Keine Verrechnungsbestimmung durch Vermieter bei Teilleistungen

Keine Verrechnungsbestimmung durch Vermieter bei Teilleistungen; Klage aus rückständigem Mietzins

1. Ein auf Miete klagender Vermieter hat jeden Monat mit einem angeblichen Mietrückstand und den in diesem Monat nach seiner Ansicht aufgelaufenen Rückstand anzugeben.

2. Soweit ein klagender Vermieter Zahlungen des beklagten Mieters vorträgt, ist dies unerheblich, solange er diese Zahlungen nicht als gerade auf den rückstandsbetroffenen Monatszins geleistet einräumt. Ein klagender Vermieter hat nicht darzulegen, für welche Zeiträume er etwaige Zahlungen des Mieters verrechnet habe. Die Tilgungsbestimmung steht allein dem Schuldner zu, § 366 Abs. 1 BGB, und geht im übrigen, selbst wenn der Schuldner sein Leistungsbestimmungsrecht nicht ausübt, keineswegs auf den Gläubiger über; vielmehr gilt in diesem Fall § 366 Abs. 2 BGB. Die Verrechnungsbefugnis eines klagenden Vermieters ist daher rechtlich nicht zu begründen.

Die beabsichtigte Klage hat keine hinreichende Erfolgsaussicht (§ 114 ZPO).

Der Antragsteller hat die Monate mit einem angeblichen Mietrückstand und die in den jeweiligen Monaten nach seiner Ansicht aufgelaufenen Rückstände noch immer nicht nachvollziehbar angegeben. Seine Mietsalden übersteigen seine Klageforderung und lassen deshalb nicht erkennen, welche Monate rückstandsbetroffen sein sollen.

Soweit der Kl. Zahlungen der Bekl. vorträgt, ist dies unerheblich, solange er diese Zahlungen nicht als gerade auf den rückstandsbetroffenen Monatszinsen geleistet einräumt. Entgegen der Auffassung des Landgerichts hat der klagende Vermieter auch nicht darzulegen, für welche Zeiträume er etwaige Zahlungen des Mieters verrechnet habe. Die Tilgungsbestimmung steht allein dem Schuldner zu, § 366 Abs. 1 BGB und geht im übrigen, selbst wenn der Schuldner sein Leistungsbestimmungsrecht nicht ausübt, keineswegs auf den Gläubiger über; vielmehr gilt in diesem Fall § 366 Abs. 2 BGB. Die vom Landgericht angenommene Verrechnungsbefugnis eines klagenden Vermieters ist daher rechtlich nicht zu begründen.

Eine Saldoklage ist im Mietrecht unzulässig, so daß der Vermieter im einzelnen angeben muß, für welche Monate welche Mietrückstände bestehen. Hat der Mieter Teilzahlungen ohne Verrechnungsbestimmung geleistet, kann nicht der Vermieter verrechnen; es gilt das Gesetz.

Der Vermieter beantragte Prozeßkostenhilfe für eine beabsichtigte Klage auf Zahlung von Mietrückständen. Dabei hatte der Mieter Teilzahlungen geleistet. Der Vermieter gab jedoch nicht an, für welche Monate welche Rückstände konkret eingeklagt würden.

Mit Beschluß vom 15. Januar 2007 bestätigte das OLG Brandenburg die Auffassung der Vorinstanz, wonach Prozeßkostenhilfe verweigert wurde. Die Saldoklage sei unzulässig, und - entgegen der Auffassung des Landgerichts - es seien auch die Teilzahlungen des Mieters nicht vom Vermieter zu verrechnen.

Die (knappen) Ausführungen des OLG Brandenburg zur Verrechnungsbefugnis sind zumindest mißverständlich, wenn nicht gar falsch. Der nicht begründete Beschluß ist schon sprachlich kaum verständlich, wenn die Rede davon ist, daß der Vermieter "diese Zahlungen nicht als gerade auf den rückstandsbetroffenen Monatszinsen geleistet einräumt". Richtig ist zwar, daß nach § 366 Abs. 2 BGB eine Tilgungsreihenfolge vorgesehen ist, die allerdings, wenn sie der Mieter nicht vornimmt, stets der Vermieter (nach dem Gesetz) vorzunehmen hat. Schließlich muß er sich bei jeder Teilzahlung des Mieters entscheiden (und dies dem Gericht mitteilen), ob diese - mit den Worten des OLG Brandenburg gesprochen - "rückstandsbetroffen" ist. Auch das ist eine Verrechnung, so daß der Vermieter sehr wohl bei einer Zahlungsklage Teilzahlungen berücksichtigen muß und anzugeben hat, auf welche Rückstände sie verrechnet werden. Auch wenn der Vermieter sich dabei an die Wertung des § 366 Abs. 2 BGB zu halten hat, so ist ihm doch ein Spielraum zuzubilligen, da Einzelheiten der Variationen durchaus zweifelhaft sind. Eine dem Vermieter geringere Sicherheit bietende Forderung ist die, die als erste verjährt, damit also die älteste Mietforderung. Die dem Mieter lästigere Forderung ist wohl die auf Zahlung von Betriebskostenvorschüssen; im übrigen - Regelfall - wird zunächst die älteste Schuld getilgt. Ist das Gericht der Auffassung, daß die vom Vermieter vorgenommene Verrechnung nicht dem Gesetz entspricht, muß es ihn darauf hinweisen (§ 139 ZPO) und ihm eine entsprechende Klageänderung ermöglichen (statt für Januar 2007 wird nunmehr der Mietrückstand für Februar 2007 eingeklagt). Ob damit eine anteilige Kostenbelastung des Vermieters verbunden ist (§ 269 ZPO analog), dürfte davon abhängen, ob die Verrechnung durch den Vermieter vertretbar war. In diesem Falle hätte der Mieter zur Klageerhebung Veranlassung gegeben (§ 269 Abs. 3 ZPO analog).