Keine Verrechnung auf älteste Mietschuld

Keine Verrechnung auf älteste Mietschuld; Leistungsbestimmung

Zahlt ein Mieter mehr als den monatlichen Mietzins, liegt darin eine stillschweigende Leistungsbestimmung, daß zunächst der laufende Mietzins getilgt werden soll und nur der Rest auf Rückstände zu verrechnen ist.

Die Kl. kann die von der Bekl. unstreitig geleisteten Zahlungen von 1.000 DM im Oktober 1997 und von jeweils 500 DM in den Monaten April, Mai, Juni, Juli, August, September, November und Dezember 1998 und im Januar 1999 nicht in der Weise verrechnen, daß sie sie vollständig auf die Rückstände von jeweils 366,23 DM in den Monaten März 1997 bis September 1997 und November 1997 bis März 1998 anrechnet. Hierzu kann sich die Kl. nicht auf § 366 Abs. 2 BGB berufen, wonach bei einer Mehrzahl von Forderungen eine Lei stung zuallererst auf die älteste Forderung zu verrechnen ist. Denn vorrangig vor dieser Regelung ist die Tilgungsbestimmung des Mieters (§ 366 Abs. 1 BGB). Diese Tilgungsbestimmung muß nicht ausdrücklich geschehen. Sie kann anerkanntermaßen auch konkludent erfolgen (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 494, S. 311; Schmidt Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl. § 554 BGB Rdnr. 23, S. 818, BGH NJW 1965, 1373; LG Berlin, Urteil vom 11.5.1991 - 67 S 158/91 - OLGR Hamm 1992, 1045). Zahlt ein Mieter in einem Monat mehr als er in dem betreffenden Monat an Mietzins schuldet, dann muß davon ausgegangen werden, daß er die stillschweigende Tilgungsbestimmung trifft, daß er zuerst den laufenden Mietzins zahlen will und der verbleibende Betrag auf die ältesten Rückstände verrechnet werden soll. Denn ein Mieter möchte vor allen Dingen vermeiden, daß er we-gen Nichtzahlung der laufenden Mieten der Gefahr einer fristlosen Kündigung gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB erliegt. Von einer solchen Tilgungsbestimmung ist hier bei der Zahlung der 1.000 DM im Oktober 1997 und den späteren Zahlungen von 500 DM auszugehen. Die Zahlung der 1.000 DM ist also zunächst auf die Forderung für Oktober 1997 in Höhe von 366,23 DM, sodann in Höhe von 366,13 DM auf die Forderung für März 1997 und hinsichtlich des Restbetrages von 267,54 DM auf die Forderung für April 1997 zu verrechnen. In derselben Weise ist die Zahlung von 500 DM im April 1998 zunächst auf die-sen Monat, ein Teilbetrag von 98,69 DM auf April 1997 und der Restbetrag von 35,08 DM auf Mai 1997 zu verrechnen. In derselben Weise ist mit Zahlungen von 500 DM im Mai 1998 und in den folgenden Monaten zu verfahren.

Viele Mieter zahlen ihre Miete unregelmäßig, in wechselnder Höhe und natürlich auch ohne Leistungsbestimmung. Der Vermieter steht dann vor dem Dilemma, auf welche Rückstände für welchen Monat die Zahlungen zu verrechnen sind, denn bei einer Klage muß er das genau angeben.

In dem vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 25. Mai 2000 entschiedenen Fall hatte der Mieter zunächst erhebliche Mietrückstände. Dann hatte er mehrere Monate lang einen höheren Betrag als die laufende Miete gezahlt. Der Vermieter hatte diese Zahlungen jeweils, wie es § 366 Abs. 2 BGB vorsieht, auf die älteste Forderung verrechnet. Das hielt das Landgericht Berlin nicht für richtig, denn es liege eine stillschweigende Leistungsbestimmung dahingehend vor, daß zunächst die laufenden Mieten bezahlt werden sollten und nur der Rest bestimmt war zur Tilgung der Rückstände. Das folge daraus, daß der Mieter auf jeden Fall die Gefahr einer fristlosen Kündigung nach § 554 Abs. 1 Satz 1 vermeiden wolle. Danach kann bekanntlich bei Zahlungsverzug für zwei aufeinderfolgende Monate schon gekündigt werden, wenn eine volle Monatsmiete und ein kleinerer Betrag offen sind. Wenn allerdings der Mieter sowieso mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist, ist eine fristlose Kündigung immer möglich. Die im Urteil aufgeführten Fundstellen tragen die Entscheidung nicht. Sternel (Mietrecht aktuell Rdn. 494) erwähnt Entscheidungen des Landgerichts Köln (WuM 1991, 98) und des Amtsgerichts Wesel (WuM 1987, 227), wo der Mieter genau die Monatsmiete überwiesen hatte (und nicht mehr). Darin ist mit Recht eine stillschweigende Leistungsbestimmung gesehen worden. Schmidt-Futterer/Blank Rdn. 25 (nicht Nr. 23, wie es im Urteil fälschlicherweise heißt) beruft sich jedenfalls auf das Urteil des AG Wesel und stellt klar, daß in anderen Fällen Zahlungen auf die jeweils älteste Schuld anzurechnen sind. Zitiert wird die Entscheidung der 64. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1987, 1269), wonach eben nicht auf den laufenden Monat zu verrechnen ist, sondern auf Rückstände (so jetzt auch OLG Düsseldorf GE 2000, 600). Das Urteil des Bundesgerichtshofs (NJW 1965, 1373) stützt die Auffassung der Kammer ebenfalls nicht, denn es heißt hier, Zahlungen seien im Zweifel auf die ältesten Rückstände anzurechnen. Damit bleibt nur noch die wenig überzeugende Berufung auf eine eigene Entscheidung als Begründung übrig. Fazit: Auch eine stillschweigende Leistungsbestimmung setzt wie jede geschäftsähnliche Handlung voraus, daß der Erklärungsinhalt für die Gegenseite erkennbar ist. Unklarheiten gehen zu Lasten des Mieters, dem schließlich nicht zu viel zugemutet wird, wenn er auf dem Überweisungsformular noch den Monat angeben soll, für den er zahlen will.