Keine Verpflichtung zum Betriebskosten-Vorwegabzug bei Obdachlosenpension und Kindergarten im Hause

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Betriebskosten (insbesondere für Wasser und Müll) für eine Obdachlosenpension und einen Kindergarten im Hause gesondert zu erfassen, da ein überdurchschnittlicher Verbrauch durch diese Nutzer nicht erkennbar ist.

Die Mieterhöhungserklärungen sind gemäß § 4 Abs. 2 MHG in dem o. g. Umfang begründet.

Entgegen der Auffassung der Bekl. sind für die im Hause befindlichen Gewerbeeinheiten (Obdachlosenpension und Kindergarten) die Betriebskosten, insbesondere die Kosten für die Wasserversorgung und die Müllentsorgung, nicht gesondert zu erfassen. Denn ein besonderer Mehrverbrauch aufgrund der Art des Gewerbes, der die Umlage der gesamten Kostensteigerungen nach dem jeweiligen Flächenanteil als unangemessen erscheinen läßt, ist im vorliegenden Fall nicht festzustellen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß bei der Umlage von Betriebskostensteigerungen eine absolute Gerechtigkeit aufgrund einer centgenauen Verteilung nach den jeweiligen Verursachungsanteilen der jeweiligen Nutzer mit einem vertretbaren Aufwand auch nicht erreicht werden kann, sondern lediglich eine relative Gerechtigkeit anzustreben ist (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG, Rn 4b und c). Denn auch bei einer Nutzung zu reinen Wohnzwecken ergeben sich aufgrund der unterschiedlichen Anzahl der Bewohner und deren Gewohnheiten im einzelnen unterschiedliche Verursachungsanteile, die nicht nachvollziehbar erfaßt werden können. Solche Ungenauigkeiten sind von den Mietern hinzunehmen.

Das Amtsgericht hat bereits darauf hingewiesen, daß durch den Kindergarten schon aufgrund der Nutzung nur tagsüber an den Werktagen insgesamt kein überdurchschnittlicher Betriebskostenanteil zu erkennen ist.

Für die Obdachlosenpension gilt im Ergebnis nichts anderes. Die Obdachlosen nutzen die Wohnungen wie andere Mieter auch letztlich zum Wohnen. Sie benutzen weder die sanitären Einrichtungen noch die Küche öfter und im größeren Umfang als die Nutzer der übrigen Wohnungen. Ein besonders hoher Betriebskostenanteil ist auch nicht aufgrund der Belegungsdichte zu erkennen. Nach dem Vorbringen der Bekl. in der Berufungserwiderung sind auf einer Fläche von etwa 600 m2 36 Schlafplätze eingerichtet. Das entspricht einer anteiligen Fläche von 16,67 m2 je Schlafplatz und weicht auch nicht so erheblich von einer Nutzung zu Wohnzwecken aufgrund eines Wohnraummietvertrags ab, daß deshalb eine gesonderte Erfassung des Verbrauchs erforderlich wäre.

Die Mieterhöhungserklärungen sind jedoch nicht in vollem Umfang begründet. Es fehlt zu einigen Betriebskostenarten an der gemäß § 4 Abs. 2 MHG erforderlichen Erläuterung der Gründe für die Kostensteigerungen.

1. Mieterhöhungserklärung vom 12. Mai 1997

In dieser Mieterhöhungserklärung sind die Kostensteigerungen für Gartenpflege, Schneebeseitigung und Aufzug in der Anlage nicht erläutert. Der bloße Hinweis auf die zugrunde liegenden Rechnungen belegt nur die Tatsache der Kostensteigerung, läßt aber keinen Grund hierfür erkennen. Nach dem eindeutigen Wortlaut von § 4 Abs. 2 MHG ist für eine Mieterhöhungserklärung Wirksamkeitsvoraussetzung, daß der Grund der Erhöhung erläutert wird. Dazu ist mindestens stichwortartige Begründung erforderlich.

Soweit die Kl. in der Abrechnung für die Wasserversorgung von sich aus bereits einen Abzug vorgenommen hat, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung, denn sie hat dies in der Erklärung angegeben, und es führt nicht zu einem Nachteil für die Bekl. Einer Erläuterung des nicht erforderlichen Abzugs bedurfte es nicht.

Wenn man die Kostensteigerungen für die o. g. Positionen nicht berücksichtigt, verbleiben Kostensteigerungen von insgesamt 23.096,54 DM, die unter Berücksichtigung der weiteren Vorgaben aus der Mieterhöhungserklärung zu einer Mieterhöhung von 65,10 DM ab Juni 1997 führen.

2. Mieterhöhungserklärung vom 14. Dezember 1998

In dieser Mieterhöhungserklärung fehlt eine Begründung für die höheren Reinigungskosten von 620,71 DM, so daß umzulegende Kostensteigerungen von 2.001,56 DM verbleiben, die unter Berücksichtigung der weiteren Vorgaben aus der Mieterhöhungserklärung zu einer Mieterhöhung von 5,64 DM führen. Die Verringerung der Kosten für den Aufzug ist nicht zu berücksichtigen, denn diese hat ein geringeres Ausmaß als die nicht begründete Erhöhung aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 12. Mai 1997. Die Gesamtkosten für den Aufzug liegen nicht unter denen per 31. Dezember 1994.

In bezug auf den von der Kl. vorgenommenen Abzug der Kosten für die Wasserversorgung gelten die obigen Ausführungen.

Die übrigen Einwendungen der Bekl. auf möglicherweise höhere Kosten für Grundsteuer und Versicherungen beruhen auf Vermutungen, die sie ggf. durch Erkenntnisse bei der Einsicht in die Unterlagen der Kl. hätten belegen müssen (OLG Düsseldorf GE 2000, 888). Ohne nähere Anhaltspunkte besteht für solche Vermutungen keine Grundlage.

Der Vermieter muß bei einer Betriebskostenabrechnung oder Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten einen ungewöhnlich hohen Verbrauch von (gewerblichen) Nutzern gesondert erfassen, da die Umlegung auf alle Mieter unbillig wäre. Ist ein Mehrverbrauch nicht erkennbar, ist ein solcher Vorwegabzug jedenfalls nach bisheriger Rechtslage nicht erforderlich.

Die Vermieterin hatte die Bruttomiete nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden § 4 Abs. 2 MHG wegen gestiegener Betriebskosten erhöht; die Mieter beriefen sich darauf, daß unzulässigerweise für einen Kindergarten und eine Obdachlosenpension Betriebskosten nicht gesondert erfaßt und vorweg abgezogen worden seien.

Mit Urteil vom 4. Juni 2002 folgte das Landgericht Berlin dieser Auffassung nicht und verwies darauf, daß eine Betriebskostenumlage nur billig sein müsse, nicht aber centgenau absolut gerecht. Ein Mehrverbrauch durch die Pension oder den Kindergarten sei nicht ersichtlich; auch bei einer Nutzung zu reinen Wohnzwecken ergäben sich unterschiedliche Verursachungsanteile, die hinzunehmen seien.