Keine Verpflichtung des Grundstückserwerbers aus Mieterdarlehen

Der Erwerber eines Grundstücks ist nur dann aus einem Mieterdarlehen verpflichtet, das der Mieter dem Voreigentümer gewährt hatte, wenn eine Koppelung mit der Mietzahlung ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart war.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. schlossen am 3. September 1996 einen Mietvertrag über die von ihnen bewohnte Wohnung im Hause [...] in Berlin. Am gleichen Tag schlossen die Kl. einen Darlehensvertrag, in dem sie sich verpflichteten, für die Wohnung einen Finanzierungsbeitrag in Höhe von 13.544,46 DM zu zahlen. Das Darlehen sollte in jährlichen Tilgungsleistungen von 5 % zuzüglich Zinsen zurückgezahlt werden. Zu einem späteren Zeitpunkt wurde das Grundstück unter Zwangsverwaltung gestellt. Die Zwangsverwalterin leistete die Zins- und Tilgungszahlungen. Am 16. August 2007 wurde das Grundstück zwangsversteigert. Vor der Versteigerung meldeten die Kl. das Mieterdarlehen als Forderung an. Die Bekl. ersteigerte das Grundstück. Mit der vorliegenden Klage nehmen die Kl. die Bekl. auf Zahlung der Zins- und Tilgungsraten für 2007 und 2008 in Anspruch.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Zahlung von Tilgungsleistungen aus dem Vertrag zwischen ihnen und der Vermieterin über die Gewährung eines Mieterdarlehens vom 3.9.1996. Die Bekl. ist nicht Rechtsnachfolgerin der Darlehensnehmerin. Denn der Darlehensvertrag stellt eine unabhängig vom Mietvertrag getroffene Vereinbarung dar, auf die der Eigentumserwerb an der Mietsache keinen Einfluss hat. Dieses Mieterdarlehen ist ein vom Mietvertrag abzugrenzendes und davon unabhängiges Rechtsverhältnis. Es stellte keine Mietvorauszahlung dar, und die Bekl. muss es folglich auch nicht gegen sich gelten lassen.

Gemäß § 566 c BGB sind nur Vereinbarungen, mit denen über die Miete voraus verfügt wird, unter eingeschränkten Voraussetzungen für den Erwerber der Mietsache bindend. Voraussetzung ist jeweils, dass es sich überhaupt um eine Vorausverfügung über die Mietzahlung handelt.

Ein Anspruch besteht nur dann, wie der Bundesgerichtshof schon mit seinem Urteil vom 26.11.1954 - V ZR 24/54 - zitiert nach Juris - entschieden hat, wenn die der Leistung zugrunde liegende Vereinbarung die Vorausentrichtung der Miete betraf und mit der Vorausentrichtung ein sachlicher Wert geschaffen wurde, der eine mindestens später sich auswirkende Besserstellung des späteren Eigentümers und der Gläubiger herbeiführt.

Das zwischen den Kl. und der Vermieterin 1996 vereinbarte Mieterdarlehen stellt indessen keine dementsprechende Vorausverfügung über die Mietzahlungsverpflichtung der Kl. dar. [...]

Es erfolgte keine Kopplung der Darlehensgewährung bzw. -rückzahlung mit der Mietzahlung. Die Darlehensgewähr war keine einmalige Mietvorauszahlung. Dafür gibt es in der vorgelegten Vereinbarung keinen Anhaltspunkt. Zwar kann eine Mietvorauszahlung auch dann vorliegen, wenn die Vereinbarung selbst als Darlehen bezeichnet ist, wenn sich dies aus den Vereinbarungen über eine Verrechnung mit später fällig werdenden Mieten, ungewöhnlich niedrigen Verzinsungen oder über eine Zinsfreiheit des Darlehens ergibt. Auch könnte auf eine Vereinbarung über eine Mietvorauszahlung die Kopplung der Laufzeit an die Dauer des Mietverhältnisses hindeuten (Eisenschmid in Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. § 534 Rn. 607). All diese Varianten liegen indessen hier nicht vor.

In Ziff. 5 der Vereinbarung war zudem ausdrücklich vereinbart, dass eine Verrechnung mit anderen Forderungen beiderseits ausgeschlossen sein sollte, was angesichts dessen, dass es sich um eine Wohnung, die der Mietpreisbindung unterlag, auch folgerichtig war.

Unerheblich für die Frage, ob die Bekl. an diese Vereinbarung gebunden ist, ist, dass bzw. ob die Kl. während der Zwangsverwaltung der Mietsache eine solche Verrechnung von offenen Tilgungsleistungen mit der Miete doch vorgenommen haben und der jeweilige Zwangsverwalter dies hingenommen hat. Denn es kommt auf die Vereinbarung bei der Darlehenshingabe an. Diese enthielt eine solche Verknüpfung aber gerade nicht.

Der Erwerber eines vermieteten Grundstücks tritt in bestehende Mietverträge ein, nicht aber in sonstige Vereinbarungen, die der Voreigentümer – beispielsweise aus Anlass des Mietvertragsabschlusses – getroffen hat. Wenn keine besonderen Umstände vorliegen, haftet deshalb nach einer Zwangsversteigerung der neue Eigentümer nicht auf die Rückzahlung eines Mieterdarlehens.

Der Mieter hatte bei Abschluss des Mietvertrages mit der Vermieterin auch ein Mieterdarlehen zur Verfügung gestellt, das vereinbarungsgemäß in jährlichen Tilgungsraten zuzüglich Zinsen zurückgezahlt werden sollte. Später wurde das Grundstück zwangsversteigert. Vor der Zwangsversteigerung hatte der Mieter das Darlehen als Forderung angemeldet. Nach der Zwangsversteigerung verlangte der Mieter von der neuen Eigentümerin Zahlung der Zins- und Tilgungsraten – ohne Erfolg.

Mit Urteil vom 1. Juni 2010 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und meinte, es liege bei dem Darlehensvertrag eine unabhängig vom Mietvertrag getroffene Vereinbarung vor, an die der Erwerber nicht gebunden sei. Das Mieterdarlehen stelle auch keine Vorausverfügung über die Mietzahlung dar, da es an einer Koppelung der Darlehensgewährung bzw. Rückzahlung mit der Mietzahlung fehle.

Die Ausführungen des Landgerichts zu § 566 c BGB sind missverständlich. Nach dieser Vorschrift sind Vorausverfügungen über die Miete für einen späteren Zeitpunkt als einen Monat nach Kenntnis des Mieters vom Eigentumsübergang unwirksam. Selbst wenn es sich bei dem Mieterdarlehen um eine Vorausverfügung der Miete gehandelt hätte, wären also Ansprüche für die Zeit nach der Zwangsversteigerung ohnehin nur gegen den Voreigentümer geltend zu machen.

Die Vorschrift des § 566 c ist allerdings auf abwohnbare Baukostenzuschüsse nicht anwendbar (BGHZ 37, 346; OLG Düsseldorf, ZMR 1994, 505). Die vom Landgericht zitierte Entscheidung des BGH (BGHZ 15, 296) betrifft abwohnbare Baukostenzuschüsse; hier gilt § 566 BGB mit der Folge, dass der Erwerber den noch nicht abgewohnten Teil des Baukostenzuschusses dem Mieter zu erstatten hat (BGHZ 16, 31; OLG Frankfurt/Main, NJW 1964, 453). Ein abwohnbarer Baukostenzuschuss lag hier nicht vor, zumal es sich auch, wie das Landgericht erwähnt, um preisgebundenen Wohnraum handelte. Dabei sind Vereinbarungen über Mieterdarlehen, in welcher Form auch immer, grundsätzlich nach § 9 WoBindG unwirksam. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters kann allerdings nur gegenüber dem Voreigentümer geltend gemacht werden, da der Erwerber nach § 566 BGB nur in die Pflichten des Vermieters eintritt, die sich während der Dauer seines Eigentums ergeben (also keine Rechtsnachfolge etwa wie beim Erbfall).