Keine Verpflichtung des Sozialamts gegenüber Vermieter aus einer Übernahmeerklärung

1. Eine Mietübernahmeerklärung des Sozialamts begründet nur dann ausnahmsweise einen Zahlungsanspruch des Vermieters, wenn ein Rechtsbindungswille unzweifelhaft zum Ausdruck gekommen ist. 2. Eine eigene Zahlungsverpflichtung des Sozialamts besteht auch dann nicht, wenn die schriftliche Zusage der Mietübernahme die Einschränkung enthält, es würden keine Verpflichtungen für sonstige Obliegenheiten aus dem Mietvertrag übernommen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Beteiligten streiten über einen Anspruch auf Mietzins aus einer vom Sozialhilfeträger abgegebenen Mietübernahmeerklärung.

Der am 25. September 1971 geborene kroatische Hilfeempfänger lebt seit dem 12. Juli 1995 im Übergangswohnheim für psychisch Kranke des Unionhilfswerk Sozialeinrichtungen gGmbH im Hause Mstraße in Berlin und bezieht seit Jahren Hilfe zum Lebensunterhalt und Eingliederungshilfe. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in Berlin hatte für den Hilfeempfänger seit Jahren das Bezirksamt Kreuzberg von Berlin zum Betreuer mit dem Aufgabenkreis "Aufenthaltsbestimmung, Zustimmung zur Heilbehandlung" bestellt und mit Beschluß vom 25. August 2000 (50 XVll B 206) den Aufgabenkreis um die Bereiche "Vermögenssorge und Wohnungsangelegenheiten" erweitert.

Mit der an den Hilfeempfänger gerichteten Bescheinigung zur Vorlage beim Vermieter vom 6. August 1999 erklärte sich der Bekl. dazu bereit, für den Hilfeempfänger angemessene Aufwendungen für eine Unterkunft für einen 1-Personenhaushalt bis zu 50 qm (1-2 Zimmer) mit einer Mietobergrenze von 499 DM (nettokalt) im Altbau und 693 DM (nettokalt) im Neubau anzuerkennen. In der Bescheinigung wird ausgeführt:

"An diese Zusage halten wir uns gebunden, solange bei dem Og. die sozialhilferechtliche Hilfebedürftigkeit andauert. Die Zusage wird spätestens drei Monate nach Ablauf des Monats, in dem dieses Schreiben gefertigt wurde, unwirksam. Mit dieser Zusage übernehmen wir keine Verpflichtungen für sonstige Obliegenheiten aus dem Mietvertrag."

Mit Schreiben vom 13. August 1999 teilten die Kl. dem Bekl. mit, daß sie dem Hilfeempfänger auf dessen Wohnungsbewerbung die im Hause ... in Berlin gelegene 1 1/2-Zimmerwohung zu einem Mietpreis von monatlich 617 DM (465 DM nettokalt), einer Staffelmietvereinbarung von 3 % und einer Kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten anbieten. Mit einem an die Hausverwaltung der Kl. gerichteten Schreiben vom 30. August 1999 erklärte der Bekl.:

"Bescheinigung zur Vorlage beim Vermieter für (...)

Für den Og. erklären wir uns bereit, für die angebotene Wohnung die Mietkosten in Höhe von 617 DM zu übernehmen und direkt zu überweisen."

Nach einem Vermerk der Sachbearbeiterin des Bekl. vom 2. September 1999 wurde zwischen den Kl. und dem Bekl. telefonisch vereinbart, daß eine Nettokaltmiete von 465 DM vom Bekl. akzeptiert und daß für die ersten drei Jahre eine Staffelmieterhöhung ausgeschlossen wird. Mit einem an die Hausverwaltung der Kl. gerichteten Schreiben vom 6. September 1999 erklärte der Bekl.: "Für den Og. erklären wir uns bereit, angemessene Aufwendungen für eine Unterkunft anzuerkennen. Angemessen in sozialhilferechtlicher Hinsicht sind die Kosten der Unterkunft für einen 1-Personenhaushalt bis zu 50 qm. Mietobergrenzen im nicht sozialen Wohnungsbau für bis 1949 (Altbau) erbaute Wohnungen (ohne Heizung, Warmwasser und Betriebskosten): 440 DM, die Überschreitung von 25 DM (NKM 465 DM) ist zulässig, soweit der Mietzins innerhalb der nächsten 3 Jahre nicht durch eine Staffelmietvereinbarung erhöht wird. An diese Zusage halten wir uns gebunden, solange bei dem Og. die sozialhilferechtliche Hilfebedürftigkeit andauert. Die Zusage wird spätestens drei Monate nach Ablauf des Monats, in dem dieses Schreiben gefertigt wurde, unwirksam. Mit dieser Zusage übernehmen wir keine Verpflichtung für sonstige Obliegenheiten aus dem Mietvertrag."

Mit schriftlichem Staffelmietvertrag vom 9. September 1999 vermieteten die Kl. dem Hilfeempfänger ab dem 1. Oktober 1999 die im Hause ... Berlin gelegene 1 1/2-Zimmerwohnung im 1. OG rechts (49 qm) zu einem Mietpreis von 617 DM bei einer Nettokaltmiete in den ersten drei Jahren von monatlich 465 DM. Nach § 2 Nr. 1 a des Mietvertrages ist das unbefristete Mietverhältnis erstmals zum 30. September 2003 kündbar. In § 12 des Mietvertrages wurde bestimmt, daß der Mieter die noch durchzuführenden Renovierungsarbeiten auf eigenes Risiko ausführt und hierfür die Kosten bis zu einer Höhe von 930 DM mit der Nettokaltmiete nach erfolgter Renovierung verrechnet wird.

Die Hausverwaltung der Kl. zeigte dem Bekl. die Vermietung der Wohnung an den Hilfeempfänger an und bat um Überweisung der Miete und der Kaution. Der Bekl. gewährte dem Hilfeempfänger am 25. September 1999 Einrichtungsbeihilfen über insgesamt 1.730 DM. Der Wohnungsbetreuer des Unionhilfswerks teilte in der Folgezeit dem Bekl. telefonisch mit, daß sich die Wohnung ... in einem völlig desolaten Zustand befände, und daß nach seiner Auffassung versucht worden sei, einer geistig verwirrten und hilflosen Person eine unbewohnbare Wohnung zu vermieten. Mit Schreiben vom 17. Februar 2000 teilte er mit, daß die elektrischen Anlagen nicht ordnungsgemäß installiert seien, daß die Wände fachmännisch grundiert und tapeziert und sämtliche Türen und Fenster überarbeitet werden müssen. Der Hilfeempfänger sei nicht in der Lage, die Renovierung in absehbarer Zeit fachmännisch auszuführen. Er habe schon vor seinem Umzug die Wohnung mit vielerlei gekauften und gefundenen Gegenständen bis auf einen schmalen Gang vollgestellt. Der Aufwand der im Mietvertrag geregelten Renovierung durch den Mieter stünde in einem deutlichen Mißverhältnis zur Abgeltung der Renovierung durch den Vermieter. Mit Schreiben vom 17. März 2000 teilte das Unionhilfswerk mit, daß der Hilfeempfänger weiterhin in der sozialpsychiatrischen Einrichtung wohne und die Wohnung im Hause ... nur als "Sammel-Ort" nutze. Es seien weder von der Hausverwaltung noch vom Hilfeempfänger weitere Renovierungsarbeiten durchgeführt worden. Nach Übersendung der Wohnungsschlüssel im Oktober 2000 wurden in der 1 1/1-Zimmerwohnung verschiedene Einrichtungsgegenstände (fünf Schränke, eine Waschmaschine, eine Schleuder, zwei Kühlschränke, drei Liegen, ein Lattenrost, vier Matratzen, sieben Fernseher, vier Tische, zwei Sessel, sechs Stühle, 32 Bretter und zwei Lautsprecher) gefunden.

Mit Schreiben vom 23. November 2000 forderten die Kl. vom Bekl. vergeblich Zahlung des Mietzinses für die Zeit von Oktober 1999 bis November 2000. (...)

Die Klage ist als allgemeine Leistungsklage zulässig, insbesondere ist für den Zahlungsanspruch, den ein Vermieter aus der an ihn gerichteten Erklärung eines Sozialhilfeträgers ableitet, Kosten der Unterkunft und Heizung für einen sozialhilfebedürftigen Mieter zu übernehmen und unmittelbar an den Vermieter zu überweisen, in der Regel - wie hier - der Verwaltungsrechtsweg eröffnet, § 40 Abs. 1 VwGO (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. Mai 1994 - 5 C 33.91 -, NJW 1994, S. 2968; OVG Münster, Urteil vom 17. Oktober 2000 - 22 A 5519.98 -, FEVS 52, 303).

Die Klage hat indessen in der Sache keinen Erfolg. Die Kl. haben keinen Anspruch gegen den Bekl. auf Zahlung von Mietzins oder auf Zahlung von Nutzungsersatz.

Ein Anspruch ergibt sich nicht aus § 34 SGB X. Die Vorschrift regelt lediglich die behördliche Verpflichtung, einen Verwaltungsakt zu erlassen oder zu unterlassen. Eine derartige Zusicherung ist von den Kl. weder dargetan noch ersichtlich. Ebenso ist nicht ersichtlich, daß mit den Mietübernahmeerklärungen ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen den Beteiligten begründet werden sollte, § 53 SGB X.

Die Kl. können den geltend gemachten Zahlungsanspruch auch nicht aus den Mietübernahmeerklärungen selbst ableiten. Eine nicht auf den Erlaß eines Verwaltungsakts gerichtete Zusage tatsächlichen Handelns erlangt als behördliche Willenserklärung nur dann Rechtsverbindlichkeit, wenn sie Ausdruck einer im ungeschriebenen Verwaltungsrecht wurzelnden Selbstverpflichtung mit Bindungswillen ist (BVerwGE 26, 31 [36]). Ein solcher Bindungswille fehlt hier. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, a. a. O. NJW 1994, S. 2969 f.), der das erkennende Gericht folgt, ist weder das wirtschaftliche Interesse des Vermieters an einem potenten und zuverlässigen Zahler in Gestalt des Sozialhilfeträgers noch das vom Sozialhilfeträger verfolgte öffentliche Interesse daran, einem Hilfesuchenden Unterkunft und Heizung zu sichern, schon für die Annahme ausreichend, der Sozialhilfeträger wolle mit seiner Erklärung, er "übernehme" die Kosten der Unterkunft für den Hilfesuchenden und werde sie unmittelbar an den Vermieter überweisen, eine eigene materielle Leistungspflicht gegenüber dem Vermieter, mithin eine verbindliche Kostenzusage, begründen. Im Regelfall wird dieser lnteressenlage eine Auslegung gerecht, die den Inhalt der Übernahmeerklärung darin erblickt, daß der Sozialhilfeträger den Vermieter über das gegenwärtige Bestehen eines die Unterkunftskosten einschließenden Hilfeanspruchs des Mieters unterrichtet und - unter der Voraussetzung fortbestehender Hilfebedürftigkeit - zugleich eine bestimmte verwaltungstechnische Abwicklung des Zahlungsverkehrs, nämlich die Überweisung der mietvertraglich zu zahlenden Beträge direkt an den Vermieter, bekanntgibt (vgl. OVG Münster, a. a. O., S. 304). Es müssen daher besondere Umstände hinzutreten, um die Annahme zu rechtfertigen, eine dem Vermieter gegenüber abgegebene Übernahmeerklärung beschränke sich nicht nur auf eine bloße Mitteilung über die sozialhilferechtliche Angemessenheit einer Wohnung und des Sozialhilfeanspruchs des Hilfesuchenden, sondern bezwecke mehr, nämlich die Begründung einer eigenen materiellen Zahlungsverpflichtung des Sozialhilfeträgers gegenüber dessen Vermieter. Ein solcher Rechtsbindungswille des Sozialhilfeträgers muß unzweideutig zum Ausdruck gekommen sein.

Nach diesen Maßstäben hat der Bekl. keine rechtsverbindliche Kosten- und Zahlungszusage erteilt. Besondere Umstände des Einzelfalls, die hier die Annahme einer eigenen materiell-rechtlichen Leistungspflicht des Bekl. rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich. Aus den Schreiben des Bekl. vom 6. und 30. August 1999 und vom 6. September 1999 läßt sich ein entsprechender Rechtsbindungswille nicht entnehmen. Alle drei Schreiben sind mit der Überschrift "Bescheinigung zur Vorlage beim Vermieter für ..." überschrieben.

Schon daraus läßt sich ableiten, daß der Bekl. den Kl. lediglich das Bestehen des Sozialhilfeanspruchs einschließlich der Kosten der Unterkunft und Heizung in bestimmten Grenzen mitteilen wollte. In der an den Hilfeempfänger gerichteten Erklärung vom 6. August 1999 fehlt es schon an der Bezeichnung einer konkreten Wohnung. Mit dieser Erklärung wird lediglich allgemein mitgeteilt, daß der Bekl. bereit ist, angemessene Aufwendungen für die Unterkunft anzuerkennen und welche Wohnungsgröße und welche Mietkosten er für sozialhilferechtlich angemessen erachtet. Eine eigene rechtsverbindliche Verpflichtung des Bekl. gegenüber den Kl. konnte und sollte damit nicht begründet werden. Nichts anderes gilt für die Erklärung vom 30. August 1999. Zwar ist dieses Schreiben unmittelbar an die Hausverwaltung der Kl. gerichtet und konkret auf die Wohnung ... bezogen. Aus der Sicht der Empfänger konnte die Erklärung aber nach ihrem objektiven Sinngehalt unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und der Interessen der Beteiligten nur als schlichte Mitteilung verstanden werden, daß der Bekl. die Wohnung als sozialhilferechtlich angemessen anerkennt, und wie die verwaltungstechnische Abwicklung des Zahlungsverkehrs erfolgen sollte. Der Umstand, daß der Bekl. erklärt hat, mit dieser "Zusage" keine Verpflichtungen für sonstige Obliegenheiten aus dem Mietvertrag zu übernehmen, ist insoweit unerheblich. Hieraus läßt sich nicht schon im Wege des Umkehrschlusses ableiten, daß der Bekl. eine eigene Mietzahlungsverpflichtung begründen wollte. Ob ein Umkehrschluß gezogen werden kann, ist nicht eine Frage der formalen Logik, sondern der Teleologie und der in ihr zum Ausdruck kommenden Wertung (vgl. Larenz, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 6. Aufl., Berlin 1991, S. 390 f.). Nach dem Sinn und Zweck der Erklärung wollte der Bekl. mit dem Ausschluß anderer Verpflichtungen für sonstige Obliegenheiten aus dem Mietvertrag lediglich klarstellen, daß er nur die Kosten der Unterkunft und Heizung im Rahmen des Sozialhilfeanspruchs des Hilfeempfängers anerkennt, daß er aber nicht - ohne weiteres - andere Verpflichtungen des Hilfeempfängers aus dem Mietverhältnis (z. B. Betriebskostennachzahlungen, Schadensersatzforderungen etc.) übernimmt.

Schließlich läßt sich auch aus der Erklärung vom 6. September 1999 und dem Umstand, daß sich die Sachbearbeiterin des Bekl. telefonisch mit der Hausverwaltung darüber verständigt habe, daß eine Nettokaltmiete von 465 DM akzeptiert und daß eine Staffelmieterhöhung in den ersten drei Jahren ausgeschlossen wird, keine rechtsverbindliche Verpflichtung gegenüber den Kl. ableiten. Hierdurch wurde lediglich konkretisiert, unter welchen Bedingungen die Wohnung als sozialhilferechtlich angemessen anerkannt wird. Durch den Zusatz, daß sich der Bekl. an diese "Zusage" gebunden hält, solange bei dem Hilfeempfänger z. B. die sozialhilferechtliche Hilfebedürftigkeit andauert, wird allzu deutlich, daß die Mietübernahmeerklärung in besonderer Weise durch die Vorschriften des Bundessozialhilfegesetzes geprägt wird und dem Vermieter nur die Gewähr bieten soll, daß der Bekl. einen entsprechenden Hilfeanspruch des Mieters bei Vorliegen der sonstigen sozialhilferechtlichen Voraussetzungen erfüllen wird. Hierdurch wird das Risiko des Vermieters, die Wohnung an einen insolventen Schuldner zu vermieten, lediglich gemindert, ohne ihm jedoch einen zweiten solventen Schuldner an die Seite zu stellen. (...)

Wenn während des Mietverhältnisses das Sozialamt zur Abwendung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Mietrückstände übernimmt, haftet auch das Sozialamt dem Vermieter; eine Zahlungsklage ist bei den Zivilgerichten anhängig zu machen. Bei Mietzusagen vor Abschluß eines Mietvertrages müssen Vermieter beim Verwaltungsgericht klagen - meist erfolglos.

Das Sozialamt hatte für den unter Betreuung stehenden Hilfeempfänger in der Bescheinigung zur Vorlage beim Vermieter die Übernahme der Miete zugesagt, wobei eine Mietobergrenze festgelegt war. In der Zusage hieß es, daß sonstige Obliegenheiten aus dem Mietvertrag nicht übernommen würden. Es folgten zwei weitere Mietzusagen; der Vermieter schloß darauf einen Mietvertrag ab. Nachdem der Betreuer Mängel der Wohnung festgestellt hatte, zahlte das Sozialamt die Miete nicht; die Klage des Vermieters war erfolglos.

Mit Urteil vom 14. März 2002 stellte das Verwaltungsgericht Berlin zunächst fest, daß der Verwaltungsrechtsweg für eine Klage aus der anfänglichen Zusage des Sozialamts gegeben sei. Ein Anspruch bestehe jedoch nur ausnahmsweise, wenn über die bloße Zusage zur Mietübernahme ein Rechtsbindungswille des Sozialamts erkennbar sei, auch gegenüber dem Vermieter zu haften. In der Regel stelle eine Mietübernahme nur die Mitteilung an den Vermieter dar, daß das Sozialamt dem Mieter Hilfe gewähren werde, wodurch das Risiko des Vermieters, die Wohnung an einen insolventen Schuldner zu vermieten, gemindert sei, ohne daß jedoch ein zweiter solventer Schuldner (das Sozialamt) dem Vermieter zur Verfügung stehe. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Zusatz, für sonstige Obliegenheiten aus dem Mietvertrag werde keine Verpflichtung übernommen. Der Umkehrschluß, im Rahmen der Zusage bestehe eben doch eine Verpflichtung, sei nicht zulässig.

Vermieter sollten es sich zweimal überlegen, ehe sie aufgrund einer Zusage des Sozialamts an einen Sozialhilfeempfänger vermieten. Jedenfalls sollten sie darauf bestehen, daß das Sozialamt eindeutig schriftlich erklärt, auch gegenüber dem Vermieter eine Zahlungspflicht im Rahmen der Zusage zu übernehmen.