Keine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bei DDR-Uraltverträgen

Keine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bei DDR-Uraltverträgen; Substanzschäden; ZGB und BGB

Die Grundsätze des Rechtsentscheids des Kammergerichts (GE 2000, 1473), wonach eine Verpflichtung des Mieters zur malermäßigen Instandhaltung nach dem ZGB Schadensersatzansprüche des Vermieters nur bei Substanzschäden begründet, gelten auch für Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten des ZGB abgeschlossen wurden.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Erstattung von Renovierungs- und Mietausfallkosten in Höhe von insgesamt 39.605,81 DM.

Ein solcher Anspruch läßt sich entgegen der Auffassung der Kl. gerade nicht aus dem Mietvertrag herleiten, der am 22. März 1966 zwischen der Mutter der Bekl. und dem Rechtsvorgänger der Kl. geschlossen worden war. Eine "Schlußrenovierung" zum Ende des Mietverhältnisses können die Kl. schon aufgrund der entgegenstehenden Bestimmung in Ziffer VIII 3 des Mietvertrages nicht verlangen. Dort ist geregelt, daß die Rückgabe der Mietsache "besenrein" zu erfolgen hat, eine Schlußrenovierung ist dort nicht vorgesehen.

Die Bekl. war andererseits gemäß Ziffer III 4 des Mietvertrages für die malermäßige Instandhaltung der Wohnung verantwortlich. Diese Formulierung vermag jedoch eine Einstandspflicht der Bekl. für die nach Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen Renovierungs- und Mietausfallkosten - etwa über das Institut der positiven Vertragsverletzung - ebenfalls nicht zu begründen.

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Im konkreten Fall ist jedoch zu berücksichtigen, daß es sich um einen sogenannten Altmietvertrag handelt, auf den die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nicht uneingeschränkt übertragen werden dürfen.

Zwar gelten nach Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB seit dem 3. Oktober 1990 für die vor diesem Zeitpunkt im Geltungsbereich des Zivilgesetzbuchs der DDR (ZGB) abgeschlossenen Mietverträge die Vorschriften des BGB. Dies bedeutet aber nicht, daß zuvor getroffene vertragliche Regelungen ersatzlos entfielen; diese bleiben vielmehr bestehen, wobei eine etwa notwendige Auslegung auf der Grundlage des bis dahin geltenden Rechts zu erfolgen hat. Dies bedeutet hier, daß die Regelungen in Ziffer III 4 des Mietvertrages unter Berücksichtigung der §§ 98 ff. ZGB auszulegen sind (vgl. LG Rostock WuM 2000, 414 f.; LG Berlin im Vorlagebeschluß vom 15. September 2000, Az. 65 S 492/99, und daraufhin KG Berlin, Beschluß vom 16. Oktober 2000, Az. 8 RE-Miet 7674/00).

Allerdings haben die Kl. zutreffend darauf verwiesen, daß der hier in Rede stehende Vertrag gerade nicht im Geltungsbereich des ZGB der DDR abgeschlossen worden ist, sondern vor dessen Inkrafttreten, nämlich am 22. März 1966, also noch im Geltungsbereich des BGB. Gleichwohl ist nach Überzeugung der Kammer auch in diesen Fällen von Altmietverträgen eine Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen zur Instandhaltungspflicht im Lichte der Vorschriften des ZGB geboten und erforderlich. Zwar sah § 2 Abs. 2 Satz 2 EGZGB vor, daß alle vor dem 1. Januar 1976 geschlossenen Mietverträge mit dem vereinbarten Inhalt grundsätzlich ihre Gültigkeit behielten. Andererseits aber sind frühere Vereinbarungen, nach denen dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses weitergehende Verpflichtungen auferlegt worden sind, als sich aus § 104 Abs. 1 i. V. m. § 107 Abs. 2 ZGB ergibt, gemäß § 68 Abs. 1 Ziffer 1 ZGB nichtig, da die den Mietern insoweit gesetzlich gewährten Mindestrechte nicht geschmälert werden durften (Kommentar zum ZGB, herausgegeben vom Ministerium der Justiz, Anm. 2 zu § 104). Selbst wenn also die Formulierung in Ziffer III 4 des Mietvertrags zunächst eine weitergehende Renovierungspflicht zu Lasten der Bekl. zu begründen geeignet gewesen wäre, so wurde diese mit Inkrafttreten des ZGB am 1. Januar 1976 eingeschränkt und bestand nur nach Maßgabe der §§ 98 ff. ZGB fort.

Inhalt und Umfang der Renovierungspflichten der Bekl. sind deshalb anhand der einschlägigen Bestimmungen der §§ 104 und 107 Abs. 2 ZGB festzulegen. Danach war die Bekl. zur malermäßigen Instandhaltung der Räume während der Mietzeit verpflichtet, nicht jedoch zur umfassenden Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses (Kommentar zum ZGB, Anm. 1.3 zu § 104). Schon während der Mietzeit bestimmte der Mieter weitestgehend selbst, wann und in welchen Abständen er Instandhaltungsarbeiten vornimmt. Der Vermieter konnte vom Mieter die Vornahme der malermäßigen Renovierung nur insoweit verlangen, als sie erforderlich ist, um die Bausubstanz und die eingebauten Anlagen vor Schäden zu bewahren oder hygienisch einwandfreie Verhältnisse im Haus zu erhalten (Kommentar zum ZGB, Anm. 1.2 zu § 104). Auch bei Beendigung des Mietverhältnisses oblag dem Mieter eine Schlußrenovierung allein unter den Voraussetzungen des § 107 Abs. 2 und 3 ZGB. Zur Kostenerstattung wegen unterlassener Schönheitsreparaturen sollte der Mieter danach lediglich dann verpflichtet sein, wenn die Pflichtwidrigkeit zu einem Zustand geführt hatte, die einen über das übliche Maß hinausgehenden Aufwand erforderte, um die Wohnung weitervermieten zu können. Lediglich vertragsgemäße Abnutzung war somit nicht ausreichend, um die Renovierungspflicht des Mieters bei Mietende zu begründen.

Entgegen der Auffassung der Kl. war die Bekl. danach gerade nicht verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem solchen malermäßigen Zustand zu übergeben, daß sie von den Kl. unter Berücksichtigung der Anforderungen nach § 104 Abs. 1 ZGB ohne weiteres wieder vermietet werden könnte. Ist die Wohnung abgewohnt, ohne daß der Mieter im Rahmen des § 107 Abs. 2 ZGB dafür verantwortlich ist, hat der Vermieter sie auf seine Kosten malermäßig entsprechend herrichten zu lassen. Im Ergebnis dessen hat der Mieter für Malerarbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses nur dann aufzukommen, wenn die Wohnung Mängel i. S. d. § 107 Abs. 2 ZGB aufweist oder der Mieter durch andere Pflichtwidrigkeiten Schäden verursacht hat, durch die bzw. infolge deren Beseitigung der malermäßige Zustand der Wohnung beeinträchtigt wird. Ebenso wie der Mieter diese Mängel gemäß § 107 Abs. 2 ZGB zu beseitigen hat, ist er verpflichtet, die in diesem Zusammenhang erforderlichen Malerarbeiten auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Aus der Fassung des § 107 Abs. 2 ZGB ergibt sich, daß ein Mangel im Sinne dieser Bestimmung dann vorliegt, wenn Schäden am Putz, Mauerwerk, Fußboden, an Fenstern, Türen u. ä. eingetreten sind oder wenn die Wohnung ganz oder teilweise so abgewohnt oder auf andere Weise vom Mieter in einen solchen Zustand versetzt worden ist, daß die malermäßige Instandhaltung zum Zweck der Neuvermietung erhöhte Aufwendungen erfordert. Soweit der Mieter in diesen Fällen zur Schadensersatzleistung verpflichtet ist, hat er nicht etwa die gesamten Renovierungskosten, sondern allein die durch den Mangel verursachten Mehrkosten zu tragen (vgl. KG Berlin, Beschluß vom 16. Oktober 2000, Az. 8 RE-Miet 7674/00 unter Hinweis auf den Kommentar zum ZGB, Anm. 1.3 zu § 104 ZGB). (wird ausgeführt)

Das Kammergericht hat erst kürzlich entschieden, daß der Mieter eines unter Geltung des Zivilgesetzbuchs der DDR (ZGB) abgeschlossenen Mietvertrages nur bei Substanzschäden auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen haftet. Was aber ist mit Mietverträgen, die vor dem Inkrafttreten des ZGB, als noch das BGB in der DDR galt, abgeschlossen wurden?

Der Mietvertrag war 1966 abgeschlossen worden; er sah die Übernahme der malermäßigen Instandhaltung durch den Mieter vor. Dieser hatte schon längere Zeit nicht renoviert, und nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter eine Schlußrenovierung.

Mit Urteil vom 10. November 2000 wies das Landgericht Neuruppin die Klage ab und stützte sich im wesentlichen auf den Rechtsentscheid des Kammergerichts (vgl. GE 2000, 1473). Danach war vom Mieter eine Schlußrenovierung in der Regel nicht vorzunehmen. Allerdings bezieht sich der Rechtsentscheid des KG nur auf die Mietverträge, die zum Zeitpunkt der Geltung des ZGB abgeschlossen wurden. Das Landgericht Neuruppin meinte, auch für Uraltverträge, die noch unter Geltung des BGB in der DDR (vor 1976) abgeschlossen wurden, könne nichts anderes gelten, da mit dem Inkrafttreten des ZGB entgegenstehende Vereinbarungen nichtig geworden seien.

Das Urteil ist - jedenfalls mit dieser Begründung - falsch, denn in § 104 Abs. 2 ZGB hieß es ausdrücklich: "Im Mietvertrag können Vermieter und Mieter etwas anderes vereinbaren." Die Regelungen des ZGB zur malermäßigen Instandhaltung waren eben nicht zwingend. Nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts dürften allerdings die meisten Gerichte geneigt sein, in allen Altfällen eine Schadensersatzpflicht des Mieters in der Regel zu verneinen. Rechtsstreitigkeiten sind für den Vermieter in diesen Fällen riskant.