Keine Verwalterentlastung bei Untätigkeit

1. Die Entlastung ist schon dann ordnungswidrig, wenn der Verwalter die zur Sanierung erforderlichen Tätigkeiten nicht entfaltet hat.

2. Die Teilanfechtung eines Eigentümerbeschlusses kann in zweiter Instanz erweitert werden, wenn sie auf die der Entscheidung ohnehin zugrunde zu legenden Tatsachen gestützt wird.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II. Die Berufung der Kl. ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden (§§ 517, 519, 520 ZPO).

Soweit die Kl. zuletzt beantragt haben, den Eigentümerbeschluss vom 14.6.2012 zu TOP 7 nicht nur teilweise, sondern insgesamt für ungültig zu erklären, handelt es sich um eine gemäß § 533 ZPO zulässige Klageerweiterung, da sie der Streitbeilegung dient und auf die gemäß § 529 ZPO der Entscheidung ohnehin zugrunde zu legenden Tatsachen gestützt werden kann. Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.5.2012 zu TOP 7 ist für ungültig zu erklären, da er den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) widerspricht.

Voranzuschicken ist, dass die Kl. den vorgenannten Eigentümerbeschluss rechtzeitig innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG angefochten haben. Das Datum der Zustellung der Klageschrift am 10.7.2012 wirkt gemäß § 167 ZPO auf den Eingang bei Gericht am 14.6.2012 zurück, da die Kl. den unter dem 19.6.2012 angeforderten Gerichtskostenvorschuss am 27.6.2012 und damit unverzüglich eingezahlt haben. Die Begründungsfrist von zwei Monaten (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) wurde ebenfalls gewahrt, da die am 14.6.2012 eingegangene Klageschrift bereits die Begründung enthält.

Der angefochtene Eigentümerbeschluss, mit dem der Verwalterin für ihr gesamtes Handeln im Jahre 2011 Entlastung erteilt wurde, ist mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht vereinbar.

Die Entlastung stellt eine Möglichkeit für die Wohnungseigentümer dar, dem Verwalter ihr Vertrauen auszusprechen und die Grundlage für eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit zu schaffen. Aus diesem Grunde widerspricht ein Beschluss über die Entlastung erst dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen. Ist dies der Fall, ist eine Entlastung nur ausnahmsweise dann gerechtfertigt, wenn aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten (vgl. BGH NZM 2003, 764, nach juris).

In Anwendung dieser Grundsätze steht einer Entlastung der Verwalterin vorliegend entgegen, dass Ansprüche gegen sie in Betracht kommen, die ihr Handeln bezüglich der Terrasse des Wohnungseigentums der Kl. betreffen. Zwar ist den Bekl. darin beizupflichten, dass alle Handlungen der Verwalterin, welche von ihrer im Jahre 2010 durchgeführten und abgerechneten Bauaufsicht erfasst werden, einer Entlastung für das Folgejahr 2011 nicht im Wege stehen können. Jedoch haben sich die Kl. im Jahr 2011, d. h. mit ihren Schreiben vom 24.5.2011 und 7.7.2011, an die Verwalterin gewandt und beanstandet, dass im Zuge der Bauarbeiten die Anschlusshöhe der Terrasse zur Tür angehoben worden sei, so dass die Terrasse nunmehr mit der Tür abschließe. Die Kl. haben sowohl den Rückbau der Terrasse als auch die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zu diesem Thema verlangt. Die Verwalterin hat eine entsprechende Eigentümerversammlung nicht einberufen und ist auch ansonsten, soweit vorgetragen und ersichtlich, im Hinblick auf den gerügten Mangel untätig geblieben. Aus dieser Untätigkeit können sich Ersatzansprüche gegen die Verwalterin ergeben.

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Ausweislich der Fotografien im - von den Kl. zu den Akten gereichten, im Rechtsstreit 72 C 187/12 WEG eingeholten - Gutachten des Sachverständigen G. G. vom 26.9.2013 befindet sich der Plattenbelag der Terrasse der klägerischen Wohnung auf beinahe derselben Höhe wie das Anschlussprofil vor der Tür. Schon vom äußeren Anschein her erscheint dies bedenklich, da das auf die Terrasse treffende Regenwasser im Falle starken Regens schnell in die Wohnung der Kl. eindringen und letztlich Sondereigentum wie Gemeinschaftseigentum (z. B. die Fassade) beschädigen könnte. Das Foto auf Seite 6 des Gutachtens zeigt einen bereits durchgefaulten Holzpfosten, wobei der Sachverständige das Fehlen eines Spritzwasserschutzes beanstandet. Angesichts dieses Bauzustands hätte Veranlassung für die Verwalterin bestanden, in Erfüllung ihrer Pflichten nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG auf die Schreiben der Kl. einzugehen, den sachverständigen Rat eines Bauexperten und ggf. Kostenvoranschläge für eine Instandsetzung zur Vorbereitung einer Abstimmung in der Eigentümerversammlung einzuholen. Ob die Verwalterin darüber hinaus verpflichtet gewesen wäre, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, kann offen bleiben, da bereits das Unterlassen der Untersuchung des von den Kl. gerügten Problems geeignet ist, den Vorwurf einer Pflichtverletzung zu begründen. Weiter kommt es nicht darauf an, ob der behauptete Baumangel an der Terrasse der Kl. auf die im Jahre 2010 durchgeführten Instandsetzungsarbeiten zurückzuführen ist. Selbst wenn es sich um einen schon länger oder gar seit Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden Zustand handeln sollte, wäre die Verwalterin verpflichtet gewesen, sich der Problematik im Interesse einer Erhaltung bzw. Schaffung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums anzunehmen. Ohne dass das Bestehen von Schadensersatzansprüchen gegen die Verwalterin abschließend zu entscheiden wäre, widerspricht die Entlastung der Verwalterin für das Jahr 2011 somit ordnungsgemäßer Verwaltung.

Dem Antrag der Kl. auf Aussetzung des Rechtsstreits bis zur rechtskräftigen Entscheidung des vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg zum Geschäftszeichen 72 C 187/12 WEG anhängigen Rechtsstreits war nicht zu entsprechen, da dieser nicht gemäß § 148 ZPO vorgreiflich ist. Auf die Frage, ob die Sanierungsarbeiten im Herbst 2010 fachgerecht vorgenommen wurden, kommt es, wie dargelegt, vorliegend nicht an.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch nicht aus Gründen der Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 1 Satz 2 ZPO).

Führen Wohnungseigentümer eine Sanierung durch und beauftragen den Verwalter, wofür dieser auch ein Honorar in Rechnung stellt, mit der Bauüberwachung, so ist ein Entlastungsbeschluss für den Verwalter auf Anfechtung hin wegen Überwachungsverschuldens bei der Sanierung für ungültig zu erklären, wenn der Verwalter keine entsprechende Tätigkeit entfaltet hat.

Im Herbst 2010 erfolgte eine Sanierung der Dachterrasse der Kläger. Für die Bauüberwachung stellte die Verwalterin Honorar in Rechnung. Ihr Entlastungsbeschluss für 2010 wurde auf Anfechtung hin wegen Überwachungsverschuldens bei der Sanierung für ungültig erklärt. Wegen der fehlerhaften Terrassenarbeiten haben die Kläger die Verwalterin im Mai 2011 zur Vorbereitung der Mängelbeseitigung und im Juli 2011 zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung aufgefordert, was die Verwalterin abgelehnt hat. Die im folgenden Jahr am 14. Mai 2012 mehrheitlich beschlossene Entlastung der Verwalterin für 2011 haben die Kläger insoweit angefochten, als es um die mangelhafte Sanierung der Dachterrasse und die Ablehnung der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung geht. Das AG hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Hiergegen die Berufung an das LG.

Mit Erfolg! Der Entlastungsbeschluss für 2011 ist insgesamt für ungültig zu erklären. Die Kläger durften die erstinstanzliche Teilanfechtung in zweiter Instanz auf die Vollanfechtung erstrecken, weil die hierfür maßgeblichen Tatsachen gleich blieben und ohnehin in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen waren. Die beschlossene Verwalterentlastung für 2011 ist insgesamt für ungültig zu erklären. Auf ein Fehlverhalten der Verwalterin bei der Bauüberwachung im Jahre 2010 kommt es nicht an. Das Verhalten der Verwalterin bei der Behandlung der Mängelanzeigen der Kläger im Jahre 2011 war jedoch fehlerhaft, so dass Schadensersatzansprüche gegen sie in Betracht kommen.

Angesichts des von den Klägern mitgeteilten Bauzustands hätte die Verwaltung auf die Schreiben der Kläger eingehen, den sachverständigen Rat eines Bauexperten und gegebenenfalls Kostenvoranschläge für die Instandsetzung zur Vorbereitung einer Abstimmung in der Eigentümerversammlung einholen müssen. Dies reicht bereits zur Ungültigerklärung des Entlastungsbeschlusses aus. Es kann dahinstehen, ob die Verwaltung darüber hinaus verpflichtet gewesen wäre, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Ohne dass über das Bestehen von Schadensersatzansprüchen gegen die Verwalterin bereits abschließend zu entscheiden wäre, widerspricht deren Entlastung für 2011 ordnungsmäßiger Verwaltung. Auf die Frage, ob die Sanierungsarbeiten im Herbst 2010 überwacht worden sind, kommt es hier erst recht nicht an, so dass eine Aussetzung des darüber beim AG anhängigen Rechtsstreits nicht in Betracht kommt.

Angesichts dessen, dass für die Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen eine Ausschlussfrist gilt, ist die zweitinstanzliche Erweiterung der Anfechtung bedenklich, auch wenn die Tatsachengrundlagen dieselben sind. Denn mit Ablauf der Anfechtungsfrist soll für die übrigen Wohnungseigentümer feststehen, ob und inwieweit Eigentümerbeschlüsse angefochten sind und eventuell mit deren Ungültigerklärung gerechnet werden muss.

Die richtige Begründung für die zweitinstanzliche Klageerweiterung müsste vielmehr sein, dass die teilweise Anfechtung des Entlastungsbeschlusses mit einzelnen Aspekten unzulässig ist und bei verständiger Auslegung des Klageantrages automatisch zur Vollanfechtung führt. Vergleichbar ist etwa die Situation, dass in der Jahresabrechnung nur ein bestimmter Posten in der Einzelabrechnung angefochten wird, dies aber Auswirkungen auf die Gesamtabrechnung hat. Wenn eine solche Teilanfechtung unsinnig wäre, muss nach dem Grundsatz, dass der Kläger prozessual vernünftig vorgehen will, im Zweifel bereits in erster Instanz eine weitergehende Anfechtung angenommen werden, damit der Kläger überhaupt eine Chance hat, sein Rechtsschutzziel zu erreichen.

Es ist auch ziemlich sinnlos, die Verwalterentlastung, die einen generellen Verzicht auf erkennbare Ansprüche bedeuten soll, auf einzelne Aspekte zu beschränken. Im vorliegenden Fall lag das vorwerfbare Fehlverhalten der Verwalterin im Jahre 2011 bereits darin, dass sie trotz Mängelanzeige nicht die erforderlichen Vorbereitungshandlungen wie Einholung von Fachgutachten und Kostenangeboten unterlassen hat.

Die verweigerte Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung spielte daneben keine Rolle mehr, erst recht wenn die Vorbereitungshandlungen dafür nicht erfolgt sind. Die Aussetzung des Berufungsverfahrens wegen des weiteren anhängigen Rechtsstreits beim AG wegen Schadensersatzes aus fehlerhafter Bauüberwachung im Jahre 2010 konnte für das jetzige Berufungsverfahren keine Rolle spielen. Für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit des gefassten Entlastungsbeschlusses für 2011 kommt es lediglich auf die Umstände im Zeitpunkt der Beschlussfassung am 14. Mai 2012 an.