Keine Verteilung der Heizkosten nach Durchschnittsverbrauch des ganzen Hauses

Werden für die Heizkostenabrechnung die Verbrauchswerte für eine Wohnung nicht abgelesen, kann unabhängig von der Ursache jedenfalls nicht die Kostenverteilung nach dem Durchschnittsverbrauch aller Wohnungen des Hauses vorgenommen werden.

Auf der Versammlung vom 8. Oktober 2002 wurde zu TOP 1 die Jahreswohngeldabrechnung 2001 von der Gemeinschaft mehrheitlich beschlossen. Gegenstand dieser Abrechnung, gegen die der Antragsteller gestimmt hat, war auch die in sie eingestellte Heizkostenabrechnung der Firma I. Bezüglich der beiden Wohnungen des Antragstellers wurden die in dieser Abrechnung einzustellenden Verbrauchswerte aus zwischen den Beteiligten streitigen Gründen nicht durch Ablesung ermittelt. Die I. hat die Verbrauchswerte für die Wohnungen des Antragstellers nach dem Durchschnittsverbrauch aller abgelesenen Wohnungen in der Liegenschaft ermittelt, d. h. sämtliche abgelesenen Heizkosteneinheiten durch die Gesamtwohnfläche der Wohnanlage geteilt. Dabei kam sie auf einen Wert von 0,67 Einheiten pro m2 und hat diesen ihrer Schätzung zugrunde gelegt.

Der Antragsteller hat den genannten Beschluß mit seinem am 6. November 2002 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz angefochten. Zur Begründung hat er vorgetragen, daß die Abrechnung der Heizkosten nicht ordnungsgemäß sei. Ablesungen der Werte seien möglich gewesen, da in beiden Wohnungen Heizkostenverteiler angebracht gewesen seien. Die von der Firma I. gewählte Schätzmethode entspreche nicht dem Gesetz. Bei ordnungsgemäßer Schätzung wäre er mit sehr viel geringeren Kosten belastet, da er zumindest die Wohnung Nr. ... nur sehr selten nutze.

Die vorgenommene Schätzung der Verbrauchskosten des Antragstellers ist unrichtig, da sie sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben in § 9 a Heizkostenverordnung, der gemäß § 2 Heizkostenverordnung zwingenden Charakter hat, hält. Nach § 9 a Heizkostenverordnung ist der Verbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder anhand des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zu schätzen. Nach dem unbestrittenen Vortrag des Antragstellers ist keines von diesen beiden Abrechnungsverfahren hier gewählt worden. Weder hat man auf die älteren Jahresabrechnungen mit individuellen Verbrauchserfassungen, die unstreitig vorhanden sind, zurückgegriffen, noch hat man vergleichbare andere Räume genommen und danach den Verbrauch geschätzt. Bei der hier gewählten Schätzmethode wurden alle abgelesenen Heizkosteneinheiten auf die gesamte Wohnfläche, also auch auf die des Antragstellers selbst, in dem gar nicht abgelesen wurde, umgelegt und geschätzt. Die Einbeziehung der eigenen Räume des Nutzers, dessen Werte ja gerade geschätzt werden sollen, ist nach § 9 a Abs. 1 2. Alternative Heizkostenverordnung jedoch gerade nicht möglich.

Gemäß § 9 a HeizkV kann, wenn aus zwingenden Gründen die Ablesung unterbleibt, die Abrechnung aufgrund des Verbrauchs von früheren Abrechnungsperioden oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume erfolgen. Unzulässig ist es, einfach den Durchschnittsverbrauch aller abgelesenen Wohnungen im Hause anzusetzen.

Die Eigentümergemeinschaft hatte der Heizkostenabrechnung zugestimmt, die auch die Wohnung des Antragstellers betraf, wo aus streitigen Gründen die Verbrauchswerte nicht abgelesen worden waren. Die Abrechnung war nach dem Durchschnittsverbrauch aller abgelesenen Wohnungen im Hause ermittelt, was der Antragsteller anfocht, da er die Wohnung kaum genutzt habe.

Mit Beschluß vom 11. April 2003 erklärte das Amtsgericht Charlottenburg den Beschluß der Eigentümerversammlung für ungültig, da eine derartige Schätzung der Verbrauchswerte nicht § 9 a HeizkV entspreche. Es komme deshalb nicht darauf an, ob überhaupt die Ablesung aus zwingenden Gründen unterblieben sei.