Keine Verwirkung des Erhöhungsrechts für Betriebskosten

Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 Abs. 2 MHG ist auch nach vier Jahren möglich, wenn nicht besondere Umstände für eine Verwirkung sprechen.

Die Erklärung ist formell wirksam, denn in ihr sind sowohl eine Zusammenstellung der Gesamtkosten für jedes einzelne Jahr als auch die Steigerungen der Kosten und die auf die Wohnung der Bekl. entfallenden Anteile davon berechnet und erläutert. Mehr Anforderungen sind im allgemeinen an eine nachvollziehbare Rechnungslegung nicht zu stellen (KG, GE 1998, 796; BGH, NJW 1982, 573), insbesondere war die Angabe der Rechnungsdaten keine Wirksamkeitsvoraussetzung.

Die Kl. war auch nicht gehindert, die seit dem Jahre 1987 eingetretenen Erhöhungen der Betriebskosten umzulegen, denn weder gibt es - im Gegensatz zur Abrechnung über Vorschüsse - eine gesetzliche Verpflichtung zur jährlichen Abrechnung, noch hat die Kl. ihr Recht, gemäß § 4 Abs. 2 MHG Erhöhungen an die Mieter weiterzugeben, verwirkt. Eine Verwirkung durch Zeitablauf setzt voraus, daß der Gläubiger eine Forderung, deren Geltendmachung ihm möglich wäre, über eine geraume Zeit hinweg nicht erhebt und zusätzlich Umstände hinzukommen, die es dem Schuldner erlauben, darauf zu vertrauen und sich darauf einzurichten, daß der Anspruch nicht mehr geltend gemacht wird (BGH, NJW 1984, 1684). Das Zeitmoment mag nach 4 Jahren vorliegen, die außerdem zur Annahme der Verwirkung erforderlichen Umstände, die den Schluß darauf zulassen, der Berechtigte wolle seinen Anspruch nicht mehr geltend machen, sind vorliegend jedoch nicht ersichtlich. Die Bekl. haben nicht vorgetragen, aus welchem Verhalten der Kl. sie schließen konnten, daß eine Erhöhung der Betriebskosten künftig nicht umgelegt würde.

Im übrigen ist die Weitergabe der Erhöhung in größerem Zeitabstand für die Bekl. vorteilhafter als eine jedes Jahr verlangte Erhöhung des Mietzinses.