Keine Verwirkung des Räumungsanspruchs aus rechtskräftigem Urteil

Keine Verwirkung des Räumungsanspruchs aus rechtskräftigem Urteil; Zwangsvollstreckung; langes Zuwarten; Umstandsmoment; Entgegennahme von Miete; Mietzahlungen; Räumungsvollstreckung

1. Eine Verwirkung des Räumungsanspruchs aus einem rechtskräftigen Urteil vor Ablauf von zwei oder drei Jahren kommt grundsätzlich nicht in Betracht.

2. Das für eine Verwirkung nötige Umstandsmoment ist bei einer bloßen Entgegennahme von monatlichen Mietzahlungen nicht anzunehmen.

(Leitsatz der Redaktion)

Nachdem die Kl. mit den Mietzahlungen für die Monate Oktober 2008 bis Februar 2009 in Rückstand geraten war, kündigte die Bekl. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18.2.2009 fristlos und nahm die Kl. in dem Verfahren 111 C 115/09 auf Zahlung und Räumung in Anspruch. Am 11.5.2009 erging ein Versäumnisurteil des Amtsgericht Lichtenberg, in dem die Kl. zur Räumung und Zahlung von 2.945,11 € verurteilt wurde.

Das JobCenter zahlte am 15.5.2009 einen Teilbetrag von 2.460,69 € auf den damaligen Mietrückstand, am 29.05.2009 einen weiteren Betrag von 414,10 €, am 21.08.2009 einen Betrag von 819,73 € und am 16.09.2009 einen Betrag von 442,46 E. Vom 30.9.2009 an leistete das JobCenter jeweils am Ende des Monats für den Folgemonat die Mietzahlung von 420,73 €. Am 29.10.2009 und 3.12.2009 erfolgte eine Zahlung von jeweils 420,73 € mit der Bestimmung „Miete 2008".

Auf die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 hin leistete das JobCenter am 29.1.2010 die nachzufordernden 289,89 €. Für die Monate März 2010 bis einschließlich August 2010 zahlte das JobCenter nur 378,00 € und damit insgesamt 256,38 € zu wenig. Nachfolgend beglich das JobCenter regelmäßig mit Ausnahme von Dezember 2010 am Ende des Monats die Mietforderung für den folgenden Monat. Die Betriebskostenabrechnung für das Jähr 2009 ergab einen Nachzahlungsanspruch der Bekl. in Höhe von 688,95 € abzüglich einer Gutschrift von 13,90 €. Das JobCenter zahlte auf die Nachforderung und die Dezembermiete am 3.12.2010 einen Betrag von 1.095,78 €.

Unter Einbeziehung der auf das Mietkonto verbuchten Verfahrenskosten war das Mietkonto zu keinem Zeitpunkt ausgeglichen.

Die Bekl. erteilte im September 2009 einen ersten Räumungsauftrag für den 3.11.2009, nahm ihn aber zurück.

In einem Schreiben vom 20.4.2010 wies der Bekl.vertreter die Kl. darauf hin, dass das Mietenkonto immer noch offene Posten aufweise und sie damit rechnen müsse, dass erneut eine Räumung beauftragt werde. Weiter forderte er sie auf, sich zu äußern und Teilzahlungen zu leisten. Die Bekl. erklärte daraufhin mit Schreiben vom 7.5.2010 ihre Bereitschaft zu einer Ratenzahlung. Eine Ratenzahlungsvereinbarung wurde jedoch nicht getroffen.

Mit Schreiben vom 13.9.2010 teilte der Gerichtsvollzieher der Kl. mit, dass er die zwangsweise Räumung der Wohnung am 11.10.2010 vornehmen werde. Der Räumungstermin wurde abgesagt, nachdem das Gericht die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil durch Beschluss vom 8.10.2010 einstweilen eingestellt hatte.

Mit Schriftsatz vom 15.2.2011 erklärte die Bekl. vorsorglich erneut die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrages.

Die Kl. behauptet, es sei ein neuer Mietvertrag abgeschlossen worden. Sie ist der Ansicht, die Durchsetzung der Zwangsvollstreckung aus dem Titel sei aufgrund des neuen Mietverhältnisses beziehungsweise wegen Verwirkung rechtsmissbräuchlich.

1. Die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 11.5.2009, 111 C 115/09, ist nicht unzulässig. Einwendungen, die nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung im Räumungsverfahren entstanden sind und gegen den durch das Versäumnisurteil festgestellten Anspruch geltend gemacht werden können, stehen der Kl. nicht zu. Die Kl. kann sich weder darauf berufen, dass der Räumungstitel verwirkt sei (a) noch, dass ein neu entstandenes Mietverhältnis der Vollstreckung entgegenstehe (b).

(a) Die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil ist nicht infolge einer Verwirkung des Räumungsanspruchs unzulässig. Die Annahme einer Verwirkung setzt voraus, dass sowohl ein Zeit- als auch ein Umstandsmoment erfüllt sind. Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Eine ausdrückliche gesetzliche Vorschrift, die den Gläubiger zwingt, alsbald nach Erwirkung des Räumungstitels die Vollstreckung einzuleiten, gibt es nicht. Grundsätzlich verjährt ein rechtskräftiger Anspruch gemäß § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB in 30 Jahren. Die Vollstreckung kann aber unzulässig sein, wenn der Vermieter mehrere Jahre aus dem Räumungsurteil nicht vollstreckt. Dies hängt von den Umständen des Einzelfalles ab (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 1.10.1981, 4 REMiet 6/81 - nach juris). Dabei wird zum Teil eine Vollstreckung unter Zugrundelegung des Rechtsgedankens von § 569 Abs. 3 Satz 2 BGB nur innerhalb von zwei Jahren für möglich gehalten (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 8.7.2008, 48 C 421/07 - nach juris). Die dort geregelte Zweijahresfrist bringe zum Ausdruck, dass es der Gesetzgeber für zumutbar hält, wenn der Vermieter zwei Jahre nach einer durch Zahlung unwirksam gewordenen fristlosen Kündigung das Mietverhältnis fortsetzen müsse, wenn ein erneuter Zahlungsrückstand durch Zahlung ausgeglichen werde. Damit sei aber nach zwei Jahren die Prüfungsfrist, ob eine Vollstreckung durchgeführt werden solle, auch abgelaufen. Zum Teil wird nach dem Rechtsgedanken von § 195 BGB die Erfüllung des Zeitmoments nach 3 Jahren angenommen. Vorliegend ist nach dem Versäumnisurteil vom 11.5.2009 von der Bekl. der erste Räumungstermin für den 03.11.2009 anberaumt worden und damit nach nur 6 Monaten. Der zweite Räumungsauftrag wurde im September 2010 erteilt mit Termin zur Zwangsräumung am 11.10.2010. Danach ist weder die Frist von 3 noch von 2 Jahren überschritten und damit noch nicht so viel Zeit verstrichen, als dass man davon ausgehen kann, die Bekl. habe allein aufgrund des Zeitablaufs einen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen, das sie aus dem Räumungstitel keine Rechte mehr herleiten will. Die Vollstreckung aus einem Räumungsurteil kann auch nicht nach dem Rechtsgedanken von § 721 Abs. 5 ZPO bereits nach einem Jahr unzulässig sein. § 721 Abs. 5 ZPO dient dem Schutz des Gläubigers, wenn er die Räumungsfrist, die das Gericht gewähren kann, beschränkt. Eine entsprechende Anwendung der Sondervorschrift, die zu einem dem Schutzzweck widersprechenden Ergebnis führt, kommt nicht in Betracht (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 1.10.1981, 4 REMiet 6/81 - nach juris).

Auch das Umstandsmoment einer Verwirkung ist im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Es liegt kein Verhalten der Bekl. vor, aus dem die Kl. den Schluss ziehen durfte, das Mietverhältnis werde ohne weiteres fortgesetzt und auf die Durchsetzung des Räumungstitels verzichtet.

Dem bloßen Entgegennehmen der monatlichen Zahlungen ist nicht bereits ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert dahingehend beizumessen, dass die Kl. wieder als Mieterin behandelt werden sollte, da eine Zahlungsverpflichtung auch bei Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 546 a BGB bis zur Rückgabe besteht (vgl. AG Halle [Saale], Urteil vom 16.12.2010, 93 C 2291/10 - nach juris). Die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB hat die Bekl. aber ausdrücklich in der Kündigung vom 18.2.2009 ausgeschlossen.

Von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses konnte die Kl. auch nicht aufgrund der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 ausgehen. Wenn darin von den „mietvertraglichen Vereinbarungen" gesprochen wird, so ist dies dem Umstand geschuldet, dass es sich bei den Schreiben erkennbar um EDV-mäßig für eine Vielzahl von Mietern erstellte Schriftstücke handelt.

Bei der Frage, ob die Kl. davon ausgehen durfte, dass die Bekl. mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses einverstanden ist, kommt es außerdem auf das Zahlungsverhalten der Kl. an. Es ist zu fragen, ob es zu einem ungestörten Nutzungsverhältnis gekommen ist und die Kl. aufgrund ihres Zahlungsverhaltens auf die Fortsetzung vertrauen durfte. Die Zahlungen erfolgten von Mai 2010 an durch das JobCenter. Dennoch ist der Mietrückstand nicht vollständig ausgeglichen. Zwar handelt es sich, wenn man die Prozesskosten und die Vollstreckungskosten außer Acht lässt, um einen Betrag, der nicht die Miete für einen Monat erreicht, nämlich 326,70 €. Das Mietenkonto ist aber damit nicht vollständig ausgeglichen. Auch in Anbetracht der offenen Verfahrenskosten, die unstreitig von der Kl. zu tragen sind, konnte sie nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass ohne eine Abzahlung dieser Kosten die Bekl. sie wieder, als Mieterin akzeptieren würde. Die Nichterstattung der im Räumungsprozess

angefallenen Verfahrenskosten stellt grundsätzlich eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar (BGH, Urteil vom 14.7.2010, VIII ZR 267/09 - nach juris). Ein ungestörtes Nutzungsverhältnis zwischen Bekl. und Kl. in dem Sinne, dass die Kl. ihren Verpflichtungen wie ein vertragstreuer Mieter nachgekommen wäre, bestand damit nicht. Dass die Kl. im Frühjahr 2009 eine Ratenzahlung anbot, zeigt, dass ihr die Zahlungsverpflichtung und deren Bedeutung für einen Verbleib in der Wohnung auch bewusst war.

(b) Die Kl. hat auch keine Vereinbarung zwischen den Parteien zur Begründung eines neuen Mietverhältnisses im Zusammenhang mit der Rücknahme des ersten Räumungsauftrags beweisen können. Nach den allgemeinen Grundsätzen trägt die Kl., als diejenige, die sich auf eine ihr günstige Tatsachen beruft die Darlegungs- und Beweislast. Die Beweisführung ist ihr aber nicht gelungen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat sich die Behauptung der Kl., die Zeugin P. habe ihr telefonisch zugesagt, das Mietverhältnis werde fortgesetzt, wenn sie allein die offenen Mietzahlungen für Oktober und November 2008 leistet, nicht bestätigt.

Die Zeugin P. bekundet, sie habe der Kl. im Frühjahr 2009 nicht bestätigt, die ausstehende Miete für die Monate Oktober und November 2008 sei eingegangen und die Kl. dürfe in der Wohnung bleiben. Vielmehr habe sie in einer E-Mail an den Bekl.vertreter mitgeteilt, die Kl. dürfe in der Wohnung bleiben, wenn sie die offenen Forderungen begleiche. Die Kl. habe sich bereit erklärt, von Juli 2009 an die offenen Forderungen in Raten von 100 € abzutragen. Zu einer Ratenzahlung sei es aber nicht gekommen. Zwar sagte die Zeugin, sie könne sich an den Inhalt von Telefongesprächen im Einzelnen nicht erinnern. Allerdings gab sie an, sich Aufzeichnungen gemacht zu haben, anhand derer sie die Umstände rekonstruieren könne. Die Aussage ist glaubhaft, da die Zeugin sehr bestimmt und ausdrücklich auf gerade diese das Telefonat im Frühjahr 2009 betreffende Behauptung der Kl. zu sprechen kam und es ihr sehr daran lag, den Ablauf insoweit richtig zu stellen. Auch deckt sich die Aussage mit der Tatsache, dass erst im Herbst 2009 und zwar am 29.10.2009 und am 3.12.2009 auf dem Mietenkonto für die Kl. jeweils eine Mietzahlung mit der Bestimmung „Miete 2008" einging. Die Aussage wird außerdem dadurch gestützt, dass auf dem Mietenkonto am 9.2.2009 eine Gegenbuchung zur Ratenzahlung in Höhe von 867,51 € auftaucht, eine Ratenzahlung also angedacht, aber nicht verwirklicht wurde.

Die Zeugin P. hat außerdem glaubhaft bekundet, kurz vor dem ersten Räumungstermin im Herbst 2009 habe die Kl. wiederum telefonisch erklärt, Zahlungen leisten zu wollen. Sie habe ihr daraufhin gesagt, wenn sie wenigstens noch eine komplette Miete und den Rest der Kosten in Raten zahle, werde die Räumung aufgeschoben und der Termin vorerst aufgehoben. Die Fortsetzung oder Neubegründung des Mietverhältnisses allein bei Zahlung der Miete habe sie der Kl. nicht in Aussicht gestellt. Sie habe gewusst, dass die Kl. nicht alle Schulden sofort begleichen könne und deshalb nur die sofortige Zahlung der ausstehenden Miete für 2008 und für den Rest Ratenzahlung gefordert. Dies erscheint auch vor dem Hintergrund der nicht unerheblichen, noch offenen Verfahrenskosten glaubhaft. Es ist zwar auf den Empfängerhorizont abzustellen und zu fragen, wie die Kl. die Aussage der Zeugin P. verstehen durfte. Da die Zeugin aber bekundet hat, ausdrücklich den Verbleib auch von der Zahlung der offenen Kosten in Raten abhängig gemacht zu haben, durfte die Kl. gerade nicht davon ausgehen, in der Wohnung bleiben zu dürfen, wenn sie nur eine komplette Miete leistet. Die Kl. wusste danach vielmehr, unter welchen Voraussetzungen sie in der Wohnung bleiben durfte. Aus der Aufhebung des Vollstreckungstermins konnte sie daher nicht den Schluss ziehen, ohne Abzahlung der offenen Verfahrenskosten nunmehr wieder Mieterin zu sein. An der Glaubwürdigkeit der Zeugin zu zweifeln besteht kein Anlass.

Auch nach Rücknahme des ersten Räumungsauftrages konnte die Kl. nicht davon ausgehen, die Bekl. werde, wenn nur die Miete weiter eingeht, nicht mehr vollstrecken. Mit Schreiben des Bekl.vertreters vom 20.4.2010 wurde sie erneut darauf hingewiesen, dass sie wenigstens Teilzahlungen leisten müsse, sonst werde die Vollstreckung eingeleitet. In diesem Verhalten ist auch noch kein Missbrauch des Vollstreckungstitels zu erblicken, denn es ist weder ein überlanges Zuwarten mit der Vollstreckung gegeben, noch soll ein über die Vertragspflichten hinausgehendes Verhalten des Mieters durchgesetzt werden (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 1.10.1981, 4 REMiet 6/81 - nach juris). Die Zahlung der Rückstände ist geschuldet und zwar unabhängig vom Verbleib in der Wohnung.

Eine anderweitige Betrachtungsweise würde zu einer verschärften Vollstreckungspraxis in dem Sinne führen, dass der nachsichtige Vermieter, der zunächst seine Rechte aus dem erstrittenen Titel zugunsten des Mieters nicht wahrgenommen hat, in Zukunft diese Rücksicht nicht mehr zeigen und zügig die Vollstreckung durchführen würde (vgl. LG Mönchengladbach, Beschluss vom 2.2.1990, 2 T 44/89).

Ein Anspruch aus einem rechtskräftigen Urteil verjährt in 30 Jahren. Mit einem Räumungsurteil in den Akten kann ein Vermieter zunächst einmal abwarten, ob sein zur Räumung verurteilter Mieter sich „bessert" und das laufende Nutzungsentgelt zahlt. Zu lange zuwarten darf er allerdings auch nicht, weil dann der Räumungsanspruch möglicherweise verwirkt ist – dies jedoch nicht vor Ablauf von zwei oder drei Jahren, wie das Amtsgericht Lichtenberg entschieden hat.

Die Vermieterin kündigte wegen der Mietrückstände im Februar 2009 fristlos und erwirkte im Mai ein Räumungsurteil. In der Folgezeit zahlte das JobCenter im Wesentlichen die Mieten und die Rückstände, nicht jedoch die Prozesskosten. Einen Räumungsauftrag an den Gerichtsvollzieher vom September 2009 nahm die Vermieterin zurück und wies im April 2010 auf die Zahlungsrückstände hin.

Nachdem es zu einer Ratenzahlungsvereinbarung nicht gekommen war, wurde ein neuer Räumungsauftrag erteilt, den der Gerichtsvollzieher im Oktober 2010 durchführen wollte. Die Zwangsvollstreckung wurde jedoch nach Erhebung einer Vollstreckungsgegenklage der Mieterin einstweilen eingestellt; die meinte, ein Räumungsanspruch sei verwirkt und es sei ein neues Mietverhältnis begründet worden.

Mit Urteil vom 9. Mai 2011 wies das Amtsgericht Lichtenberg die Vollstreckungsgegenklage ab. Der Anspruch aus dem Räumungsurteil sei nicht verwirkt, da nicht so viel Zeit verstrichen sei, dass nach Treu und Glauben die Mieterin davon hätte ausgehen können, die Vermieterin werde aus dem Räumungstitel keine Rechte mehr herleiten. Es fehle auch am Umstandsmoment für eine Verwirkung, da aus dem bloßen Entgegennehmen der monatlichen Zahlungen nicht geschlossen werden könne, dass die Klägerin als Mieterin behandelt werden sollte. Eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB sei in der Kündigung ausdrücklich ausgeschlossen worden. Auch später sei, wie die Beweisaufnahme ergeben habe, ein Mietverhältnis nicht neu begründet worden. Die Klägerin habe den ihr obliegenden Beweis nicht geführt.

Ähnlich bei vergleichbarem Sachverhalt AG Hohenschönhausen, GE 1999, 114.