Keine Verpflichtung des Kunden bei unklarem leistungsfreien Provisionsversprechen für Makler

Hat der von der Eigentümerin beauftragte Makler keine Vermittlungsleistung erbracht, schuldet der Käufer anstelle des Maklerlohns nur dann eine "Gebühr" seiner von ihm für den Makler unterzeichneten Erklärung, wenn der Makler eindeutig erklärt hatte, vom Käufer eine Vergütung zu verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht gegen die Bekl. weder ein Vergütungsanspruch aus § 652 Abs. 1 BGB (I.) noch aus einem sogenannten leistungsfreien Provisionsversprechen (Il.) zu.

I. Die Zahlung einer Maklerprovision kann die Kl. schon deswegen nicht verlangen, weil sie keine Maklerleistung erbracht hat. Nach § 652 Abs. 1 BGB ist ein Maklerkunde nur dann zur Provisionszahlung verpflichtet, wenn der gewünschte Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist. Das war hier nicht der Fall.

1. Ein Nachweis liegt vor, wenn der Makler seinem Kunden eine Vertragsgelegenheit nennt, die diesem zuvor unbekannt war, oder wenn er ihm zusätzliche Informationen zu einer solchen Gelegenheit liefert, welche den Kunden dazu veranlassen, sich um den Vertragsschluß zu bemühen. Beides ist hier nicht gegeben, da den Bekl. - wie ihr Schreiben an die Verkäuferin vom 16. Januar 2000 deutlich macht - die Gelegenheit, das Grundstück T. zu erwerben, bekannt war und sie sich bereits selbst um einen Vertragsschluß bemühten, als sich die Kl. mit ihnen in Verbindung setzte.

2. Die Kl. hat auch keine Vermittlungsleistung im Sinne des § 652 Abs. 1 BGB erbracht. Eine solche liegt vor, wenn der Makler beauftragt worden ist, auf den Verhandlungspartner seines Auftraggebers mit dem Ziel einzuwirken, den Hauptvertrag überhaupt oder zu bestimmten Bedingungen abzuschließen und dieses Ziel erreicht. Die Kl. hat jedoch nicht auf die Bereitschaft der Verkäuferin eingewirkt, das Objekt T. überhaupt oder zu einem von den Bekl. vorgegebenen Preis zu veräußern. Aus der Mitteilung der Verkäuferin vom 29. Juni 2000 und den Schreiben der Kl. an die Bekl. vom 30. Juni und 7. Juli 2000 wird deutlich, daß die Kl. das Angebot der Bekl. an die Verkäuferin lediglich weitergeleitet hat und diese selbständig entschied, zu welchem Preis sie bereit war, das Objekt zu verkaufen.

3. Eine andere Beurteilung ergibt sich nicht daraus, daß die Bekl. am 20. April 2000 das von der Kl. vorgelegte "Kaufangebot" unterzeichnet haben, in dem es unter anderem heißt, der Bietende (also die Bekl.) bestätigten, daß ihnen die Kl. "das ... Grundstück nachgewiesen und den Abschluß des Kaufvertrages vermittelt" habe. Durch eine solche Bestätigung kann zwar eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung des Maklers anerkannt werden, mit der Folge, daß der Bestätigende später nicht mehr bzw. nur in eingeschränktem Umfang geltend machen kann, tatsächlich sei keine Maklerleistung erbracht worden. Voraussetzung für eine solche Wirkung ist aber, daß eine Meinungsverschiedenheit oder Ungewißheit bestanden hatte, die durch die Bestätigung beseitigt werden sollte. Das war hier nicht der Fall, denn die Kl. hatte zuvor keine Maklerprovision gefordert, sondern in ihrem Schreiben vom 17. April 2000 - im Gegenteil - erklärt, daß für die Bekl. keine Provisionskosten anfielen. War von der Kl. aber keine Maklerprovision verlangt worden, so konnte zwischen den Parteien am 20. April 2000 auch nicht klärungsbedürftig sein, ob sie eine Maklerleistung erbracht hatte.

Aus diesem Grund kann auch nicht angenommen werden, daß die Bestätigung jedenfalls ein - widerlegbares - Zeugnis des Erklärenden gegen sich selbst darstellen sollte (vgl. dazu Palandt, BGB, 61. Aufl. 2002, Rdn. 6 zu § 781 BGB). Im übrigen wäre der Inhalt der Erklärung widerlegt, denn nach dem unstreitigen Sachverhalt steht - wie dargelegt - fest, daß die Kl. keine Maklerleistung erbracht hat.

Il. Der Kl. steht der geltend gemachte Vergütungsanspruch auch nicht aufgrund einer Zusage der Bekl. zu, eine Bearbeitungsgebühr von 3 % des Kaufpreises zu zahlen.

1. Die Verpflichtung, einem Makler eine Vergütung zu zahlen - mag sie als "Provision", "Verkaufsgebühr" (vgl. BGH NJW 1977, 582), "Bearbeitungsgebühr" oder in sonstiger Weise bezeichnet sein -, kann wegen des im Schuldrecht geltenden Grundsatzes der Vertragsfreiheit zwar auch unabhängig von dem Vorliegen einer echten Maklerleistung begründet werden (sog. Ieistungsfreies Provisionsversprechen, vgl. BGH NJW 2000, 3781). Dabei handelt es sich nicht um einen selbständigen Vertragstyp; vielmehr muß im Einzelfall geprüft werden, welchen rechtlichen Charakter die Parteien der Vergütungsvereinbarung beilegen wollten. Es kann sich bei der Zahlung insbesondere um einen verschleierten Teil des Kaufpreises handeln, sie kann Vergütung für gewisse, nicht unter § 652 BGB fallende Dienstleistungen oder als ein selbständiges Schuldversprechen aufzufassen sein (vgl. BGH a. a. O. und NJW-RR 1987, 1075).

2. Voraussetzung ist jedoch, daß der Inanspruchgenommene dem Makler überhaupt eine Vergütung versprochen hat. Dabei ist es auch im Fall eines leistungsfreien Provisionsversprechens Sache des Maklers, klar und unzweifelhaft zu erkennen zu geben, daß er eine Vergütung erwartet und von wem er sie erwartet. Unklarheiten oder verbleibende Zweifel gehen zu seinen Lasten (BGH NJW 2000, 3781 [3782]; vgl. auch BGH NJW-RR 1996, 114).

a) Die Kl. hat nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit zu erkennen gegeben, daß sie bei Zustandekommen eines Kaufvertrages eine Vergütung in Höhe von 3 % des Kaufpreises von den Bekl. beanspruchte. Eine Bearbeitungsgebühr in dieser Höhe hat sie erstmals in ihrem Schreiben vom 17. April 2000 erwähnt, in dem sie den Bekl. mitteilte, daß der Verkaufspreis für das Grundstück 450.000 DM zuzüglich 3 % Bearbeitungsgebühr betrage. Die Bekl. durften annehmen, daß die Bearbeitungsgebühr Teil des Kaufpreises war und von der Verkäuferin verlangt wurde, da die Kl. im folgenden Absatz des Schreibens erklärt hatte: "Für Sie als Mieter fallen keine Provisionskosten an." Aus Sicht der Bekl. hatte die Kl. damit zwischen dem Verkaufspreis einerseits (450.000 DM zzgl. 3 % Bearbeitungsgebühr) und den Provisionskosten andererseits (keine) unterschieden. Daß die Kl. an Stelle einer Provision eine Bearbeitungsgebühr von den Bekl. verlangte, war ihrem Schreiben nicht zu entnehmen. Demgemäß stellt die Äußerung des Bekl. zu 2. im Telefonat vom 18. April 2000, er und die Bekl. zu 1. seien bereit, das Grundstück zu den genannten Bedingungen zu erwerben, keine Vergütungszusage gegenüber der Kl. dar.

Die Kl. hat auch zu keinem späteren Zeitpunkt vor Abschluß des Kaufvertrages mit der gebotenen Klarheit zu erkennen gegeben, daß sie von den Bekl. eine Vergütung für ihre Tätigkeit fordert. Im Anschreiben vom 18. April 2000, mit dem sie den Bekl. das Kaufangebotsformular übersandte, wurde die Bearbeitungsgebühr nicht erwähnt. In dem mit "Kaufangebot" überschriebenen Formular findet sich zwar der Hinweis, daß "eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von 3 % des Kaufpreises" anfällt, die "mit Rechtskraft des o. g. Kaufvertrages verdient, zahlbar und fällig" ist. Aufgrund des Schreibens der Kl. vom 17. April 2000, in dem die Bearbeitungsgebühr als Teil des Kaufpreises dargestellt worden war, durften die Bekl. jedoch weiterhin davon ausgehen, daß es sich dabei um eine Forderung der Verkäuferin handelte. Daß die Bearbeitungsgebühr im Zusammenhang mit der Tätigkeit der Kl. stand, legte zwar der vorangehende Satz nahe ("Der Bietende bestätigt ..."), jedoch konnten die Bekl. annehmen, der Betrag sei an die Verkäuferin zu leisten, und diese werde dann die Tätigkeit der Kl. vergüten.

Auch der letzte Satz des Kaufangebots ("Der Unterzeichner erkennt die Forderung ausdrücklich an") war nicht geeignet, den durch das Schreiben vom 17. April 2000 erweckten Eindruck zu beseitigen, die Kl. selbst verlange keine Vergütung für ihre Tätigkeit. Die Bekl. durften aufgrund der Mitteilung, für sie fielen keine Provisionskosten an, davon ausgehen, daß die Kl. auch keine vergleichbare Vergütung forderte, denn aus der - für die Auslegung des Schreibens maßgeblichen - Sicht des Maklerkunden macht es keinen Unterschied, ob der Makler eine Provision oder eine nach einem bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises berechnete Bearbeitungsgebühr verlangt. Die Kl. mußte erkennen, daß es geradezu widersprüchlich war, wenn sie einerseits hervorhob, daß keine Provisionskosten anfielen, andererseits aber eine Vergütung verlangen wollte, die einer Provision wirtschaftlich gleichstand. Etwas anderes könnte zwar gelten, wenn die Kl. auf rechtliche Unterschiede zwischen den Vergütungen abgestellt und deutlich gemacht hätte, daß sie aus Rechtsgründen gehindert sei, eine Provision im Sinne des Maklerrechts zu verlangen, und deshalb ersatzweise eine Bearbeitungsgebühr fordere. Ein solcher Erklärungswillen läßt sich dem Schreiben vom 17. April 2000 aber nicht ansatzweise entnehmen.

b) Es ist auch nicht ersichtlich, daß die Bekl. den wirklichen Willen der Kl. bei Unterzeichnung des Kaufangebotsformulars erkannt hatten. In diesem Fall hätte der objektive Erklärungsgehalt dieses zusammen mit dem Schreiben vom 17. April 2000 zu interpretierenden Formulars zwar hinter dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien zurücktreten müssen (vgl. BGH NJW 1998, 746 [747]). Jedoch ist den Bekl. nicht zu widerlegen, daß sie bei Unterzeichnung des Kaufangebots am 20. April 2000 die Vorstellung hatten, die Bearbeitungsgebühr werde von der Verkäuferin gefordert und sei an diese zu zahlen.

Der Mäkler (so heißt der Makler im BGB immer noch) kann Vergütung nur für den Fall einer erfolgreichen Vermittlung verlangen. Wenn er sich eine Verkaufsgebühr oder Bearbeitungsgebühr versprechen läßt, muß er eindeutig zu erkennen geben, daß er eine Vergütung verlangen wolle.

Ein Grundstücksmakler war von der Eigentümerin mit der Vermittlung beim Verkauf beauftragt worden. Die Bewohner des Hauses hatten schon vorher Kaufinteresse bekundet und sich um den Abschluß eines Vertrages bemüht. An sie wandte sich der Makler mit einem "Kaufangebot", in dem die Rede von einer 3 %igen Bearbeitungsgebühr war. Dieses Schreiben unterzeichneten die späteren Käufer. Vorangegangen war ein Schreiben des Maklers, in dem es hieß: "Für Sie als Mieter fallen keine Provisionskosten an." Der Makler klagte die Gebühr ein.

Mit Urteil vom 30. September 2002 wies das Kammergericht die Klage des Maklers ab und meinte, zwar sei im Rahmen der Vertragsfreiheit unabhängig vom Vorliegen einer echten Maklerleistung die Vereinbarung einer Provision bzw. Gebühr leistungsfreies Provisionsversprechen möglich. Dann müsse aber der Makler klar und unzweifelhaft zu erkennen geben, daß er in jedem Fall eine Vergütung in einer bestimmten Höhe verlange. Das sei hier nicht der Fall gewesen, da die späteren Käufer durchaus hätten annehmen können, die Bearbeitungsgebühr sei Teil des Kaufpreises, der an die Verkäuferin zu zahlen sei, da der Kläger ausdrücklich geschrieben hatte, es fielen keine Provisionskosten an. Dem Makler half auch nicht, daß der letzte Satz des Kaufangebots lautete: "Der Unterzeichner erkennt die Forderung ausdrücklich an."