätten, nicht verwirken. Die Kammer folgt insoweit nicht der Ansicht des Landgerichts Berlin (Zivilkammer 67) MM 1998, 312, nach der auch die Berechtigung, einen Lebenssachverhalt zu bestreiten, der Verwirkung unterliegt. Verwirkung kann nicht hinsichtlich eines Umstandes tatsächlicher Art eintreten, sondern kann nur einen Anspruch betreffen. Der Vermieter, der der Behauptung, daß ein Mangel der Mietsache vorliege, nicht ausdrücklich entgegentritt, begibt sich daher nicht auch für die Zukunft des Rechts, den Mangel zu bestreiten.

Wäre der Vermieter, wie die Bekl. meint, mit der Behauptung, daß ein Mangel nie vorgelegen habe, nach Ablauf einiger Zeit insgesamt ausgeschlossen, so könnte er der Minderung für die Vergangenheit und die Zukunft nur dann entgegenwirken, wenn er nachzuweisen imstande wäre, daß der Mangel später beseitigt worden oder in anderer Weise fortgefallen ist. Bestand der Mangel jedoch tatsächlich nie, wäre ihm dieser Beweis unmöglich, da ein nicht bestehender Mangel nicht fortfallen kann.

Nicht nur würde daher die Beweislast - die grundsätzlich dem Mieter, der sich auf die Berechtigung zur Kürzung des Mietzinses beruft, obliegt - zu Lasten des Vermieters umgekehrt; faktisch wäre es dem Vermieter, der den Beweis nicht zu führen imstande ist, auch für die Zukunft benommen, der fortgesetzten Minderzahlung entgegenzutreten. Die Verwirkung in der anteiligen Höhe der Minderungsquote träte dadurch bereits unmittelbar zum Zeitpunkt der jeweiligen Fälligkeit der laufenden Monatsmiete ein. Diese Ansicht der Bekl. ist weder damit zu vereinbaren, daß der Schuldner erst nach Ablauf einer nicht unerheblichen Zeit darauf vertrauen darf, daß er von der konkreten Zahlung freigestellt bleibt, noch trägt sie dem Umstand Rechnung, daß es sich um ein Dauerschuldverhältnis handelt, in dessen Rahmen für jeden Monat gesondert zu beurteilen ist, ob die Mietsache mangelhaft ist und ob dem jeweils fälligen Anspruch Einreden entgegenstehen.

Es kann daher dahinstehen, ob der Kl. Kenntnis von dem Schriftverkehr der Bekl. mit der Vermieterin hatte; denn er muß sich den Zeitablauf aus dem Mietverhältnis vor der Anordnung der Zwangsverwaltung nicht zurechnen lassen.

3. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist auch der Rechtsgedanke des § 539 BGB nicht in entsprechender Anwendung heranzuziehen. Die Tatsache, daß der Mieter in Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos weiterzahlt, schließt ihn zwar entsprechend § 539 BGB mit dem Einwand aus, daß er zur Minderung berechtigt gewesen wäre (BGH GE 1997, 1163). Die gesetzliche Regelung beruht jedoch darauf, daß der Mieter jeden Monat im Wissen um den Mangel Anlaß hätte, seine Rechte geltend zu machen, und sich daher auf der Grundlage seines positives Tuns nach Ablauf einer gewissen Zeit so behandeln lassen muß, als ob er den Mangel nicht zum Anlaß einer Minderung nehmen wolle. Hingegen bleibt der Vermieter, der den Mietzins nicht aktiv geltend macht, lediglich untätig und verwirklicht damit allein, was er im Hinblick auf die nicht abgelaufene Verjährungsfrist schon von Gesetzes wegen darf. Der bloßen Untätigkeit ist daher kein Erklärungswert zu entnehmen, der mit der Sachlage, die § 539 BGB zugrunde legt, vergleichbar wäre.

4. Die Kammer sieht keinen Anlaß, aufgrund der Abweichung von der Rechtsprechung der Zivilkammer 67 einen Rechtsentscheid einzuholen. Die Rechtsfrage, ob sich eine Verwirkung nicht nur auf einen Anspruch, sondern auch auf die Geltendmachung eines Umstands tatsächlicher Natur beziehen kann, betrifft ausschließlich das allgemeine Schuldrecht und ist daher einem - allein wohnraummietrechtlichen Fragen vorbehaltenen - Rechtsentscheid grundsätzlich nicht zugänglich. Es handelt sich auch nicht um eine Frage des allgemeinen Schuldrechts, die einen engen sachlichen Zusammenhang speziell zum Wohnraummietrecht aufweist (vgl. Bub/Treier-Fischer, aaO. Rn. VIII 142; BayObLG [RE] NJW-RR 1987, 1302). Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß die Zivilkammer 67 in der von der Bekl. angeführten Entscheidung auch den Rechtsgedanken des § 539 BGB berücksichtigt hat. Bereits die Regelung des § 539 BGB ist nicht allein auf Wohnraummietverhältnisse oder auch nur Mietverhältnisse über Räume anwendbar, sondern gilt für jedes Mietverhältnis. Im Fall der - zumal lediglich mittelbaren - Einführung einer nicht speziell auf Wohnraummietverhältnisse anwendbaren Vorschrift in den Prozeß ist die Einholung eines Rechtsentscheids unzulässig (BayObLG, RE vom 10. Mai 1999, GE 1999, 835, 836).

Nach § 539 BGB verliert der Mieter sein Minderungsrecht für die Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft, wenn er trotz Kenntnis des Mangels vorbehaltlos über einen längeren Zeitraum den vollen Mietzins zahlt. In dem vom Landgericht Berlin am 13. August 1999 entschiedenen Fall ging es umgekehrt darum, ob der Vermieter auch nach längerem Zeitablauf das Vorliegen eines Mangels bestreiten kann oder ob das Recht dazu unter bestimmten Umständen verwirkt ist. Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hatte das bejaht.

Mit eingehender Begründung führt nunmehr die 65. Kammer aus, daß die Berechtigung, einen Lebenssachverhalt zu bestreiten, nicht verwirken kann. Verwirken könnte allenfalls der Anspruch auf Mietzahlung, wobei jedoch der bloße Zeitablauf nicht ausreicht. Anders als im Falle des § 539 BGB liegt auf seiten des Vermieters in diesen Fällen auch nur bloße Untätigkeit vor, während der Mieter sich bei der Mietzahlung neu entscheiden muß. Der Rechtsgedanke dieser Vorschrift kann also nicht auf Ansprüche des Vermieters übertragen werden.