Keine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Farbdiktatklausel

Eine Formularklausel, wonach Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind, ist unwirksam mit der Folge, daß der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet.

Durch Mietvertrag vom 22./26. Januar 2004 mietete die Kl. von den Bekl. die derzeit von ihr bewohnte Wohnung in der G. straße in Berlin. Das Mietverhältnis begann am 1. Februar 2004. Im schriftlichen Mietvertrag heißt es in § 7, daß u. a. die "Allgemeinen Vertragsbedingungen Wohnraum (Stand 01/2002)" Bestandteil des Vertrages seien. In diesen ist in § 8 die Frage der Schönheitsreparaturen geregelt. Nach dem dortigen Satz 1 werden die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen. Außerdem findet sich dort folgende Regelung:

"Spätestens sind diese Arbeiten im allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan auszuführen bzw. ausführen zu lassen: ..."

Es folgt dann der Fristenplan, der eine Renovierung alle drei Jahre in Küchen, Bädern, Duschen, alle fünf Jahre in Wohn-, Schlaf- Hobbyräumen, Toiletten, Dielen, Fluren, und alle sieben Jahre in anderen Nebenräumen vorsieht. Ferner heißt es in § 8 AVB:

"Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."

Schließlich wird in 8 AVB für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen eine quotenmäßige Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten gemäß dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts statuiert. [...]

Mit Schreiben vom 1. August 2006 teilte der Prozeßbevollmächtigte der Kl. der Hausverwaltung der Bekl. mit, daß er den Mietvertrag geprüft und festgestellt habe, daß die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf seine Mandantin unwirksam sei. Für die Abgabe einer entsprechenden Erklärung setzte er eine Frist bis 8. August 2006, andernfalls er Feststellungsklage erheben werde. [...]

Die Klage ist zulässig. (wird ausgeführt)

Die Feststellungsklage ist auch begründet. Die in § 8 der AVB enthaltene Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin ist nach § 307 Abs. 1 Nr. 1 BGB wegen einer unangemessenen Benachteiligung der Kl. unwirksam.

Dies folgt allerdings nicht bereits daraus, daß die Arbeiten spätestens im allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen nach den dort genannten Fristen, die sich an der Fußnote 1 zu § 7 des Mustermietvertrages des Bundesjustizministers orientieren, durchzuführen sind. Denn ungeachtet der Verwendung des Wortes "spätestens" kommt im Verlaufe des Satzes durch die Einschränkung "im allgemeinen" zum Ausdruck, daß die Fristen nicht ausnahmslos gelten. Die Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen ist sogar vorgesehen und führt dem Mieter vor Augen, daß er bei geringerer Abnutzung erst später renovieren muß. Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 13. Juli 2005 (VIII ZR 351/04, GE 2005, 1347) eine vergleichbare Klausel für wirksam erachtet (vgl. auch das Urteil vom 28. April 2004, VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087; kritisch allerdings Langenberg bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 538 BGB, Rn.224). Die diesem Urteil zugrunde liegende Klausel, der Mieter müsse in der Regel spätestens nach drei Jahren etc. Schönheitsreparaturen durchführen, entspricht der hiesigen Regelung. Denn die Redewendungen "in der Regel" und "im allgemeinen" bringen gleichermaßen zum Ausdruck, daß es zu Abweichungen kommen kann.

Auch ist der Umstand, daß die Quotenhaftungsklausel der Mieterin an starre Fristen gebunden ist, nicht entscheidend. Zwar ist eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten auf der Grundlage eines festgelegten starren Fristenplans verpflichtet, unwirksam (BGH, Entscheidung vom 18.10.2006, VIII ZR 52/06, GE 2006, 1542 und Urteil vom 7.3.2007, VIII ZR 247/05, GE 2007, 716 = WuM 2007, 260 ff.). Eine solche Klausel liegt hier vor. Ein Hinweis, daß die Haftung sich auch hier nach den individuellen Abnutzungserscheinungen richtet, fehlt nämlich. Es wird allein auf die Anzahl der seit den letzten Schönheitsreparaturen verstrichenen Jahre abgestellt. Die Unwirksamkeit der Quotenhaftungsklausel läßt jedoch die eingangs in § 8 AVB vorgenommene Abwälzung der Renovierungspflicht unberührt. Wenn sich eine Formularklausel vom Wortlaut her verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen läßt, so ist die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils geboten und stellt keine unzulässige geltungserhaltende Reduktion dar (BGH GE 2005, 1185 ff. rn.

w.N.). Hier läßt sich die Quotenhaftungsklausel ohne weiteres streichen, und es bleibt eine immer noch verständliche und sinnvolle Regelung zu den Schönheitsreparaturen übrig. Die unwirksame Abgeltungsklausel "infiziert" die für sich gesehen zulässige Renovierungsklausel nicht (vgl. Beyer, GE 2007, 122, 126; Schach, GE 2007, 684 unter Hinweis auf die ansonsten überflüssigen Ausführungen zur mangelnden Fälligkeit der Schönheitsreparaturen in der Entscheidung BGH GE 2007, 716).

Die Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin ergibt sich hier aber daraus, daß ihr zugleich die Pflicht auferlegt worden ist, die Ausführung in "neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" vorzunehmen. Durch eine Klausel, die dem Mieter die Gestaltung der Räume in einem bestimmten Farbton vorschreibt, wird unzulässigerweise in seinen Ermessensspielraum bezüglich der Gestaltung seiner Wohnung, also seines intimen Lebensbereichs, eingeschritten (vgl. Langenberg, a.a.O., § 538 BGB, Rn.173). Eine solche Regelung steht außerdem einer unzulässigen Endrenovierungsklausel gleich. Denn der Mieter, der eine vom Vermieter als grell angesehene Farbgebung wählt, muß spätestens bei Rückgabe der Wohnung eine Renovierung mit Farben vornehmen, die der Vermieter als neutral bewertet (Langenberg, a.a.O., Rn.174, 176). Dieser Leistungspflicht steht anders als bei der allgemeinen Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter auch keine Gegenleistung des Vermieters in Form einer günstigeren Miete gegenüber (Langenberg, a.a.O., Rn.176). Die Regelung ist überdies ebenso unbestimmt wie die vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 28. März 2007 (VIII ZR 199/06, GE 2007, 717 = WuM 2007, 259) beanstandete Regelung, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf. Denn es ist schon fraglich, was unter einer "neutralen" Farbe zu verstehen ist. Wände in zartem Lindgrün oder Hellblau können je nach persönlicher Vorliebe als passend bzw. neutral oder als unangemessen bzw. auffallend empfunden werden. Ob die Ausführung des Putzes in der zunehmend beliebteren Wischtechnik gestattet ist oder nicht, erschließt sich anhand einer solchen Regelung auch nicht. Die beiden Renovierungsklauseln - die generelle Abwälzung und die Farbwahlklausel - führen insgesamt zu einer unangemessenen Benachteiligung der Kl. Würde die Farbwahlklausel gestrichen, so würde dies zu einer inhaltlichen Veränderung der generellen Regelung führen und somit eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion darstellen (vgl. BGH, a.a.O., zur Ausführungsart).

Eine Klausel, wonach der Mieter bei Schönheitsreparaturen nicht von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist nach Auffassung des BGH unzulässig. Das LG Berlin überträgt diese Grundsätze auch auf eine Farbdiktatklausel.

Im Mietvertrag waren für Schönheitsreparaturen ein Fristenplan und eine Quotenhaftungsklausel vereinbart. Dazu kam die Regelung, daß Schönheitsreparaturen "in neutralen hellen Farben" auszuführen seien. Der Mieter klagte auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen.

Mit Urteil vom 25. Juni 2007 gab das LG Berlin der Klage statt und meinte, es liege zwar kein starrer Fristenplan vor, da die Arbeiten "im allgemeinen" nur innerhalb der Frist auszuführen seien. Auch berühre die Unwirksamkeit der Quotenhaftungsklausel mit starrem Fristenplan nicht die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Die Farbdiktatklausel führe jedoch zur Unwirksamkeit der Renovierungsregelung insgesamt, da hierdurch der Mieter unzulässigerweise in seinem Ermessenspielraum bzgl. der Gestaltung seiner Wohnung eingeschränkt werde. Die Regelung sei auch nicht transparent; fraglich sei schon, was unter einer neutralen Farbe zu verstehen sei.

Das LG hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Revision zum BGH zugelassen.