Keine Verpflichtung des Mieters/des Untermieters zur Schaffung von Baufreiheit

Keine Verpflichtung des Mieters/des Untermieters zur Schaffung von Baufreiheit; unzulässiger Abtransport von Einrichtungsgegenständen anlässlich Handwerksarbeiten; Klageänderung

1. Die Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsarbeiten beinhaltet keine Mitwirkungspflicht des Mieters zur Schaffung von Baufreiheit. Insbesondere ist der Mieter nicht verpflichtet, innerhalb der Wohnung den notwendigen Platz für die Durchführung der Arbeiten zu schaffen. Auch der Umstand, dass der Mieter die Wohnung untervermietet hat, führt nicht dazu, dass er deshalb zur Schaffung von Baufreiheit verpflichtet ist. Der Mieter muss lediglich den Untermieter veranlassen, seinerseits die Durchführung der Arbeiten zu dulden.

2. Eine dem Mieter zurechenbare Pflichtverletzung liegt nicht darin, dass ein Untermieter Beauftragten des Vermieters untersagt, im Rahmen von Modernisierungsarbeiten seine Sachen aus der Wohnung zu tragen, sofern ihm nicht mitgeteilt wird, wo die Sachen hingeschafft werden sollen.

3. Gewährt der Mieter trotz rechtzeitiger Ankündigung und Verpflichtung zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen keinen Zutritt zu seiner Wohnung, haftet er für die zusätzlichen Anfahrtskosten.

4. Die Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden, steht einer Minderung der Miete grundsätzlich nicht entgegen; baut der Vermieter eine Heizung ein und reißt deshalb vorhandene Öfen ab, ist in den Heizmonaten eine Minderungsquote von 60 % angemessen, auch wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzt.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die zulässige Berufung der Kl. ist unbegründet.

Sie kann nicht von den Bekl. nach § 546 Abs. 1 und 2 BGB die Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen.

Weder durch die Kündigung vom 20. März 2013 noch durch die in der Klageschrift erklärte Kündigung wurde das zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1) bestehende Mietverhältnis beendet.

Ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht nicht.

Die Bekl. zu 1) hat ihre gegenüber der Kl. bestehenden vertraglichen Pflichten nicht mehr als unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Allein der Umstand, dass die Wohnung am 8. Februar 2013 trotz der Ankündigung der klägerischen Hausverwaltung nicht geöffnet wurde, reicht insoweit nicht aus. Die Kl. selbst nahm diesen Umstand nämlich nicht zum Anlass für eine Kündigung, sondern lediglich für eine Abmahnung verbunden mit der Androhung einer fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung.

Für die Zeit danach macht die Kl. lediglich geltend, dass von Seiten der Bekl. zu 1) keine Baufreiheit geschaffen worden sei. Zur Schaffung von Baufreiheit war die Bekl. zu 1) jedoch nicht verpflichtet. Eine Mitwirkungspflicht des Mieters ergibt sich aus seiner Pflicht, Modernisierungsarbeiten zu dulden, nicht. Insbesondere ist er nicht verpflichtet, innerhalb der Wohnung den notwendigen Platz für die Durchführung der Arbeiten zu schaffen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 555 a Rn. 3, § 555 d Rn. 4). Der Umstand, dass der Mieter die Wohnung untervermietet hat, führt nicht dazu, dass der Mieter deshalb zur Schaffung von Baufreiheit verpflichtet ist. Er hat lediglich zur Folge, dass der Mieter den Untermieter veranlassen muss, seinerseits die Durchführung der Arbeiten zu dulden (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., vor §§ 555 a bis 555 b BGB Rn. 12). Die Bekl. zu 1) war also nicht deshalb selbst zur Schaffung von Baufreiheit verpflichtet, weil die in der Wohnung befindlichen Sachen nicht ihr, sondern dem Bekl. zu 2) gehören. Auf die Eigentumslage hinsichtlich der in der Wohnung vorhandenen Sachen kommt es nicht an.

Eine Pflichtverletzung liegt auch nicht darin, dass der Bekl. zu 2) am 20. März 2013 dem Hausverwalter und den Handwerkern untersagte, seine Sachen aus der Wohnung zu tragen. Unstreitig wurde ihm nicht mitgeteilt, wo die Sachen hingeschafft werden sollen. Wenn dem Bekl. zu 2) aber nicht mitgeteilt wird, wohin seine Sachen verbracht werden sollen, durfte er dem auch widersprechen. Im Übrigen ergibt sich bereits aus dem Schreiben der Hausverwaltung vom 26. Februar 2013, dass seitens der Kl. auch für den Fall, dass sie selbst Baufreiheit schaffen sollte, keine Veranlassung gesehen wurde, sich um die anschließende Einlagerung der Gegenstände zu kümmern.

Weil schon kein berechtigtes Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 BGB vorliegt, ist erst recht kein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) gegeben.

Soweit die Klage nunmehr auch auf die im Schriftsatz vom 9. Mai 2014 erklärte Kündigung gestützt wird, liegt eine Klageänderung vor. Diese ist nicht nach § 533 ZPO zulässig. Die Voraussetzungen von § 533 Nr. 2 ZPO sind nicht erfüllt. Denn die Klageänderung wird mit einem völlig anderen, erstmals in der Berufungsinstanz vorgebrachten Lebenssachverhalt - Nichtbeendigung einer Untervermietung trotz Widerrufs einer Untervermietungserlaubnis - begründet und insoweit nicht auf Tatsachen gestützt, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat (vgl. BGH, Urteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 ff. Tz. 32).

Danach bedarf es keiner vertieften Erörterung, dass die im Schriftsatz vom 9. Mai 2014 erklärte Kündigung weder als außerordentliche fristlose noch als ordentliche wirksam ist. Der Umstand, dass die Bekl. zu 1) nicht auf eine Beendigung des Untermietverhältnisses hinwirkt, stellt sich nicht als Pflichtverletzung dar. Denn entgegen der Ansicht der Kl. liegt kein wichtiger Grund für einen Widerruf der Untervermietungserlaubnis vor. Wie bereits oben dargestellt, hat auch das Verhalten des Bekl. zu 2) keine mehr als unerhebliche Verletzung der die Bekl. zu 1) treffenden Duldungspflicht dargestellt. Danach kann dahinstehen, ob der Widerruf der Untervermietungserlaubnis zur Folge haben kann, dass der Mieter ein bereits bestehendes, aufgrund der früheren Erlaubnis rechtmäßig begründetes Untermietverhältnis zu beenden hat (offen gelassen von BGH, Urteil vom 4. Dezember 2013 - VIII ZR 5/13, NZM 2014, 128 Tz. 11).

Die Berufung der Bekl. zu 1) ist nur zu einem geringen Teil begründet.

Sie kann von der Kl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB Zahlung von 40,42 € verlangen.

Soweit für die Monate Januar und Februar 2013 Mieten in Höhe von 462,08 € doppelt gezahlt wurden, ist die Leistung ohne Rechtsgrund erfolgt. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts stand der sich daraus ergebende Kondiktionsanspruch der Bekl. zu 1) und nicht dem Bekl. zu 2) zu. Denn weil vertragliche Beziehungen nur einerseits zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1) und andererseits zwischen der Bekl. zu 1) und dem Bekl. zu 2) bestanden, stellte die unmittelbare Zahlung des Bekl. zu 2) an die Kl. aus deren Sicht eine Leistung der Bekl. zu 1) dar. Im Verhältnis zwischen diesen beiden hat deshalb auch die Rückabwicklung zu erfolgen (vgl. Palandt/Sprau, aaO., § 812 Rn. 57 ff.).

Der Anspruch der Bekl. auf Rückzahlung von 462,08 € ist jedoch durch die von der Kl. mit Schreiben vom 6. März 2013 erklärte Aufrechnung, die sie mit Schriftsatz vom 30. Juli 2013 geltend gemacht hat, erloschen (§ 389 BGB). Allerdings standen der Kl. von den im Schreiben vom 6. März 2013 aufgeführten Gegenforderungen nur die fünfte und die sechste Gegenforderung zu. Woraus sich die zweite Gegenforderung, nämlich ein Anspruch auf Zahlung eines Modernisierungszuschlags in Höhe von monatlich 4,28 € seit März 2012, ergeben soll, ist nicht ersichtlich. Die erste, dritte und vierte Gegenforderung begründet die Kl. damit, dass in der streitgegenständlichen Wohnung nicht für Baufreiheit gesorgt worden war. Insoweit fehlt es aber nach den obigen Ausführungen an einer Pflichtverletzung der Bekl. zu 1) im Sinne von § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine solche lag lediglich darin, dass sie am 8. Februar 2013 trotz Ankündigung der Kl. keinen Zutritt zur Wohnung gewährte. Dadurch entstand der Kl. ein Schaden in Höhe von 114,06 € wegen der vergeblichen Anfahrt der Handwerker. Dabei handelt es sich um die fünfte Gegenforderung. Der danach verbleibende Restbetrag von 348,02 € ist durch die Aufrechnung mit dem Anspruch aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss in Höhe von 436,97 € erloschen.

In Höhe von 40,42 € steht der Bekl. zu 1) ein Anspruch wegen für den Monat Februar 2013 überzahlter Miete zu.

Die Miete war ab dem 21. Februar 2013 gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert, weil die Wohnung nicht mehr durch eine von der Kl. zu stellende Heizung beheizt werden konnte, nachdem beide Öfen entfernt worden waren. Ob der Bekl. zu 2) vorher die Öfen benutzt hatte, ist unerheblich. Denn eine Mietminderung tritt bei einer Verringerung der Gebrauchstauglichkeit selbst dann ein, wenn der Mieter die Wohnung überhaupt nicht nutzt. Ohne Erfolg macht die Kl. geltend, dass die Bekl. zu 1) sich deshalb nicht auf eine Minderung berufen könne, weil sie den Abriss der Öfen geduldet habe. Zu dieser Duldung war sie aufgrund eines rechtskräftigen Titels verpflichtet. Dieser Fall ist mit den von § 536 b BGB geregelten Sachverhaltskonstellationen nicht vergleichbar. Die Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden, steht einer Minderung der Miete grundsätzlich nicht entgegen. Andernfalls wäre die Vorschrift des § 536 Abs. 1 a BGB überflüssig. Eine Minderung ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Bekl. zu 1) die weitere Durchführung der Maßnahmen behinderte. Abgesehen davon, dass eine solche Behinderung nach dem Ofenabriss nach den obigen Ausführungen nicht vorlag, ergibt sich aus dem Vortrag der Kl. auch nicht, dass eine Beheizungsmöglichkeit noch im Februar 2013 geschaffen worden wäre, wenn völlige Baufreiheit bestanden hätte.

Vor dem Hintergrund, dass der Ofenabriss im Monat Februar erfolgte, ist mit der Bekl. zu 1) davon auszugehen, dass eine Minderungsquote von 60 % für die Zeit vom 21. bis 28. Februar 2013 angemessen ist, ohne dass es darauf ankommt, ob die von der Bekl. zu 1) angegebenen Innenraumtemperaturen zutreffen. Weil acht von 28 Tagen des Monats betroffen sind, entspricht dies bei einer Monatsmiete von 235,76 € einem Minderungsbetrag von 40,42 €.

Gegenüber diesem Anspruch hat die Kl. keine Aufrechnung erklärt.

Hinsichtlich der Monate März und April 2014 ist ein Rückforderungsanspruch der Bekl. zu 1) allerdings gemäß § 814 BGB ausgeschlossen, weil sie die Miete in Kenntnis der fehlenden Beheizungsmöglichkeit leistete (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, BGHZ 155, 380 ff.; KG, Beschl. v. 21. Dezember 2012 - 8 U 286/11, MDR 2013, 396). Einen Rückforderungsvorbehalt hat sie nicht erklärt. Hierfür reichte die Erklärung des Bekl. zu 2) vom 20. Februar 2013 nicht aus, weil er sich damit nur eine Minderung der Miete, nicht aber die Rückforderung noch zu zahlender Beträge vorbehielt. Danach bedarf es keiner vertieften Erörterung, dass er diese Erklärung jedenfalls nicht ausdrücklich im Namen der Bekl. zu 1) abgegeben hat.

Die Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsarbeiten des Vermieters beinhaltet grundsätzlich keine Mitwirkungspflicht des Mieters zur Schaffung von Baufreiheit.

Der Vermieter wollte in der Mietwohnung Modernisierungsarbeiten durchführen (Ofenabriss). Die Mieterin hatte die Wohnung an ihren Bruder untervermietet. Die bevorstehenden Arbeiten wurden zum 8. Februar 2013 angekündigt; die Wohnung wurde zu diesem Termin nicht geöffnet, was der Vermieter abmahnte, verbunden mit der Androhung einer fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung. In einem weiteren Termin wurden Hausverwalter und Handwerker in die Wohnung gelassen (insofern macht der Vermieter Anfahrtkosten für die Arbeiter am 8. Februar 2013 geltend – mit Erfolg). Der Vermieter kündigte sodann am 20. März 2013 das Mietverhältnis mit der Begründung, dass von Seiten der Mieterin keine Baufreiheit geschaffen worden sei. Hintergrund war, dass der Untermieter dem Hausverwalter und den Handwerkern untersagt hatte, seine Sachen aus der Wohnung zu tragen, weil ihm auf Nachfrage nicht mitgeteilt worden war, wohin seine Sachen gebracht werden sollten.

Mit der Klage verlangte der Vermieter von Mieterin und Untermieter Räumung, widerklagend machte die Mieterin u. a. Minderung wegen des Ofenabrisses geltend und verlangte Rückzahlung überzahlter Miete. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, verurteilte auf die Widerklage hin jedoch nur teilweise. Vermieter und Mieterin gingen dagegen in die Berufung. In dem Berufungsverfahren kündigte der Vermieter das Mietverhältnis erneut mit der Begründung, die Mieterin habe trotz Widerrufs einer Untermieterlaubnis die Untervermietung nicht beendet.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung des Vermieters zurück und änderte auf die Berufung der Mieterin das Urteil hinsichtlich des Zahlungsanspruchs teilweise ab.

Es bestünden weder durch die Mieterin noch durch den Untermieter für eine Beendigung des Mietverhältnisses ausreichende Pflichtverletzungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Mieterin sei zur Schaffung von Baufreiheit nicht verpflichtet gewesen. Diese Pflicht ergebe sich nicht aus der Pflicht, Modernisierungsarbeiten zu dulden. Der Umstand, dass die Wohnung untervermietet sei, führe nicht dazu, dass der Mieter deshalb zur Schaffung von Baufreiheit verpflichtet sei. Der Mieter habe nur die Pflicht, den Untermieter zu veranlassen, seinerseits die Durchführung der Arbeiten zu dulden. Eine Pflichtverletzung liege auch nicht darin, dass der Untermieter dem Hausverwalter und den Handwerkern untersagt habe, seine Sachen aus der Wohnung zu tragen. Unstreitig sei ihm nicht mitgeteilt worden, wohin seine Sachen verbracht werden sollten. Im Übrigen ergebe sich auch aus einem Schreiben der Hausverwaltung, dass seitens des Vermieters auch für den Fall, dass er selbst Baufreiheit schaffen solle, keine Veranlassung gesehen worden sei, sich um die anschließende Einlagerung der Gegenstände zu kümmern.

Soweit die Klage auf die in der Berufungsinstanz erfolgte Kündigung gestützt werde, liege eine unzulässige Klageänderung vor. Die Klageänderung wäre mit einem völlig anderen Lebenssachverhalt begründet und insoweit nicht auf Tatsachen gestützt, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen habe.

Danach bedürfe es keiner vertieften Erörterung, dass die neuerliche Kündigung weder als außerordentliche fristlose noch als ordentliche wirksam sei. Dass die Mieterin nicht auf eine Beendigung des Untermietverhältnisses hinwirke, sei nämlich keine Pflichtverletzung. Das Verhalten des Untermieters stelle keine erhebliche Verletzung der Duldungspflicht dar, welche die Mieterin treffe.

Der Minderungsanspruch der Mieterin bestehe teilweise, weil die Wohnung, nachdem beide Öfen entfernt worden seien, nicht mehr durch die Heizung beheizt werden konnte, die vom Vermieter zu stellen sei. Ob der Untermieter vorher die Öfen benutzt hatte, sei unerheblich. Eine Mietminderung trete bei einer Verringerung der Gebrauchstauglichkeit selbst dann ein, wenn der Mieter die Wohnung überhaupt nicht nutze.

Ohne Erfolg mache der Vermieter geltend, dass die Mieterin sich deshalb nicht auf eine Minderung berufen könne, weil sie den Abriss der Öfen geduldet habe. Zu dieser Duldung sei sie aufgrund eines rechtskräftigen Titels verpflichtet gewesen. Dieser Fall sei mit den von § 536 b BGB geregelten Sachverhaltskonstellationen nicht vergleichbar. Die Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden, stehe einer Minderung der Miete grundsätzlich nicht entgegen.

Die Entscheidung des Landgerichts ist in keiner Weise zu beanstanden; sie liegt im Rahmen der ganz herrschenden Meinung im Schrifttum und der Instanzrechtsprechung. Eine höchstrichterliche Rechtsprechung zum Thema Baufreiheit gibt es allerdings noch nicht.

Das Thema bietet jedoch häufig Anlass zu Missverständnissen und ist auch „gut geeignet", die Gemüter der Mietvertragsparteien zu erhitzen. Der Mieter, der den Duldungsrechtsstreit verloren hat, will die Arbeiten immer noch nicht dulden und sperrt sich dagegen mit Händen und Füßen. Der Vermieter meint, der Mieter müsse seine eigenen Möbel rücken und gefälligst seine „Plünnen" wegräumen, damit die Handwerker arbeiten können. Es sei ihm nicht zuzumuten, auch noch die Wäsche des Mieters zu sortieren und sie irgendwo zu deponieren. Dem Vermieter könnte in diesem Zusammenhang sogar noch eine ältere Entscheidung der ZK 63 (Urteil vom 22. Februar 2005 - 63 S 389/04, GE 2005, 621) zugute kommen, wonach der Mieter verpflichtet sei, im Rahmen des ihm Zumutbaren Baumaßnahmen zur Instandsetzung durch Schaffung von Baufreiheit vorzubereiten. Dieser Entscheidung dürfte allerdings nicht zuzustimmen sein (und sie ist ja auch durch die vorliegende Entscheidung überholt).

Allerdings: Bei etwas gutem Willen gibt es in diesem Zusammenhang viele Möglichkeiten, zu kooperieren. Jedenfalls was die Kleidung und andere leicht wegzutragende Dinge anbelangt, tut ein Mieter gut daran, das selbst zu tun. Wenn die Mietvertragsparteien aber nicht miteinander auskommen (können), muss es eben rein rechtlich laufen. Es handelt sich bei Instandsetzungen und Modernisierungen nur um eine Duldungspflicht des Mieters, die keine Mitwirkungspflicht des Mieters bei Maßnahmen des Vermieters beinhaltet. Das ist schon dem Gesetzeswortlaut zu entnehmen (vgl. Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Auflage, § 555 d Rn. 2; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Auflage, § 555 a Rn. 31 ff.; § 555 d Rn. 17; LG Berlin, Urteil vom 22. März 2010 - 67 S 306/09 - zit. nach juris). Für den vorliegenden Fall stellt die Kammer zutreffend fest, dass der Untermieter dem Wegtragen von persönlichen Dingen schon deswegen widersprechen konnte, weil ihm nicht mitgeteilt worden war, wohin die Sachen verfrachtet werden sollten.