Keine Verpflichtung zur Stromversorgung durch Vermieter

1. Ohne eine besondere Einigung darf ein Vermieter den Mieter nicht mit Strom versorgen und braucht es auch nicht; seine Gebrauchsgewährpflicht beschränkt sich insoweit vielmehr grundsätzlich darauf, dem Mieter den Zugang an das allgemeine Versorgungsnetz zu eröffnen.

2. Dieser Verpflichtung genügt der Vermieter hinsichtlich der Elektrizitätsversorgung, wenn er dem Mieter die technischen Möglichkeiten für den Abschluß eines Anschlußnutzungsvertrages mit einem Stromversorgungsunternehmen eröffnet.

3. Unterläßt der Mieter kommentarlos die gebotene Mitwirkung zum Abschluß eines eigenen, vom Hausanschlußvertrag des Grundstückseigentümers zu trennenden Anschlußnutzungsvertrages mit einem Energieversorger, so hat er den darauf zurückzuführenden fehlenden Anschluß an das Stromversorgungsnetz in minderungsausschließender Weise selbst zu vertreten.

4. Hat der Vermieter die Stromversorgung für die Mietsache übernommen und setzt das auch nach Veräußerung fort, beschränkt sich die Verpflichtung des Käufers und neuen Vermieters darauf, dem Mieter den Abschluß eines Stromlieferungsvertrages zu ermöglichen.

(Leitsatz zu 4 von der Redaktion)

Der Kl. verlangt von der berufungsführenden Bekl. die Zahlung rückständiger Gewerbemieten/Nutzungsentschädigung.

Die Rechtsvorgängerin des Kl. vermietete der Bekl. gem. schriftlichem Mietvertrag vom 16.4.2001 auf dem Grundstück B.straße in M. eine Halle, einen daneben befindlichen Raum für Lagerzwecke zum Betrieb einer Werkstatt und eine Abstellfläche "a. D." für monatlich 1.000 DM inkl. MwSt. Neben der Miete waren die verbrauchten Elektroenergiekosten zu zahlen. Der Kl. erwarb durch notariellen Kaufvertrag vom 15.5.2003 das Grundstück mit dem Mietobjekt und wurde im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Energieversorgung erfolgte weiterhin durch die ehemalige Vermieterin, die Eigentümerin des Nachbargrundstückes war, und die das streitgegenständliche Grundstück von dort aus mit Strom versorgte. Gem. Schreiben vom 19.7.2004 an die Bekl. hatte die frühere Vermieterin die Elektrolieferungen zum 2.6.2004 eingestellt. Mit Anwaltsschreiben vom 24.6.2004 ließ die Bekl. den Kl. zur Wiederherstellung der Stromversorgung auffordern, insbesondere zur Einrichtung eines Starkstromanschlusses. Mit Antwortschreiben vom 29.6.2004 teilte der Kl. dem Prozeßbevollmächtigten der Bekl. mit, einen eigenen neuen Stromanschluß für sich, den Kl., beauftragt zu haben, unter Hinweis auf ein Antragserfordernis der Bekl. zur Einrichtung eines "beglaubigten Unterzählers".

Die Bekl. unterließ jegliche Aktivitäten gegenüber einem Stromversorgungsunternehmen und stellt ab Juli 2004 die Mietzahlungen ein, woraufhin der Kl. mit Anwaltsschreiben vom 13.1.2005 das Mietverhältnis fristlos kündigte.

Mit der Klage hat er die rückständigen Mieten/Nutzungsentschädigungen für den Zeitraum 07/04 bis 07/05 beansprucht.

Die Kl. hat bis zum Zugang der fristlosen Kündigung vom 13.1.2005 Mietzinsansprüche in eingeklagter Höhe aus § 535 Abs. 2 BGB, sodann, wie vom Landgericht zutreffend ausgeurteilt, bis zum 13.7.2005 aus § 546 a Abs. 1 BGB.

Abschluß eines Mietvertrages, Vertragsstellung der Prozeßparteien sowie die vereinbarte Miethöhe sind unstreitig. Die Miete war entgegen der Auffassung der Bekl. nicht gemindert (§ 536 BGB). Ohne eine besondere Einigung darf ein Vermieter den Mieter nicht mit Strom versorgen und braucht es auch nicht; seine Gebrauchsgewährpflicht beschränkt sich insoweit vielmehr grundsätzlich darauf, dem Mieter den Zugang an das allgemeine Versorgungsnetz zu eröffnen (vgl. BGH, Urteil vom 30.6.1993 - XII ZR 161/91 = NJW-RR 1993, 1159 m.w.N.). Dieser Verpflichtung genügt der Vermieter hinsichtlich der Elektrizitätsversorgung, wenn er dem Mieter die technischen Möglichkeiten für den Abschluß eines Anschlußnutzungsvertrages mit einem Stromversorgungsunternehmen eröffnet. So liegt es hier.

Das Fehlen eines Stromlieferungsvertrages zwischen den Prozeßparteien ergibt sich, worauf bereits das Amtsgericht Königs Wusterhausen in seinem Urteil vom 20.7.2004 zutreffend hingewiesen hat, aus der Stromlieferantenstellung der L.- und D. GmbH bis zum 2.6.2004. Diese hat ihre Stromlieferpflichten noch lange nach Übergang des Mietvertrages auf den Kl. als eigene Leistung erbracht und abgerechnet. Die auf den Kl. übergegangene Vermieterpflicht hat sich nach dem Vorstehenden folglich darauf beschränkt, der Bekl. die Möglichkeit zu eröffnen, nunmehr einen Anschlußnutzungs- und Stromlieferungsvertrag mit einem Stromversorgungsunternehmen abzuschließen. Die technischen Möglichkeiten hierzu hat der Kl. herbeigeführt, indem er für das Grundstück mit dem Mietobjekt einen Hausanschluß (vgl. § 10 AVBEltV) hat einrichten lassen. Damit bestand auch für die Bekl. die Möglichkeit, als Kunde (vgl. § 1 Abs. 2 AVBEltV) mit einem Energieversorgungsunternehmen einen entsprechenden Versorgungsvertrag abzuschließen. Der Kl. hat in seinem Schreiben vom 29.6.2004 mit seinem Hinweis auf einen von der Bekl. zu stellenden Antrag der Sache nach auch zutreffend auf die Anhörungsverpflichtung des Elektrizitätsversorgungsunternehmens gegenüber sowohl dem Kunden als auch dem Anschlußnehmer hingewiesen (vgl. § 18 Abs. 3 Satz 4 AVBEltV). Unterläßt der Mieter in diesem Fall kommentarlos die gebotene Mitwirkung zum Abschluß eines eigenen, vom Hausanschlußvertrag des Grundstückseigentümers zu trennenden Anschlußnutzungsvertrages mit einem Energieversorger, so hat er den darauf zurückzuführenden fehlenden Anschluß an das Stromversorgungsnetz in minderungsausschließender Weise selbst zu vertreten (vgl. hierzu MüKo-Schilling, BGB, 4. Aufl., § 536 Rn. 32 m.w.N.). Namentlich bestand keine Verpflichtung des Kl., den Bekl. über einen bloßen Zwischenzähler an seinem eigenen, des Kl. Anschlußnutzungsvertrag partizipieren zu lassen und damit das Inkassorisiko für die Stromkosten eines fremden Gewerbebetriebs zu übernehmen.

Der Vermieter hat nach § 535 BGB den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewähren. Was dazugehört, hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Fehlen solche, gehört die Stromlieferung nicht dazu.

Die Geschäftsräume des Mieters wurden vom Nachbargrundstück aus, das ebenfalls dem Vermieter gehörte, mit Strom versorgt. Nach Veräußerung des Grundstücks wurde die Stromlieferung durch den bisherigen Vermieter fortgeführt. Nach Einstellung der Stromlieferung verlangte der Mieter Stromversorgung vom Erwerber.

Mit Beschluß vom 4. April 2007 wies das OLG Brandenburg die Berufung des Mieters gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam zurück, das den Mieter zur Zahlung von Nutzungsentschädigung verurteilt hatte. Es verwies auf seinen Hinweisbeschluß vom 31. August 2006, wonach es mangels besonderer Absprachen nicht Sache des Vermieters sei, die Mietsache mit Strom zu versorgen. Da hier der bisherige Vermieter nach der Veräußerung die Stromlieferung zunächst fortgeführt hatte, sei diese Pflicht nicht auf den Erwerber übergegangen.

Das Urteil ist bedenklich. Zwar ist ohne besondere Absprachen der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Mietsache mit Strom zu versorgen. Eine solche Stromlieferungspflicht bestand hier allerdings für den ehemaligen Vermieter. Das OLG Brandenburg meint, durch die Weiterlieferung auch nach Veräußerung sei die Pflicht für den Erwerber entfallen. Unklar bleibt allerdings, für welchen Zeitraum diese Weiterlieferung erfolgte. Entgegen den Angaben im Beschluß hatte der Kläger durch den Kaufvertrag das Grundstück nicht "erworben"; die Eigentümerstellung erlangte er erst durch Umschreibung im Grundbuch. Wann diese erfolgte, wird in dem Beschluß nicht angegeben. Die Regelung des § 566 BGB besagt, daß mit dem Eigentumsübergang ein neuer Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen abgeschlossen wird. Zu den bisherigen Bedingungen gehörte hier die Stromlieferung durch den Vermieter. Wenn der Käufer davon abweichen wollte, hätte es einer Vereinbarung mit dem Mieter bedurft. Die bloße Fortführung der Stromlieferung durch den bisherigen Vermieter für einen gewissen Zeitraum dürfte dafür nicht ausreichen.