Keine Verpflichtung des Vermieters zur wöchentlichen Dachrinnenreinigung

1. Den Vermieter trifft keine generelle Pflicht, Dachrinnen und Regenabflüsse regelmäßig zu kontrollieren und zu reinigen, sofern keine konkreten Anzeichen für eine drohende Verstopfung vorliegen oder wenn aufgrund der Örtlichkeiten nicht mit Laubverstopfungen zu rechnen ist.

2. Es spricht kein Anscheinsbeweis dafür, dass Rückstaubildungen stets auf eine Verletzung von Reinigungspflichten zurückzuführen sind.

I. Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Schadensersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB und/oder § 823 Abs. 1 BGB nicht zu. Nach dem Ergebnis der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme lässt sich eine Pflichtverletzung des Bekl. nicht feststellen.

1. Die ordnungsgemäße Entwässerung des Daches gehört zwar zur vom Vermieter geschuldeten „Soll-Beschaffenheit". Es besteht aber keine generelle Pflicht des Vermieters, Dachrinnen und Regenabflüsse regelmäßig zu kontrollieren und zu reinigen (vgl. LG Berlin, GE 2004, 1027). Etwas anderes gilt nur dann, wenn konkrete Anzeichen für eine drohende Verstopfung vorliegen oder wenn aufgrund der Örtlichkeiten mit Laubverstopfungen zu rechnen ist, d. h. wenn Bäume in der Nähe sind und diese so hoch sind, dass Laub in nicht unerheblichen Ausmaß auf das Dach und in die Regenrinnen fällt (LG Berlin, GE 2004, 1027). Es gibt allerdings auch in diesem Fall keinen ersten Anschein dahin, es entspreche einem typischen Geschehensablauf, dass Rückstaubildungen stets auf eine Verletzung etwa von Reinigungspflichten zurückzuführen sind. Dies kann eine Ursache sein. Daneben gibt es jedoch weitere mögliche Ursachen, wie z. B. Fremdkörper in den Rohren oder nicht vorhersehbare Wassermengen aufgrund eines ungewöhnlich starken Regens und Ähnliches (vgl. LG Berlin, GE 2004, 1027).

2. Im Streitfall war der Bekl. danach zwar aufgrund des an die Lagerhalle im Abstand angrenzenden Birkenwäldchens gehalten, die Entwässerung regelmäßig zu kontrollieren bzw. kontrollieren zu lassen. Dass der Bekl. seine diesbezügliche Verpflichtung verletzt hat, lässt sich nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme aber nicht feststellen.

Der von der Kl. selbst benannte Zeuge Z. hat ausgesagt, dass er die Dachrinnen im Auftrag des Verwalters regelmäßig gesäubert habe. Zwar mag zweifelhaft sein, ob dies tatsächlich wöchentlich geschehen ist. Eine wöchentliche Kontrolle war hier jedoch nicht notwendig. Das gilt umso mehr, als sich der Schadensfall nicht nach dem Abfall der Blätter im Herbst, sondern im Hochsommer und damit zu einer Zeit ereignete, zu der mit erhöhtem Laubanfall nicht gerechnet werden musste. Dass der Zeuge Z. die Dachrinnen und Abflussrohre entgegen seiner Aussage nicht regelmäßig kontrolliert und gereinigt hat, kann nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht festgestellt werden. Vielmehr hat der Zeuge B. bestätigt, dass er den Zeugen Z. durchaus ab und zu auf dem Dach gesehen hat, wobei der Zeuge B. nicht ausschließen konnte, dass dies zuletzt einen Monat vor dem Schadensfall der Fall war. Wenn aber der Zeuge Z. zu diesem Zeitpunkt zuletzt die Dachrinnen kontrolliert und gesäubert hat, kann dem Bekl. eine Pflichtverletzung nicht vorgeworfen werden, wobei dahinstehen kann, in welchem Turnus eine entsprechende Kontrolle im Sommer durchgeführt werden musste. Ein Abstand von vier bis sechs Wochen reichte mangels gegenteiliger Anhaltspunkte in jedem Falle aus.

Gegen eine Pflichtverletzung des Bekl. spricht auch, dass nach der Aussage des Zeugen T. nur drei bis vier Hände „Dreck" aus den mit Ablaufschürzen versehenen Abläufen entfernt worden sein sollen. Diese eher geringe Menge deutet nicht auf eine massive Verstopfung hin und lässt keine Rückschlüsse auf eine nicht regelmäßige Kontrolle und Säuberung der Dachrinne zu.

Letztlich kann im Hinblick auf die Aussage des Zeugen Z. auch nicht sicher ausgeschlossen werden, dass aufgrund des am 12. Juli 2012 (gemeint: 2010, die Red.) herrschenden Unwetters, welches mit starken Windböen verbunden war, zahlreiche frische Blätter auf das Dach geweht wurden, und dass diese maßgeblich dazu beigetragen haben, dass sich das Regenwasser an den Abflussrohren gestaut hat.

Unter diesen Umständen ist eine Pflichtverletzung des Bekl. nicht feststellbar.

Das Landgericht Berlin hat schon im Jahr 2003 entschieden (GE 2004, 1027), dass ein Vermieter nicht ohne Weiteres für einen Wasserschaden in der Wohnung des Mieters nach Regenfällen haftet, weil den Vermieter eine Pflicht zur Dachrinnenreinigung nur dann trifft, wenn mit Laubverstopfungen zu rechnen ist. Das OLG Düsseldorf schließt sich dem an.

Die Mieterin verlangte Schadensersatz aus einem Wasserschaden in der gemieteten Lagerhalle, weil der Vermieter pflichtwidrig die Dachrinnen und Abflussrohre nicht regelmäßig kontrolliert und gereinigt habe. Dies sei wegen des angrenzenden Birkenwäldchens erforderlich gewesen. Nach der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme hatte der Vermieter jedenfalls im Abstand von vier bis sechs Wochen die Dachrinnen regelmäßig gesäubert. Das Landgericht wies die Klage ab; das OLG Düsseldorf wies darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe.

Mit Hinweisbeschluss vom 30. März 2012 meinte das OLG, auch wenn Bäume in der Nähe seien und Laub auf das Dach und in die Regenrinne falle, gebe es keinen Beweis des ersten Anscheins dafür, dass eine Rückstaubildung stets auf eine Verletzung von Reinigungspflichten zurückzuführen sei. Der Vermieter habe hier zumindest im Abstand von vier bis sechs Wochen die Dachrinnen regelmäßig säubern lassen; eine wöchentliche Kontrolle sei jedoch nicht nötig, zumal der Schadensfall sich im Hochsommer ereignete und damit zu einer Zeit, in der mit erhöhtem Laubanfall nicht gerechnet werden musste. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass aufgrund des Unwetters vom Juli, welches mit starken Windböen verbunden war, zahlreiche Blätter auf das Dach geweht wurden und diese dann maßgeblich dazu beigetragen hätten, dass sich das Regenwasser in den Abflussrohren gestaut habe. Eine Pflichtverletzung des Vermieters sei jedenfalls nicht feststellbar.