Keine Verpflichtung des ausgeschiedenen Verwalters, Schuldsaldo eines offenen Treuhandkontos aus eigenen Mitteln auszugleichen

Der Verwalter ist nach Beendigung der Verwaltertätigkeit den Wohnungseigentümern gegenüber nicht verpflichtet, den Schuldsaldo eines offenen Treuhandkontos, als dessen Inhaber er bezeichnet, das aber treuhänderisch für die Wohnungseigentümer angelegt worden ist, mit eigenen Mitteln auszugleichen.

Die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die bis zum 3.12.1993 von der Antragstellerin verwaltet wurde. Die Antragstellerin unterhielt ein Konto, als dessen Inhaberin sie bezeichnet war, das aber treuhänderisch für die Antragsgegner angelegt war. Dieses Konto wies bei Beendigung der Verwaltertätigkeit einen Schuldsaldo auf. Die Antragstellerin glich im Juni/Juli 1996 den zu diesem Zeitpunkt bestehenden Sollstand von 6.080,80 DM aus und verlangte von den Antragsgegnern Aufwendungsersatz in dieser Höhe. Die Antragstellerin hat beantragt, die Antragsgegner zur Zahlung zu verpflichten. Die Antragsgegner haben die Saldoentwicklung des Kontos bestritten, hilfsweise mit Schadensersatzforderung wegen Verletzung des Verwaltervertrages in Höhe von 2.877 DM aufgerechnet und wegen eines näher bezeichneten Freistellungsanspruchs von 3.526 DM ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht. Das AG hat den Antrag abgewiesen. Das LG hat die Antragsgegner als Gesamtschuldner verpflichtet, an die Antragstellerin unter Zubilligung eines Aufrechnungsbetrages von 425,50 DM insgesamt 5.655,30 DM nebst Zinsen zu bezahlen. Hiergegen richtet sich die sofortige - erfolglose - weitere Beschwerde der Antragsgegner.

Die Antragstellerin hat gegen die Antragsgegner als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Zahlung von 5.655,30 DM nach §§ 675, 670 BGB.

a) Der Aufwendungsersatzanspruch der Antragstellerin nach Beendigung des Treuhandverhältnisses beträgt 6.080,80 DM. Das Landgericht ist ohne Rechtsfehler zum Ergebnis gekommen, daß die Antragstellerin einen Betrag in dieser Höhe aufgewendet hat, um das offene Treuhandkonto auszugleichen.

Der Einwand der Rechtsbeschwerdeführer, der Antragstellerin stehe schon deshalb ein Aufwendungsersatzanspruch nicht zu, weil sie das Treuhandkonto bis zum 31.12.1992 "gesetzwidrig im Soll geführt" habe, greift nicht durch. Wie das Landgericht zutreffend hervorgehoben hat, können die Wohnungseigentümer Einwendungen nicht auf Zahlungsvorgänge und Handlungen in solchen Jahren stützen, für die wie hier bis zum Jahr 1992 bestandskräftig Entlastung erteilt worden ist. Denn der Beschluß über die Entlastung beinhaltet ein negatives Schuldanerkenntnis der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter, daß ihm gegenüber aus der betroffenen Abrechnungsperiode keine Zahlungsansprüche bestehen, soweit sie bei Beschlußfassung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren (BayObLG WuM 1994, 43).

Die Rechtsbeschwerdeführer wenden weiter ein, für die Forderung der Antragstellerin sei nicht der Schlußsaldo im Juni/Juli 1996 maßgeblich, sondern zu dem Zeitpunkt (3.12.1993), zu dem die Verwaltertätigkeit der Antragstellerin beendet worden sei. Am 3.12.1993 habe ohne "saldierende Fortschreibung" nur ein Schuldsaldo in Höhe von rund 4.600 DM bestanden. Ein Aufwendungsersatzanspruch der Antragstellerin könne somit allenfalls in dieser Höhe bestehen. Auch diese Einwendung greift nicht durch.

Unter einem offenen Treuhandkonto eines Verwalters versteht man ein Konto, als dessen Inhaber der Verwalter bezeichnet, gegenüber der kontoführenden Bank aber zum Ausdruck gebracht ist, daß die auf dem Konto eingehenden Beträge dem Kontoinhaber (hier also dem Verwalter) nur als Treuhänder zustehen und treuhänderisch für die Berechtigten, die Wohnungseigentümer, angelegt werden sollen (Weitnauer/Hauger WEG 8. Aufl. § 27 Rn. 27). Bei einem offenen Treuhandkonto ist also das Konto nach außen hin formell dem Treuhänder zuzurechnen, wirtschaftlich muß aber der Treugeber als der Berechtigte und Verpflichtete angesehen werden, aus dessen Vermögen das Treugut nicht ausscheidet (BGHZ 11, 37/41). Eine Verpflichtung des Verwalters, aus eigenen Mitteln einen Schuldsaldo auf einem offenen Treuhandkonto auszugleichen, ergibt sich weder aus dem Gesetz noch aus dem Verwaltervertrag oder aus dem Treuhandverhältnis. Der Antragstellerin kann hier somit auch nicht angelastet werden, das Konto erst im Jahr 1996 und nicht bereits früher ausgeglichen zu haben.

b) Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, greift die von den Antragsgegnern erklärte Hilfsaufrechnung nur in Höhe von 425,50 DM durch.

Die wegen rückständiger Wohngeldforderungen geltend gemachte Zinsschadensforderung in Höhe von 1.077,58 DM ist nicht begründet. Die Geltendmachung von Wohngeldforderungen der Wohnungseigentümer obliegt in erster Linie dem Verwalter (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Zur gerichtlichen Geltendmachung ist er allerdings nur aufgrund besonderer Ermächtigung befugt, die allgemein, z. B. in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag oder für den Einzelfall durch Eigentümerbeschluß erteilt werden kann (Weitnauer/Hauger § 16 Rn. 34). Kommt ein Wohnungseigentümer mit der Wohngeldzahlung in Verzug, so ist er nach §§ 286, 288 BGB zum Ersatz des Verzugsschadens und zur Zahlung von Verzugszinsen verpflichtet (Weitnauer/Hauger § 16 Rn. 37 m. w. N.). Der geltend gemachte Verzugsschaden ist in erster Linie von den Wohnungseigentümern zu tragen, die mit der Wohngeldzahlung in Verzug waren. Nur bei Vorliegen besonderer Umstände kann eine Haftung des Verwalters für diese Schäden in Betracht kommen; dies wird vor allem der Fall sein, wenn Ersatz des Verzugsschadens von dem betreffenden Wohnungseigentümer nicht erlangt werden kann.

Die Verwalterin unterhielt ein Konto, als dessen Inhaberin sie bezeichnet war, das aber treuhänderisch für die Wohnungseigentümergemeinschaft angelegt war. Dieses Konto wies bei Beendigung der Verwaltertätigkeit Ende 1991 einen Schuldsaldo von ca. 6.000 DM auf, den die Verwalterin Mitte 1994 ausglich und für den sie von den Wohnungseigentümern Erstattung verlangte.

Dem Einwand, die Verwalterin habe das Treuhandkonto bis Ende 1992 "gesetzwidrig im Soll geführt", hat das BayObLG entgegengehalten, für diese Zeit sei bereits bestandskräftig Entlastung erteilt worden. Auch das Argument, die Verwalterin habe noch Anfang 1994 Verbindlichkeiten der Gemeinschaft erfüllt, wurde nicht akzeptiert, weil sich weder aus dem Gesetz noch aus dem Verwaltervertrag noch aus dem Treuhandverhältnis eine Verpflichtung des Verwalters ergebe, aus eigenen Mitteln einen Schuldsaldo auf einem Treuhandkonto auszugleichen. Die Wohnungseigentümer können der Verwalterin auch nicht vorwerfen, rückständige Wohngeldforderungen nicht rechtzeitig geltend gemacht und damit einen Zinsschaden ausgelöst zu haben. Denn der Verzugsschaden ist in erster Linie von den Wohnungseigentümern zu tragen, die mit der Wohngeldzahlung in Verzug waren.