Keine Versorgungssperre durch Vermieter nach Treu und Glauben bei Existenzbedrohung für Mieter

Keine Versorgungssperre durch Vermieter nach Treu und Glauben bei Existenzbedrohung für Mieter; Kaution

1. Der Vermieter von Gewerberaum ist während des laufenden Mietverhältnisses nicht berechtigt, zur Durchsetzung seiner Ansprüche - wie etwa der Zahlung der Kaution - seine Leistung aus der Verpflichtung zur Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser zurückzuhalten, denn es handelt sich um eine nicht nachholbare Leistung.

2. Auch nach Beendigung des Mietvertrages kann sich aus Treu und Glauben eine nachvertragliche Verpflichtung zur Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser ergeben.

Der Verfügungskl. hat gegen die Verfügungsbekl. gemäß § 535 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Wiederherstellung der Lieferung von elektrischer Energie und einen Anspruch darauf, dass die Verfügungsbekl. die Lieferung von elektrischer Energie nicht erneut unterbricht. Dem Landgericht kann nicht gefolgt werden [...], dass gemäß § 23 des Mietvertrages die Pflichten der Vermieterin bis zur vollständigen Zahlung der Kaution aufgeschoben seien.

§ 23 Abs. 1 des Mietvertrages lautet wie folgt:

„Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Zustandekommen des Mietvertrages aufgeschoben bleibt bis zur vollständigen Zahlung der vereinbarten Kaution. In dieser Zeit schuldet der Mieter Nutzungsentschädigung und Erstattung von Bewirtschaftungskosten i.H. der vertraglichen Abreden."

Es kann dahin gestellt bleiben, ob diese Regelung überhaupt wirksam ist, oder ob nicht etwa eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 BGB vorliegt. Selbst bei Wirksamkeit dieser Regelung kann diese jedenfalls nicht in der vom Landgericht durchgeführten Weise ausgelegt werden, dass die Pflichten des Vermieters bis zur vollständigen Zahlung der Kaution aufgeschoben seien. Der Mieter kann nur dann zur Zahlung von Nutzungsentschädigung und Erstattung von Bewirtschaftungskosten verpflichtet sein, wenn der Vermieter im Gegenzug dem Mieter entsprechend § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlässt und sie während der Nutzungsdauer in diesem Zustand erhält. Der vertragsgemäße Gebrauch erfordert die Lieferung von elektrischer Energie.

Davon abgesehen ist aufgrund des Verhaltens der Parteien davon auszugehen, dass beide vom Zustandekommen eines Mietvertrages ausgegangen sind. Es ist jedenfalls von einem konkludent zustande gekommenen Mietverhältnis auszugehen. Keine der Parteien hat sich zu irgendeinem Zeitpunkt darauf berufen, dass kein Mietverhältnis zustande gekommen sei.

Die Verfügungsbekl. hat die Mietsache dem Verfügungsbekl. entsprechend der vertraglichen Vereinbarung übergeben und verlangt von der Verfügungskl. im Gegenzug Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete sowie der Kaution. Die Verfügungsbekl. hat „das Mietverhältnis" u.a. in dem Verfahren 13 C 190/14 bei dem Amtsgericht Spandau (jetzt 32 O 305/14 bei dem Landgericht Berlin) mit Schriftsatz vom 7. Juli 2014 gekündigt. Nach dem unstreitigen Vortrag des Verfügungskl. hat sie den Verfügungskl. auch auf Zustimmung zur Modernisierung verklagt.

Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Verfügungsbekl. gegen den Verfügungskl. (noch) einen Anspruch auf Zahlung der Kaution hat. Ihr steht jedenfalls nicht das insoweit geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht zu. Die Verfügungsbekl. verkennt, dass sie als Vermieterin nicht berechtigt ist, zur Durchsetzung ihrer Ansprüche - wie hier die Zahlung der Kaution - ihre Leistung aus der Verpflichtung zur Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser zurückzuhalten, denn es handelt sich um eine nicht nachholbare Leistung (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II, Rdnr. 81 (m.w.N.).

Es kann auch dahingestellt bleiben, ob das Mietverhältnis zwischen den Parteien mittlerweile aufgrund von Kündigung beendet ist.

Zwar endet mit einer Beendigung des Mietvertrages auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 BGB, aber selbst wenn die Verfügungsbekl. aufgrund Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet sein sollte, so wäre sie gleichwohl gegenüber dem Verfügungskl. nach Treu und Glauben zur Erbringung der Versorgungsleistungen, insbesondere der Lieferung von elektrischer Energie verpflichtet. Diese nachvertragliche Verpflichtung ergibt sich im vorliegenden Fall aus den besonderen Belangen des Verfügungskl., der entsprechend der vertraglichen Vereinbarung in den Mieträumen eine Automobilwerkstatt betreibt. Da eine Automobilwerkstatt ohne Strom nicht betrieben werden kann, droht dem Verfügungskl. bei fehlender Stromversorgung ein besonders hoher Schaden. Der Verfügungskl. hat durch Vorlage der eidesstattlichen Versicherung vom 21. Juli 2014 glaubhaft gemacht, dass er ohne Strom keinerlei Geräte in seiner Werkstatt bedienen kann; dazu gehören Hebebühnen, Schlagschrauber, sonstige jegliche Instrumente und strombetriebene Apparate wie etwa Abgasprüfungssysteme, jegliche strombetriebene Werkzeuge, Batterieprüfgeräte, Luftdruckgeräte, Ölsauggeräte, Kompressionsdruckprüfmaschinen, Lichtprüfanlagen, Ölpumpanlagen, jegliche Lampen zur Ausleuchtung von Fahrzeugen und Motorräumen und dass er durch die Einstellung der Stromlieferung in seiner Existenz bedroht ist.

Eine über die Vertragsbeendigung hinausgehende Versorgungsverpflichtung würde zwar allein den Interessen des Verfügungskl. dienen. Die trotz beendeten Vertrages aus Treu und Glauben nach § 242 BGB herzuleitende Verpflichtung zur Stromversorgung ist hier jedoch dadurch gerechtfertigt, dass sie den berechtigten Interessen der Verfügungsbekl. nicht in einer Weise zuwiderläuft, die ihr die weitere Leistung unzumutbar macht (vgl. insoweit BGH, BGHZ 180, 300).

Bei der erforderlichen Interessenabwägung ist das Interesse des Verfügungskl. an der Aufrechterhaltung der Stromversorgung gegenüber dem Interesse der Verfügungsbekl. an der Einstellung der Leistung von elektrischer Energie abzuwägen. Im Rahmen dieser Interessenabwägung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, aaO.), der sich der Senat anschließt, insbesondere auch darauf abzustellen, ob dem Vermieter durch die Aufrechterhaltung der Versorgungsleistung trotz Vertragsbeendigung ein - weiterer - Schaden entsteht. Hier entsteht der Verfügungsbekl. durch die Aufrechterhaltung der Stromversorgung kein - weiterer - Schaden, da der Verfügungskl. glaubhaft gemacht hat, dass er aktuell keinen Mietrückstand hat und weiterhin die Miete von fast 5.000 € monatlich und auch die Stromkosten zahlt. Die Verfügungsbekl. ist diesem Vortrag nicht entgegengetreten. Es ist auch nicht vorgetragen oder ersichtlich, dass bei der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung droht, und dass der Verfügungskl. seiner Verpflichtung zur Zahlung eines eventuellen Nachzahlungsbetrages nicht nachkommen wird.

Es ist auch von dem Bestehen eines Verfügungsgrundes auszugehen.

Die erforderliche Dringlichkeit ist vom Verfügungskl. glaubhaft gemacht. Ihr steht nicht entgegen, dass der Verfügungskl. [...] seit dem 8. September 2014 ein Diesel-Aggregat betreibt. Wie die Verfügungsbekl. selbst vorträgt, geht von diesem Diesel-Aggregat ein Geräuschpegel von ca. 70 dBA aus. Schon aus diesem Grund ist dieser Notbehelf nicht zumutbar.

Seit dem Urteil des BGH XII ZR 137/07 (GE 2009, 775) steht fest, dass jedenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter bei Zahlungsrückständen des Gewerbemieters die Versorgungsleistungen für die Räume (Wasser, Heizung, Strom) unterbrechen darf („Ausfrieren"). Darin liegt keine verbotene Eigenmacht, wie früher vielfach angenommen wurde. Nach Treu und Glauben – so das Kammergericht – kann das anders sein.

Im Geschäftsraummietvertrag hieß es, dass das Zustandekommen des Mietvertrages aufgeschoben sei bis zur vollständigen Zahlung der vereinbarten Kaution. Da die Kaution nicht gezahlt wurde, unterbrach die Vermieterin die Stromversorgung für die Hallenräume, in denen der Mieter eine Automobilwerkstatt betrieb. Inzwischen war das Mietverhältnis auch von der Vermieterin gekündigt worden. Das Landgericht Berlin wies den Antrag des Mieters auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Wiederherstellung der Stromversorgung zurück. Die Berufung war erfolgreich.

Mit Urteil vom 23. Oktober 2014 meinte das Kammergericht, auch nach Beendigung des Mietvertrages sei die Vermieterin nach Treu und Glauben zur Erbringung der Versorgungsleistungen verpflichtet. Auch der Bundesgerichtshof habe in seinem Urteil vom 6. Mai 2009 bei besonderen Belangen des Mieters eine nachvertragliche Pflicht des Vermieters zur Erbringung von Versorgungsleistungen für möglich gehalten. Hier habe der Mieter glaubhaft gemacht, dass er durch die Einstellung der Stromlieferung in seiner Existenz bedroht sei, während der Vermieterin durch die Aufrechterhaltung der Versorgungsleistungen kein weiterer Schaden entstehe. Der Mieter habe glaubhaft gemacht, dass kein Mietrückstand bestehe und die monatliche Miete und die Stromkosten von ihm beglichen würden. Dem sei die Vermieterin nicht entgegengetreten.

Während des Mietverhältnisses wird oft die Zulässigkeit einer Versorgungssperre verneint, da ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters ausscheide, wenn ein endgültiger Zustand herbeigeführt wird (Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2014, Rn. 82 a, b zu § 535 BGB). Nach Beendigung des Mietverhältnisses soll es jedenfalls dann anders sein, wenn der Mieter keine Zahlungen mehr erbringt (Staudinger/Emmerich aaO. m. w. N.). Der Bundesgerichtshof, dem sich das Kammergericht anschließt, führt ausdrücklich aus, dass eine nachvertragliche Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen bestehen könne, wenn durch eine Versorgungssperre ein besonders hoher Schaden drohe.

Das war hier der Fall; außerdem war der Mieter mit seinen Zahlungen nicht in Verzug, mit Ausnahme der Kaution. Nach Treu und Glauben überwogen daher hier die Interessen des Mieters.