Keine Verpflichtung der Genossenschaft zur rückwirkenden Mietsenkung

Die Genossenschaft als Vermieterin ist nicht aus dem genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verpflichtet, rückwirkend die Miete zu senken, wenn sie bei Neuvermietungen künftig aufgrund der Marktlage eine niedrigere Miete verlangt.

Die Bekl. ist nicht verpflichtet, dem Kl. den geleisteten Mietzins teilweise zu erstatten, denn sie hat den aus dem Genossenschaftsverhältnis folgenden Anspruch des Kl. auf Gleichbehandlung nicht verletzt.

Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, daß aus dem genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz ein Anspruch der Genossen folgt, bei der Inanspruchnahme und Nutzung genossenschaftlicher Einrichtungen relativ gleich behandelt zu werden. Wird die Nutzung der genossenschaftlichen Einrichtungen, wie hier, durch schuldrechtliche Verträge geregelt, so bedeutet dies zunächst, daß die Genossenschaft einzelnen Genossen nicht ohne rechtfertigenden Grund einen Vertragsschluß zu günstigeren Konditionen anbieten darf als anderen Genossen (BGH ZMR 1966, 372, 373 f.).

Diesen Anspruch des Kl., der auch aus dem Förderzweck der Genossenschaft und dem Recht der Genossen auf Teilnahme am Geschäftsverkehr der Genossenschaft folgt (vgl. Schultz, Zum Verhältnis von Vertragsrecht und Korporationsrecht im Mitgliedergeschäft der Genossenschaft, FS Rudolf Reinhardt, 1972, S. 319, 322; vgl. auch OLG Hamburg, ZfG 1978, 195), hat die Bekl. vorliegend nicht verletzt. Denn unstreitig wurden anderen Genossen jedenfalls bis zum Beschluß des Vorstandes der Bekl. vom 23. Oktober 1995 vergleichbare Wohnungen nicht zu günstigeren Konditionen überlassen als dem Kl. Soweit nach diesem Zeitpunkt Mietverträge zu günstigeren Konditionen zustande kamen, liegt eine willkürliche Ungleichbehandlung des Kl. schon deswegen nicht vor, weil diese Vertragsabschlüsse auf Grundlage des Vorstandsbeschlusses erfolgten, der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit dem Kl. noch nicht existierte. Hierin liegt auch der entscheidende Unterschied zu dem der Entscheidung der Kammer in dem Rechtsstreit AG Schöneberg 2 C 845/96 = 63 S 231/98 zugrunde liegenden Fall, denn das dortige Mietverhältnis sollte erst am 1. November 1995 beginnen und fiel damit in den von dem Vorstandsbeschluß betroffenen Zeitraum. Nachdem das Mietverhältnis vorliegend bereits am 1. Juli 1995 begann, kann der Kl. nicht verlangen, rückwirkend so gestellt zu werden, als hätte der Vorstandsbeschluß schon zu diesem Zeitpunkt vorgelegen.

Aus dem genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz folgt aber auch kein Anspruch des Kl., vom 1. November 1995 an seine Wohnung zu gleichen Konditionen nutzen zu dürfen wie andere Genossen, deren Mietverhältnisse erst zu diesem Zeitpunkt oder später begannen. Zwar entspricht es gefestigter Rechtsprechung, daß der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz schuldrechtliche Verhältnisse, mit denen die Nutzung der genossenschaftlichen Einrichtungen geregelt werden, überlagert (vgl. BGH NJW 1960, 2142; ZMR 1966, 372; Schultz, a. a. O., S. 320 m. w. N.; Müller, Kommentar zum Gesetz betreffend die Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaft, 1991, Bd. I, § 18, S. 635 m. w. N.). Daraus folgt jedoch nicht, daß ein Genosse im Rahmen des mit ihm abgeschlossenen Dauerschuldverhältnisses gegen die Genossenschaft stets Anspruch auf Einräumung der günstigsten Konditionen hätte, die die Genossenschaft einem anderen Genossen gewährt (vgl. Urteil der Kammer vom 27. Oktober 1998 - 63 S 148/98; a. A. wohl Beuthien, Kommentar zum GenG, 2000, § 18, Rn. 55 m. w. N.). Vielmehr ist die Genossenschaft auch insoweit nur zu einer relativen Gleichbehandlung verpflichtet und darf daher einen Genossen an ihm ungünstigeren Vertragskonditionen festhalten, soweit dies durch sachliche Gründe gerechtfertigt ist. Solche Gründe können etwa dann vorliegen, wenn die spätere Herabsetzung des für die Nutzung der genossenschaftlichen Einrichtungen erhobenen Entgelts nicht etwa auf einer günstigen Ertragsentwicklung beruht, die die Genossenschaft an ihre Mitglieder weitergibt, sondern auf einer Verschlechterung des Marktumfeldes. Denn im Interesse aller Genossen obliegt es der Genossenschaft zunächst, einen wirtschaftlichen und kostendeckenden Geschäftsbetrieb aufrechtzuerhalten. Erfordert dieses Ziel die Herabsetzung der Nutzungsgebühren für Neuvermietungen, unter Umständen sogar unter die Grenze der Kostendeckung, so liegt eine willkürliche Ungleichbehandlung der Genossen mit früher abgeschlossenen Mietverträgen nicht darin, daß sie weiterhin die unverminderte Miete zu zahlen verpflichtet bleiben. Dagegen mag es im umgekehrten Fall an rechtfertigenden Gründen für eine Ungleichbehandlung fehlen, wenn also die Genossenschaft ihrem Mitglied bei Abschluß eines neuen Mietvertrages höhere Mietzinsen abverlangt, als andere Genossen zu zahlen verpflichtet sind (vgl. dazu AG Tischenreuth/LG Weiden, ZfG 1968, 103).

Zwischen den Parteien ist aber unstreitig, daß der Vorstandsbeschluß der Bekl. vom 23. Oktober 1995 durch den Zwang diktiert war, die leer stehenden Wohnungen zur Vermeidung der seitens der IBB drohenden Vertragsstrafen und Kürzungen der Fördermittel alsbald zu vermieten. Anhaltspunkte dafür, daß die Mietpreise für Neuabschlüsse gerade wegen einer günstigen Ertrags- und Kostenentwicklung festgesetzt wurden, hat der Kl. nicht vorgetragen und sind auch sonst nicht ersichtlich. Vielmehr ist davon auszugehen, daß die mit dem Kl. vereinbarten "Nutzungsgebühren" von 16,40 DM/m2 den der Bekl. tatsächlich entstehenden Kosten auch noch im Oktober 1995 entsprachen. Unter diesen Umständen konnte der bereits vertraglich gebundene Kl. nicht verlangen, daß die Bekl. ihm nachträglich die allein aus Gründen der Absatzförderung und nur für neue Mietverhältnisse festgesetzten Konditionen gewährt.

Ob, wie der Kl. behauptet, die Marktlage bereits im Zeitpunkt seines Vertragsschlusses derjenigen im Zeitpunkt des Vorstandsbeschlusses vergleichbar war, kann dahinstehen. Es liegt im Ermessen des Vorstands der Bekl. und ist gerichtlicher Kontrolle nur eingeschränkt zugänglich, auf welche Weise er die den Interessen aller Genossen entsprechende Wirtschaftlichkeit des Geschäftsbetriebs sicherzustellen sucht. Es ist danach nicht zu beanstanden, wenn der Vorstand zunächst eine kostendeckende Vermietung der Wohnungen anstrebt und sich später zur Erfüllung der gegenüber der IBB eingegangenen Verpflichtungen bemüht, den Absatz der Wohnungen durch günstigere Nutzungskonditionen zu fördern.

Es ist weiter auch nicht ersichtlich, daß im Zeitraum seit dem Beschluß des Vorstandes der Bekl. vom 23. Oktober 1995 die die Schlechterstellung des Kl. gegenüber den Genossen mit neueren Mietverträgen rechtfertigenden Gründe weggefallen wären. Dies wäre etwa dann anzunehmen, wenn die Bekl. nachträglich, etwa im Hinblick auf eine günstige Entwicklung des Marktumfeldes oder ihrer Ertragslage, die Nutzungsgebühren für einzelne oder alle Mietverhältnisse angepaßt hätte (vgl. dazu Keßler, Die Wohnungswirtschaft 2001, 34, 36). So liegt es hier aber nicht. Soweit die Bekl. nach dem Vortrag des Kl. wegen des weiterhin als ungünstig eingeschätzten Marktumfeldes ab 1998 davon abgesehen hat, die in den neueren Mietverträgen vereinbarten Erhöhungen der Quadratmetermiete alle 15 Monate um 0,60 DM/m2 durchzusetzen, liegt eine Benachteiligung des Kl. nicht vor. Denn auch in dem streitgegenständlichen Nutzungsvertrag vom 1. Juli 1995 ist eine solche Mieterhöhung vorgesehen, ohne daß die Bekl. diese eingefordert hätte. Der Kl. trägt selbst vor, daß er durchgehend sogar schon von Juli 1995 bis einschließlich März 2000 Mietzahlungen in gleichbleibender monatlicher Höhe von 1.050,91 DM (16,40 DM/m2 nettokalt) erbracht habe.

Schließlich liegt eine ungerechtfertigte Benachteiligung des Kl. auch nicht darin, daß die Bekl. ihm auf Grundlage der Vereinbarung vom 30. März 2000 eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 18,20 DM/m2 abverlangte, die er auch zahlte. Denn die Bekl. hatte auf die im Mietvertrag ausbedungene Weiterbelastung der alle 15 Monate eintretenden Reduzierung der Fördermittel um 0,60 DM/m2 nur deshalb verzichtet, weil sie damit "Leerstand und somit größere Unwirtschaftlichkeit für die Genossenschaft" vermeiden wollte. Dieses Ziel konnte sie im Verhältnis zum Kl. nicht mehr erreichen, nachdem sein Mietverhältnis beendet war. Daß die Bekl. im Verhältnis zu anderen Genossen nach Beendung deren Mietverträge abweichend von seinem Falle verfahren wäre, trägt der Kl. nicht vor.

Eine vermietende Genossenschaft muß ihre Mitglieder, die auch Mieter sind, grundsätzlich gleich behandeln. Das gilt aber nur für Neuvermietungen. Die Genossenschaft ist dagegen nicht verpflichtet, bei den alten Mietern die Miete zu senken, wenn sie bei Neuvermietungen mit nachvollziehbaren Gründen niedrigere Mieten verlangt.

Einige Zeit nach Abschluß des Mietvertrages mit dem klagenden Mieter beschloß der Vorstand der Genossenschaft, bei Neuvermietungen eine geringere Miete zu vereinbaren, um Leerstand zu vermeiden, da anderenfalls Vertragsstrafen und Kürzungen der Fördermittel durch die Investitionsbank Berlin (IBB) drohten. Der Mieter verlangte die Herabsetzung der vereinbarten Miete und berief sich auf den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz.

Mit Urteil vom 27. Februar 2001 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und meinte, es bestehe nur ein Anspruch auf relative Gleichbehandlung. So müßten zwar bei Neuvermietungen die Genossen gleich behandelt werden; es könne aber nicht von einem Genossen verlangt werden, daß rückwirkend sein Mietverhältnis ebenso behandelt werde wie später abgeschlossene Mietverträge. Genossenschaftsmitglieder hätten keinen Anspruch gegen die Genossenschaft, daß ihnen stets die günstigsten Konditionen eingeräumt würden. Wenn sachliche Gründe vorlägen - wie hier -, dürfe die Genossenschaft ihn an ungünstigeren Vertragskonditionen festhalten.

Der Genossenschaftsvorstand hatte im übrigen bei allen Wohnungen ab dem Jahr 1998 wegen der als ungünstig eingeschätzten Marktlage davon abgesehen, die in den neueren Mietverträgen (auch in dem des Klägers) vorgesehene Erhöhung der Quadratmetermiete alle 15 Monate um 0,60 DM durchzusetzen. Nach Ende der Mietzeit des Klägers hatte die Genossenschaft die Nutzungsentschädigung auf der Basis der erhöhten Miete berechnet - mit Recht, wie das Landgericht befand.