keine Verwaltergütung bei Untersagung der Amtsausübung durch einstweilige Anordnung

Wird eine Verwalterwahl angefochten, so steht dem Gewählten für die Zeit der Untersagung der Amtsausübung durch einstweilige Anordnung kein Vergütungsanspruch zu (im Anschluß an den Senatsbeschluß vom 13. November 1989 - 24 W 5042/89 -, NJW-RR 1990, 153 = ZMR 1990, 62 = WE 1990, 88).

Die Antragstellerin nimmt die Beteiligten zu 3) (Antragsgegner) nach in der Rechtsbeschwerdeinstanz mit Schriftsatz vom 25. Oktober 1990 hinsichtlich des Monats Juni 1986 erklärter Teilrücknahme auf Zahlung einer monatlichen Verwaltervergütung von 2.223 DM für die Zeit von Juli 1986 bis zum 30. August 1990, also für 50 Monate, in Anspruch, wobei sie die Feststellung einer entsprechenden Zahlungspflicht der Antragsgegner begehrt, soweit es sich um die Zeit vom 1. August 1988 bis zum 30. August 1990 handelt. Diesen Vergütungsanspruch stützt die Antragstellerin auf einen zu den Gerichtsakten eingereichten Verwaltervertrag (ohne Datum), in dem es unter § 1 (Bestellung und Abberufung des Verwalters) u. a. wie folgt heißt:

"1. Gemäß Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.8.1985 wurde die Firma B. erneut zum Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ... bestellt.

2. Die Verwaltungstätigkeit beginnt am 1.9.1985 und endet am 30.8.1990. Eine vorzeitige Abberufung durch außerordentliche Kündigung des Vertrages durch die Wohnungseigentümer ist vor Ablauf des 30.8.1990 nur aus wichtigem Grunde möglich. ..."

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 30. August 1985 war die Antragstellerin laut Protokoll gemäß dem Beschlußantrag zu TOP 2 als Verwalterin der Wohnanlage ab 1. September 1985 bestellt worden. Dieser Eigentümerbeschluß wurde in dem Verfahren 70 II 53/85 (WEG) AG Tiergarten rechtskräftig für ungültig erklärt (vgl. Senatsbeschluß vom 19. Juni 1989 - 24 W 94/89).

Der zu TOP 2 (Wahl der Antragstellerin zur Verwalterin) gefaßte Eigentümerbeschluß vom 30. August 1985 wurde in der weiteren Eigentümerversammlung vom 26. Mai 1986 nach dem zu TOP 2 verkündeten und protokollierten Ergebnis mehrheitlich bestätigt. Jener Bestätigungsbeschluß, der Gegenstand des Anfechtungsverfahrens 70 II 23/86 (WEG) AG Tiergarten war, ist gleichfalls rechtskräftig für ungültig erklärt worden (vgl. Senatsbeschluß vom 20. Dezember 1989 - 24 W 1805/89 -). In dem vorbezeichneten Verfahren 70 II 23/86 (WEG) untersagte das Amtsgericht mit Beschluß vom 16. Juni 1986 der Antragstellerin im Wege einer einstweiligen Anordnung die Verwaltung der Wohnanlage und beauftragte einen gerichtlich bestellten Verwalter mit der Verwaltung.

Durch einstweilige Anordnung vom 26. November 1986 - 70 II 74/86 (WEG) - untersagte das Amtsgericht Tiergarten der Beteiligten zu 14) des vorliegenden Verfahrens (S.) sowie allen übrigen Wohnungseigentümern, am 28. November 1986 eine Wohnungseigentümerversammlung abzuhalten.

Zur Begründung ihres Vergütungsanspruchs hat die Antragstellerin im vorliegenden Verfahren geltend gemacht, daß ihre Wahl zur Verwalterin der Wohnanlage auf jeden Fall am 28. November 1986 wirksam erfolgt sei, weil am 28. November 1986 trotz des mit der einstweiligen Anordnung vom 26. November 1986 ausgesprochenen Verbots eine Eigentümerversammlung stattgefunden habe, in der sie erneut bestätigend zur Verwalterin gewählt worden sei. Dieser bestätigende Eigentümerbeschluß sei nicht nichtig, sondern nach Rücknahme des zu dem Verfahren 70 II 85/86 (WEG) AG Tiergarten gestellten Anfechtungsantrags bestandskräftig. Die einstweilige Anordnung des Amtsgerichts Tiergarten vom 26. November 1986, mit der der Beteiligten S. und den übrigen Wohnungseigentümern die Abhaltung der Eigentümerversammlung vom 28. November 1986 untersagt worden sei, sei der Beteiligten S. erst am 29. November 1986 zugestellt worden und habe deshalb die Durchführung der Eigentümerversammlung nicht mehr wirksam verbieten können.

Mit Beschlüssen vom 28. Juli 1987 und 11. Mai 1988 hat das Amtsgericht Tiergarten die Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen. Die dagegen eingelegten Erstbeschwerden der Antragstellerin und des Beteiligten zu 2) hat das Landgericht durch Beschluß vom 10. Februar 1989 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 21. August 1989 zurückgewiesen bzw. als unzulässig verworfen. Gegen diesen der Antragstellerin und dem Beteiligten zu 2) am 29. September 1989 zugestellten Beschluß richtet sich die am 9. Oktober 1989 bei Gericht eingegangene sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin. Die Beteiligte zu 2) hat zunächst ebenfalls weitere Beschwerde eingelegt, aber das Rechtsmittel später zurückgenommen.

1. Mit Recht hat das Landgericht angenommen, daß die im Beschlußanfechtungsverfahren erfolgte rechtskräftige Aufhebung des Eigentümerbeschlusses vom 30. August 1985 zur Folge hat, daß die Antragstellerin keine Vergütungsansprüche aus dem hierauf beruhenden Verwaltervertrag herleiten kann. Allerdings war der Eigentümerbeschluß in der Zeit bis zu seiner gerichtlichen Außerkraftsetzung grundsätzlich rechtlich wirksam (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG) und gab der beschließenden Mehrheit die Möglichkeit, auf dieser Grundlage rechtsgeschäftlich durch Abschluß eines Verwaltervertrages tätig zu werden. Die Rückwirkungsfiktion späterer gerichtlicher Aufhebungsakte ist nach dem Rechtsgrundsatz des § 32 FGG eingeschränkt. Wie der Senat bereits entschieden hat, wird der Abschluß eines Verwaltervertrages durch die spätere gerichtliche Ungültigerklärung des zugrunde liegenden Eigentümerbeschlusses nicht rückwirkend unwirksam gemacht und verliert der Verwalter nicht die Vergütungsansprüche für die in der Zeit bis zur wirksamen Aufhebung geleistete Tätigkeit (Senatsbeschluß ZMR 1990, 62 = WE 1990, 88). Im vorliegenden Falle geht es joch nicht um Vergütung für geleistete Vewaltungstätigkeit, sondern um Zeiträume, in denen der Antragstellerin durch einstweilige Anordnung die Amtsausübung untersagt war und für die daher nur Ansprüche nach Maßgabe des § 615 BGB zu prüfen sind.

2. Mit Recht hat das Landgericht angenommen, daß solche Ansprüche schon deshalb nicht bestehen, weil der auf der Grundlage einer noch nicht rechtsbeständigen Verwalterwahl abgeschlossene Verwaltervertrag stets unter der stillschweigenden auflösenden Bedingung abgeschlossen wird, daß keine Ungültigerklärung in einem diesbezüglichen Beschlußanfechtungsverfahren erfolgt. Eine entsprechende ergänzende Vertragsauslegung ist geboten, um den Besonderheiten der gemeinschaftsinternen Willensbildung Rechnung zu tragen und die Eigentümergemeinschaft vor der Gefahr von Doppelzahlungen zu schützen. Ein Vertragsabschluß, der für den Fall der Aufhebung des zugrunde liegenden Eigentümerbeschlusses zu Vergütungsansprüchen des Verwalters für nicht geleistete Tätigkeit gemäß § 615 BGB führen könnte, würde einen eindeutigen, groben Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen und eine persönliche Schadensersatzpflicht der Handelnden auslösen. Aus diesen auch einem neu bestellten Verwalter erkennbaren Umständen ergibt sich, daß die Offerte zum Abschluß eines Verwaltervertrages von vornherein nur mit einer entsprechenden stillschweigenden Einschränkung abgegeben wird. Für die Zeit nach rechtskräftiger Aufhebung des Bestellungsbeschlusses können aus dem Vertrag keine Rechte hergeleitet werden. Entsprechendes gilt auch schon für die vorangehenden Zeiträume, in denen das Gericht in dem Beschlußanfechtungsverfahren im Wege einstweiliger Anordnung mit Untersagung der Amtsausübung eine das spätere Verfahrensergebnis praktisch vorwegnehmende Regelung getroffen hat.

3. Im Ergebnis ist es auch rechtsfehlerfrei, wenn das Landgericht in den späteren bestätigenden Eigentümerbeschlüssen keine Grundlage für die streitigen Vergütungsansprüche der Antragstellerin gesehen hat. Für den später ebenfalls rechtskräftig aufgehobenen Eigentümerbeschluß vom 26. Mai 1986 bedarf das keiner weiteren Erörterung. Zu einer Aufhebung des Eigentümerbeschlusses vom 28. November 1986, der in einer trotz gerichtlichen Verbots durchgeführten Versammlung gefaßt wurde, ist es allerdings nicht gekommen. Ob das Bestehen einer die Versammlung untersagenden einstweiligen Anordnung die rechtliche Qualifizierung als Eigentümerversammlung im Sinne von § 23 WEG überhaupt ausschließt oder jedenfalls zur Nichtigkeit aller Beschlüsse auch ohne gerichtliches Aufhebungsverfahren führt, wie das Landgericht meint, bedarf hier keiner abschließenden Erörterung. Auch eine etwaige rechtswirksame "Bestätigung" der ursprünglichen Verwalterwahl vom 30. August 1985 hätte nicht die Wirkung haben können, die auf jenes Beschlußanfechtungsverfahren bezogene auflösende Bedingung des schon geschlossenen Verwaltervertrages direkt zu beseitigen. Die Bestätigung war vielmehr darauf angelegt, den Ausgang jenes anhängigen Verfahrens zu beeinflussen, was aber nicht gelungen ist. Auf eine Neubestellung nur für die Zukunft und damit auf Abschluß eines neuen Vertrages mit der Antragstellerin war der Eigentümerbeschluß vom 28. November 1986 ohnehin nicht gerichtet. Es ist weder seitens der Antragstellerin vorgetragen noch sonst ersichtlich, daß es über den eingereichten undatierten Verwaltervertrag aus dem Jahre 1985 hinaus noch einen weiteren Vertrag mit der Antragstellerin aus späterer Zeit gibt. Aus dem Zusammenhang der Gründe der Entscheidung des Landgerichts ergibt sich eine entsprechende rechtsfehlerfreie Feststellung.

Auch ein etwaiger erneuter Vertragsabschluß auf der Grundlage des Beschlusses vom 28. November 1986 hätte im übrigen die jetzt zur Entscheidung stehenden Ansprüche der Antragstellerin nicht begründen können, weil es ausschließlich um Vergütung für nicht geleistete Dienste geht und die dafür nach § 165 Satz 1 BGB bestehende Voraussetzung eines Annahmeverzuges der Dienstberechtigten nicht erfüllt ist. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Antragstellerin ihre Leistungen in der erforderlichen Weise tatsächlich angeboten hat (§ 294 BGB) oder ausnahmsweise ein wörtliches Angebot genügt hätte (§ 295 BGB). Die Untätigkeit der Antragstellerin beruht nicht auf einer unberechtigten Weigerung der Eigentümergemeinschaft, angebotene Verwalterdienste anzunehmen, sondern ist durch eine im Beschlußanfechtungsverfahren ergangene gerichtliche einstweilige Anordnung bedingt. Eine solche vom Gericht im Rahmen seiner Kompetenz nach § 44 Abs. 3 WEG getroffene vorläufige Regelung kann auch dann nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft oder einzelnen Mitgliedern als Verletzung einer Annahmepflicht zugerechnet werden, wenn das betreffende gerichtliche Verfahren dann zu einem anderen Endergebnis führt.