Keine Versorgungssperre gegenüber dinglich Wohnungsberechtigtem einer Eigentumswohnung bei Wohngeldrückstand

1. Gegenüber dem dinglich Wohnungsberechtigten an einer Eigentumswohnung besteht kein Zurückbehaltungsrecht (Wasser, Heizung) bei Beitragsrückständen des Wohnungseigentümers.

2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Verband) ist passivlegitimiert bei Inanspruchnahme auf Unterlassung der Versorgungssperre durch den dinglich Wohnungsberechtigten.

(Leitsätze des Einsenders)

Die Wohnungseigentümer beschlossen die Sperrung der Versorgung (Wasser und Heizung) der Wohnung einer beitragssäumigen Wohnungseigentümerin, die von einer dinglich Wohnungs-berechtigten (§ 1093 BGB) genutzt wird. Das AG wies den Antrag der Wohnungsberechtigten auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung zurück, mit der diese die Unterlassung der Versorgungssperre begehrte, und verwies auf den Eigentümerbeschluß und darauf, daß die Rechte der dinglich Wohnungsberechtigten nicht über die Rechte der beitragsäumigen Wohnungseigentümerin als Vollrechtsinhaberin hinausgehen können. Das Landgericht Berlin hob die Versorgungssperre auf.

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige Beschwerde der Antragstellerin (§§ 567 ff. ZPO) hat in der Sache Erfolg. Nachdem das Beschwerdegericht eine mündliche Verhandlung anberaumt hatte, ist so zu verfahren, als sei in der ersten Instanz auf mündliche Verhandlung ein Urteil erlassen und dagegen Berufung eingelegt worden. Dementsprechend ist hier durch Endurteil zu entscheiden (vgl. Zöller, ZPO 26. Aufl., Rdnr. 14 zu § 922 m. w. N.).

1. Der Antrag ist zulässig. Die Antragsgegnerin ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt (BGH NJW 2005, 2061). Das ist nach der genannten Entscheidung insbesondere bei Rechtshandlungen im Außenverhältnis der Fall (BGH a. a. O. S. 2068). Danach bleibt nur in engem Rahmen Raum für Konstellationen, bei denen der Gemeinschaft keine Rechtsfähigkeit zuerkannt werden kann. Hier geht es bei der Antragstellerin um eine nicht zur Gemeinschaft der Eigentümer gehörende Dritte, die durch eine Verwaltungsmaßnahme betroffen ist. Daß die dieser Maßnahme zugrunde liegende Willensbildung durch Mehrheitsbeschluß zustande kam, ändert insoweit nichts, denn die Antragstellerin war daran nicht beteiligt.

2. Der Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung ist auch begründet. Die Antragstellerin hat einen Anspruch gegen die Antragsgegnerin auf Beseitigung der von dieser verursachten Störungen und auf Unterlassung der beschlossenen und zur Durchführung vorgesehenen weiteren Beeinträchtigungen der Wasser- und Heizungsversorgung ihrer Wohnungsrechte aus den §§ 823, 1004, 1027, 1093, 1090 Abs. 2 BGB. Offenbleiben kann, ob der Antragstellerin darüber hinaus auch noch wie einem Mieter Ansprüche aus Besitzschutz zustehen (vgl. die zusammenfassende Darstellung von Scheidacker, NZM 2005, 281 ff.).

a) Dabei kann außerdem dahinstehen, ob der von einem Eigentümer in der Versammlung vom 4.4.2007 zu TOP 1a über die Versorgungssperre der streitgegenständlichen Wohneinheiten gefaßte Mehrheitsbeschluß vor den Wohnungseigentumsgerichten Bestand haben wird, auch wenn davon auszugehen ist, weil allgemein eine solche Maßnahme gegenüber einem in Zahlungsverzug befindlichen Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen als den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen wird (vgl. KG NJW-RR 2001, 1307 ff.; BGH NJW 2005, 2622 ff.; OLG Frankfurt a. M. NZM 2006, 869 ff.) und auch nicht nichtig ist (BayObLG NZM 2004, 556). Denn das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien berührt er nur mittelbar.

b) Auch wenn weithin angenommen wird, daß die Rechte des Mieters (im Falle einer vermieteten Eigentumswohnung) nicht weitergehen können als die des vermietenden Wohnungseigentümers (KG NZM 2001, 761; NZM 2002, 221), kann das bezogen auf den vorliegenden Fall zweier dinglicher Wohnungsrechte nicht bedeuten, daß die Antragstellerin in jedem Fall dieselben Sanktionen (bei einem Mieter spricht man von einem "Austrocknen" und "Ausfrieren") hinnehmen muß wie die F. als Eigentümerin. Denn ein solch schematisches Verfahren würde Treu und Glauben (§ 242 BGB) widersprechen und unberücksichtigt lassen, daß die Antragstellerin ihren Verpflichtungen gegenüber der F. stets nachgekommen ist. Darüber hinaus hat sie nach Eintritt der Zahlungsunfähigkeit der F. dafür Sorge getragen, daß das von ihr geschuldete laufende Nutzungsentgelt der Eigentümergemeinschaft zufließt und bietet auch an, dieses weiter zu tun. Unter dieser Voraussetzung erscheint es treuwidrig, wenn die Antragsgegnerin im Verhältnis zur Antragstellerin zusätzlich die Bezahlung der aufgelaufenen Wohngeldrückstände zur Voraussetzung für eine Aufhebung der Versorgungssperre machen könnte (vgl. OLG Köln NZM 2000, 1026, 1028). Denn die Antragstellerin ist für das Entstehen dieser Schulden nicht verantwortlich, sie stammen auch aus einer Zeit nach der Begründung ihrer Wohnungsrechte; insofern gilt etwas anderes als im Verhältnis zum Eigentümer, der das Zurückbehaltungsrecht der Gemeinschaft nicht durch Teilzahlungen abwenden kann (KG FGPrax 2005, 251). Die fehlende Durchsetzbarkeit einer Versorgungssperre gegenüber einem Mieter einer Eigentumswohnung war bereits Gegenstand einer anderen Entscheidung des Kammergerichts (NJW-RR 2006 658 f.). Rückstände und laufende Wohngeldverpflichtungen betreffend andere Wohnungseigentumsrechte der F. in der betroffenen Anlage können der Antragstellerin ohnehin nicht angelastet und als Druckmittel eingesetzt werden.

Bei dieser Sachlage kommt es auf den aus dem Konkursverfahren der Antragstellerin resultierenden Streit der Parteien nicht entscheidend an. Insbesondere ergibt sich keine andere Betrachtung aus der Tatsache, daß die Antragstellerin weiterhin ihre Rechte zu wahren versucht, die sie durch die Urkunde vom 26.5.2005, an deren Erstellung sie nicht beteiligt war, beeinträchtigt sieht.

c) Dem Erlaß der einstweiligen Verfügung nach den Hauptanträgen der Antragstellerin steht auch nicht ein Zurückbehaltungsrecht der Antragsgegnerin gem. § 273 BGB entgegen, denn ein solches besteht nur im Verhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und einzelnem Eigentümer. Allerdings dürfte nach dem zuvor Dargelegten der uneingeschränkte Anspruch der Antragstellerin auf Versorgung mit Wasser und Heizung nur unter der Voraussetzung bestehen, daß die Antragstellerin die von ihr der F. geschuldeten und zurückbehaltenen laufenden Gelder bis zur Höhe des auf die beiden streitbefangenen Einheiten entfallenden Wohngeldes weiterhin der Eigentümergemeinschaft zukommen läßt.

Nutzt ein dinglich Wohnberechtigter eine Eigentumswohnung, deren Eigentümer mit Wohngeldzahlungen im Rückstand ist, kann die Eigentümergemeinschaft gegen den dinglich Wohnberechtigten keine Versorgungssperre durchsetzen, entschied das LG Berlin. Das LG Berlin leitet den Anspruch des dinglich Wohnungsberechtigten gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (als Verband) auf Unterlassung einer durch die Wohnungseigentümer gegen den beitragssäumigen Eigentümer der Wohnung beschlossenen Versorgungssperre aus den §§ 823, 1004, 1027, 1093, 1090 Abs. 2 BGB ab.

Die Wohnungseigentümer beschlossen, das Wohnungseigentum einer mit ihren Beitragszahlungen in erheblichem Umfang rückständigen Eigentümerin, einer Stiftung mit Sitz in Liechtenstein, von der Versorgung mit Wasser und Heizwärme - durch Absperrvorrichtungen außerhalb der Wohnung - auszuschließen. Die Voreigentümerin der Eigentumswohnung hatte sich selbst - 1993 - an dem Wohnungseigentum ein Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB bewilligt, das im Wohnungsgrundbuch eingetragen wurde, bevor sie die Wohnung an die Stiftung verkaufte. Die dinglich Wohnungsberechtigte, über deren Vermögen im Jahre 1997 das Konkursverfahren eröffnet wurde, bewohnt die Wohnung. Auch über das Vermögen der Wohnungseigentümerin (Stiftung) wurde - 2002 - das Konkursverfahren eröffnet. Der Lebensgefährte der Wohnungsberechtigten, selbst Eigentümer einer anderen Wohnung der Anlage, focht den Beschluß über die Versorgungssperre an. Die dinglich Wohnungsberechtigte beantragte im Wege der einstweiligen Verfügung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (als Verband), die Versorgungssperre aufzuheben bzw. zu unterlassen. Nach Zurückweisung der Anträge durch das Amtsgericht und sofortiger Beschwerde der Antragstellerin hiergegen urteilte das Landgericht nach mündlicher Verhandlung zugunsten der dinglich Wohnungsberechtigten.

Daß die Versorgungssperre von den Wohnungseigentümern beschlossen wurde, hindere nicht die Passivlegitimation der - als rechtsfähigem Verband - auf Unterlassung in Anspruch genommenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Seit erkannter Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bleibe "nur in engem Rahmen Raum für Konstellationen, bei denen der Gemeinschaft keine Rechtsfähigkeit zuerkannt werden kann". An der Passivlegitimation der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (als Verband) gegenüber der dinglich Wohnungsberechtigten als an der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer unbeteiligte Dritte äußerte das Gericht keine Zweifel. Der Verband jedoch hat die Versorgungssperre nicht beschlossen, sondern die hierzu allein mit Beschlußkompetenz ausgestatteten Wohnungseigentümer. Der Verband ist - mangels eigenem Organ - auch nicht in der Lage, eine Versorgungssperre zu beschließen, durchzuführen oder aufzuheben. Der Verband kann nur durch seinen Verwalter handeln. Dieser ist durch das Urteil gehalten, eine Versorgungssperre zu beenden, zu deren Durchführung ihn die Wohnungseigentümer verpflichtet haben. Meines Erachtens können Unterlassungsansprüche Dritter gegen beschlossene Maßnahmen nur gegen die Wohnungseigentümer geltend gemacht werden, nicht gegen den Verband. Dies muß jedenfalls dann gelten, wenn die Maßnahme (Versorgungssperre) in Wahrnehmung der Eigentumsrechte der Wohnungseigentümer erfolgt. Die Versorgungsleitungen gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer, nicht dem Verband.

Die Versorgungssperre stellt nach Ansicht des Gerichts eine Störung des dinglichen Wohnungsrechts der Antragstellerin dar, deren Unterlassung sie gemäß §§ 823, 1004, 1027, 1093, 1090 Abs. 2 BGB verlangen könne, unabhängig davon, ob ihr Abwehransprüche aus Besitz zustehen.

Das Gericht geht offenkundig davon aus, daß die Wohnungseigentumsgerichte im parallelen Beschlußanfechtungsverfahren den Beschluß über die Versorgungssperre billigen werden; dies könne dahinstehen, da das Rechtsverhältnis zwischen der dinglich Wohnungsberechtigten und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hiervon nur mittelbar berührt sei. Das Gericht nimmt somit in Kauf, daß die Wohnungseigentumsgerichte im Anfechtungsverfahren die Versorgungssperre billigen, die es selbst unterbindet. Gegenüber der beitragssäumigen Wohnungseigentümerin bestünde demnach ein Recht zur Zurückbehaltung an weiterzuleitenden Versorgungsleistungen, die gleichwohl gegenüber der dinglich Berechtigten zu erbringen seien.

Richtig dürfte sein, daß das Zurückbehaltungsrecht der Wohnungseigentümer - mangels Konnexität der Leistungen - der dinglich Wohnungsberechtigten gegenüber nicht besteht. Wie im Falle der vermieteten Eigentumswohnung - nach inzwischen wohl herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur - die Besitzrechte des Mieters dem Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Eigentümer nicht entgegenstehen, gilt dies m.E. auch gegenüber den dinglichen Rechten des Nutzers der Wohnung. Die mietrechtlichen Gebrauchsrechte leiten sich aus den Rechten des vermietenden Eigentümers ab, das dingliche Wohnungsrecht ebenso. Wie die Rechte des Mieters nicht weiter gehen können als die seines Vermieters, können auch die Rechte des Wohnungsberechtigten nicht weiter reichen als die des Eigentümers, der das Zurückbehaltungsrecht der Wohnungseigentümer hinnehmen muß. Nach Auffassung des Landgerichts verbiete sich diese Parallele, "denn ein solch schematisches Verfahren würde Treu und Glauben (§ 242 BGB) widersprechen und unberücksichtigt lassen, daß die Antragstellerin ihren Verpflichtungen (gegenüber der Eigentümerin) stets nachgekommen" sei. Letzteres war bestritten. Die Antragstellerin hat für das dingliche Wohnungsrecht ein Nutzungsentgelt zu zahlen, das deutlich geringer ist als das auf die Wohnung entfallende Wohngeld, und sie hat das Nutzungsentgelt nur teilweise ausgeglichen. Auf eine etwaige Vertragstreue des Wohnungsberechtigten kommt es jedoch nicht an. Auch die Rechte des von einer Versorgungssperre betroffenen Mieters hängen nicht davon ab, ob er seinerseits den Vermieter vollständig befriedigt hat. Nach Treu und Glauben wäre statt dessen zu prüfen gewesen, ob die Berufung auf ein dingliches Wohnungsrecht, das sich die Berechtigte - als damalige Eigentümerin - selbst bewilligt hat, rechtsmißbräuchlich ist.

Die Schwierigkeiten der Entscheidung beruhen letztlich darauf, daß nach wie vor die "Rechtsnatur der Wohnungseigentümergemeinschaft" dogmatisch ungeklärt (Gemeint ist der Streit zwischen der sog. Einheitstheorie, vertreten von Wenzel ZWE 2006, 462 [463]; Armbrüster ZWE 2006, 470 [471]; Bub ZWE 2007, 15 [19], ders. NZM 2006, 841 [849]; ders. ZWE 2006, 253 [257]; ähnlich Häublein FS Wenzel S. 175 [198], und der - überwiegend vertretenen - sog. Trennungstheorie, Abramenko ZMR 2006, 409 [419]; Demharter NZM 489 [491]; Gottschalg FS Seu§, PiG 77, S. 113 [114]; Hügel DNotZ 2005, 753 (757); Jennißen NZM 2006, NZM 2006, 203 [204]; Müller FS Seuß, PiG 77, S. 211 [213]; Sauren ZWE 2006, 258 [259]; J.-H. Schmidt ZMR 2007, 90 [91]; Sommer ZWE 2006, 335 [337]; KK-WEG/Elzer ¤ 10 Rn. 37; Wenzel ZWE 2006, 462 [463]) und auch durch die WEG-Novelle nicht gelöst ist. Dies kommt prozessual in der Frage der Passivlegitimation zum Ausdruck und läßt sich materiell-rechtlich an dem Dilemma des Verwalters aufzeigen, der für den zur Versorgung verurteilten Verband die Sperre aufheben muß und sich hiermit - mangels rechtskräftiger Entscheidung über die Beschlußungültigkeit - in Widerspruch zu dem Beschluß der Wohnungseigentümer setzt. Des weiteren offenbart die Entscheidung die dogmatischen Unsicherheiten, wie sie Scheidacker (NZM 2005, 281) aufgezeigt hat, wenn die Rechte Dritter, die von einer Versorgungssperre gegen einen Wohnungseigentümer betroffen sind, im Streit stehen.

Die angesprochenen Rechtsfragen lassen sich m. E. nicht - allein - mit dem Rückgriff auf Treu und Glauben und somit dadurch lösen, daß die Vertrags- und Rechtstreue des Dritten ausschlaggebend dafür sei, ob die Versorgungssperre durchgeführt werden kann.