Keine vertragliche Beziehung zwischen Hauptvermieter und Untermieter ohne dessen Zustimmung

1. Da der Hauptvermieter keine Vertragsbeziehungen zu den Untermietern unterhält, bleibt die Beendigung des Hauptmietverhältnisses grundsätzlich ohne Einfluss auf den Bestand der Untermietverhältnisse.

2. Das Verfahren der Zurückweisung der Berufung ohne mündliche Verhandlung wird nicht dadurch beeinflusst, dass der Kläger und Berufungskläger kein Interesse mehr an einer sachlichen Entscheidung über seinen im Berufungsrechtszug zunächst weiterverfolgten Klageantrag hat und deshalb den Rechtsstreit in der Hauptsache einseitig für erledigt erklärt hat.

Das zulässige Rechtsmittel bleibt in der Sache ohne Erfolg, § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Der Senat folgt der im angefochtenen Urteil gewonnenen Erkenntnis, dass nicht festgestellt werden kann, „sämtliche Untermietverhältnisse", die der Bekl. (Hauptmieter/Untervermieter) „bezüglich der Erdgeschosswohnung X-Str. in M." mit Zustimmung des Kl. (Hauptvermieter) abgeschlossen habe, seien ab irgendeinem der drei vom Kl. beanspruchten Zeitpunkte auf ihn übergegangen. Die gegen das klageabweisende Urteil vorgebrachten Berufungseinwände rechtfertigen keine dem Kl. günstigere Entscheidung.

I. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen wird Bezug genommen auf den Hinweisbeschluss vom 4. November 2010. Dort hat der Senat im Wesentlichen das Folgende ausgeführt:

1. Mit Blick auf den zentralen Grundsatz der Privatautonomie, der das gesamte Zivilrecht beherrscht, kann es auf rechtsgeschäftlicher Ebene nur dann zu einem Wechsel des Vertragspartners kommen, wenn alle Beteiligten daran mitwirken. Die Sachlegitimation, die der Kl. bezogen auf die Untermietverhältnisse hier auf der Grundlage der zwischen ihm und dem Bekl. abgeschlossenen zweiseitigen Zusatzvereinbarung vom 15. Juli 2006 für sich beansprucht, setzt demnach für den Vollzug des Untervermieterwechsels ferner zwingend voraus, dass auch alle Untermieter dieser Vereinbarung zugestimmt oder sie genehmigt haben (vgl. BGH ZMR 2005, 610, 612 = NJW-RR 2005, 958 m.w.N.). Solche Zustimmungen/Genehmigungen, die auch konkludent erteilt werden können (vgl. BGH ZMR 2010, 674 = NJW-RR 2010, 1095 sub II.1b [juris Tz 18 f.]), liegen indes, wie das Landgericht zutreffend und unangegriffen festgestellt hat, nicht vor. Mit dem Landgericht ist die Vereinbarung als Vertrag zu Lasten Dritter anzusehen.

2. Der Rechtsansicht des Kl., die (als unverändert bestehend vorausgesetzten) Untermietverhältnisse seien aber deshalb auf ihn übergegangen, weil das zwischen ihm und dem Bekl. am 15. Juli 2006 begründete Hauptmietverhältnis entweder infolge Anfechtung oder infolge ordentlich und außerordentlich erklärter Kündigungen nicht (mehr) bestehe, kann nicht gefolgt werden. Der Kl. übersieht auch hier, dass der das Zivilrecht beherrschende Grundsatz der Privatautonomie (vgl. oben sub I.1) jeweils zu einer zweiseitigen Betrachtung und Behandlung aller Vertragsverhältnisse zwingt. Da der Kl. als Hauptvermieter keine eigenen Vertragsbeziehungen zu den Untermietern unterhält, bleibt die Beendigung des Hauptmietverhältnisses grundsätzlich ohne Einfluss auf den Bestand der Untermietverhältnisse, so dass hier zugunsten des Kl. die Richtigkeit seiner Rechtsbehauptungen unterstellt werden kann. Störungen im Hauptmietverhältnis haben nur insofern (mittelbaren) Einfluss auf das Untermietverhältnis, als der Vermieter bei beendetem Hauptmietverhältnis aus § 546 Abs. 2 BGB einen quasi-vertraglichen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen den Untermieter hat. Dieser bleibt, wenn der Untervermieter trotz Fortdauer des Untermietverhältnisses die geschuldete Gebrauchsüberlassung nicht mehr gewährleisten kann, auf die mietrechtlichen Sekundäransprüche aus §§ 536, 536 a, 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB verwiesen. Ferner mag der Hauptvermieter im Falle eines berechtigten, aber unerfüllt gebliebenen Räumungs- und Herausgabeverlangens gegen die Untermieter Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß §§ 987 ff. BGB und/oder auf Bereicherungsausgleich gemäß §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB haben. Einen quasi-vertraglichen Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus § 546 a Abs. 1 BGB hat der Hauptvermieter, weil das Untermietverhältnis nicht auf ihn übergeht, gegen die Untermieter dagegen nicht (vgl. BGH NJW-RR 2005, 1542; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 546 a Rn. 5).

3. Ob der Kl. auf der Grundlage der in der zweiseitigen Zusatzvereinbarung vom 15. Juli 2006 (auch) vereinbarten Abtretung einen gegen den Bekl. gerichteten Anspruch auf Zustimmung zur Auskehrung (Freigabe) der bei der zuständigen Stelle hinterlegten Untermieten hat (§§ 398, 372, 380, 535 Abs. 2 BGB), muss hier nicht entschieden werden. Das ist, wie das Landgericht in seiner Hilfserwägung richtig angenommen hat, ein anderer, hier nicht anhängiger Streitgegenstand.

II. An diesen Erwägungen hält der Senat fest.

1. Im Ergebnis ohne Einfluss auf den Verfahrensgang bleibt der Umstand, dass sich der Kl. inzwischen durch Leistungen der Mieter befriedigt sieht, kein Interesse mehr an einer sachlichen Entscheidung über seinen im Berufungsrechtszug zunächst weiterverfolgten Klageantrag hat und deshalb den Rechtsstreit jetzt in der Hauptsache einseitig für erledigt erklärt hat.

a) Allerdings wird durch diese Prozesserklärung der Streitgegenstand ausgewechselt. Denn nach der ganz herrschenden Ansicht, der der Senat in ständiger Rechtsprechung folgt (vgl. Senat OLGR Düsseldorf 2009, 706 m. zahlr. w. Nachw. auch zur Gegenauffassung), beschränkt sich das Interesse der klagenden Partei jetzt nur noch auf das Kosteninteresse. Das beruht auf dem Verständnis der einseitigen Erledigungserklärung als einer nach § 264 Nr. 2 ZPO privilegierten und deshalb stets (auch im Berufungsrechtszug) zulässigen Klageänderung. Deren Gegenstand ist nur noch das Kosteninteresse, während die Frage nach Zulässigkeit und Begründetheit des ursprünglichen Leistungsbegehrens jetzt nur noch eine inzident zu prüfende Vorfrage ist.

b) Die unverändert, nun aber inzident zu prüfende Frage nach Zulässigkeit und Begründetheit der Klage im Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses, das nach Rechtshängigkeit eingetreten sein muss (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 28. Aufl., § 91 a Rn. 44 m.w.N.), ist nach wie vor prozessentscheidend. War sie zu diesem Zeitpunkt zulässig und begründet, ist ihre Erledigung in der Hauptsache auf den einseitigen Antrag des Kl. auszusprechen. War sie hingegen von Anfang an unzulässig oder unbegründet, ist das klageabweisende Urteil durch die Zurückweisung der Berufung zu bestätigen.

2. Um einen solchen Fall unverändert notwendiger Berufungszurückweisung handelt es sich hier.

a) Die Klage war nämlich von Anfang an, wie der Senat in dem Hinweisbeschluss (unter I.) näher dargelegt hat, jedenfalls unbegründet, so dass es auf den vom Kl. in der Schrift seines Prozessbevollmächtigten vom 8. Dezember 2010 vorgebrachten einzigen Einwand (unterbliebener Hinweis des Landgerichts auf die fehlende Statthaftigkeit des Feststellungsbegehrens im Urkundenprozess) nicht mehr ankommt.

b) Im Übrigen sagt der Kl. auch nicht, wie er sich verhalten hätte, wenn er auf die fehlende Statthaftigkeit der von ihm im Urkundenprozess verfolgten Feststellung hingewiesen worden wäre. Um diesem prozessualen Einwand zu entgehen, hätte er gemäß § 596 ZPO vom Urkundenverfahren Abstand nehmen müssen. An dem Ergebnis hätte das nichts geändert, weil die Klage, worauf übrigens schon das zunächst angerufene Amtsgericht zutreffend hingewiesen hatte, unbegründet gewesen ist. Sie hätte in jedem Fall abgewiesen werden müssen.

Verträge gelten grundsätzlich nur zwischen den Vertragsparteien, so dass der (Haupt-) Vermieter keine vertraglichen Ansprüche gegen Untermieter hat. Das gilt auch, wenn das Hauptmietverhältnis beendet oder angefochten ist oder eine Übernahmevereinbarung zwischen Vermieter und (Haupt-) Mieter getroffen wurde.

Der Vermieter hatte das Mietverhältnis angefochten und ordentlich sowie außerordentlich gekündigt. Er meinte, die Untermietverhältnisse, die mit seiner Zustimmung begründet worden waren, seien auf ihn übergegangen und berief sich dazu auch auf eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag. Das LG wies die Klage ab; die Berufung war erfolglos. Eine einseitige Erledigung der Hauptsache durch den Vermieter in der Berufungsinstanz, der inzwischen Mietzahlungen erhalten hatte, war unbeachtlich.

Das OLG Düsseldorf verwies darauf, dass ohne Zustimmung der Untermieter ein Übergang der Vertragsbeziehung auf den Hauptvermieter nicht möglich sei. Das gelte auch bei einem beendeten Hauptmietverhältnis; der Vermieter habe nur den Räumungsanspruch nach § 546 Abs. 2 BGB und Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung oder aus dem Eigentümer-Besitzerverhältnis. Der Kläger konnte auch die Berufung nicht für erledigt erklären, da bei einer einseitigen Erledigungserklärung geprüft werden muss, ob die Klage vorher zulässig und begründet war.