Keine Verjährung von Instandsetzungsansprüchen des Mieters

Der Anspruch des Mieters auf vertragsgemäße Überlassung stellt eine Dauerverpflichtung dar, die innerhalb des laufenden Mietverhältnisses nicht verjähren kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Mieter einer im Vorderhaus 1. OG rechts gelegenen Wohnung. [...]

Mit seiner Klage macht der Kl. Mängelbeseitigung geltend. Die Wohnungseingangstür ist stark verzogen und weist zum Rahmen hin Zwischenräume bis 0,5 cm Breite auf. Im hofseitigen Zimmer ist an der Tür zur Terrasse der Außenflügel stark undicht und verzogen, so dass Kälte und Zugluft ungehindert eindringen kann. Der Kl. behauptet, in seinem Erkerzimmer hänge der Parkettboden mit einer nach unten weisenden Wölbung zur Mitte hin durch, so dass ein Niveauunterschied von der Mitte her zur Seite von ca. 5 cm bestehe. Möbel könnten deshalb nicht ordnungsgemäß aufgestellt werden. Lege man Keile unter, bestehe die Gefahr des Wegrutschens. Er befürchte, dass der Fußboden eines Tages einbrechen könne.

Der Kl. beantragt, die Bekl. zu 2. zu verurteilen, sämtliche erforderlichen Instandsetzungs‑ und sonstigen Maßnahmen ordnungsgemäß und fachgerecht zu dauerhafter Behebung vorstehend bezeichneter Mängel durchführen zu lassen.

Die Bekl. zu 2. beruft sich auf Verjährung. Sie behauptet, dass dem Kl. die geltend gemachten Mängel spätestens im Jahre 2002 bekannt gewesen seien. Es komme nicht darauf an, ob sich der Boden etwa weiter abgesenkt hätte, da es sich bei dem geltend gemachten Mangel hinsichtlich des Parkettfußbodens immer noch um den gleichen Mangel handele, selbst wenn eine Verschlechterung eingetreten sei. Auch bei den anderen Mängeln ergebe sich aus den entsprechenden Schreiben des Kl., dass ihm diese bereits im Jahre 2002 bekannt gewesen seien. [...]

Die Klage ist begründet. Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Durchführung der aus dem Tenor ersichtlichen Arbeiten nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Die Mietsache befindet sich nämlich in einem Zustand, der zum vertragsgemäßen Gebrauch nur eingeschränkt geeignet ist.

Die vom Kl. behaupteten Mängel am Parkett im Erkerzimmer, an der Wohnungseingangstür und an der Terrassentür sind in dem von ihm beschriebenen Umfang auch vorhanden. Dabei gelten ein Abstand zwischen der Wohnungseingangstür und dem Rahmen von bis zu 0,5 cm Breite und die Undichtigkeit der Terrassentür gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden, weil die Bekl. zu 2. diese nicht bestritten hat. Aus ihrem weiteren Vortrag ist auch nicht ersichtlich, dass diese Mängel überhaupt bestritten werden sollen.

Der Niveauunterschied am Parkettfußboden im Erkerzimmer ist nach der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts bewiesen. [...]

Der Anspruch des Kl. ist nicht verjährt, so dass die Bekl. zu 2. nicht berechtigt ist, gemäß § 214 Abs. 1 BGB die Leistung zu verweigern.

Auch das Recht des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unterliegt der Verjährung, wobei die regelmäßige Verjährungsfrist nach § 195 BGB greift (vgl. Lehmann‑Richter, NJW 2008, 1196 ff.; Feuerlein, WuM 2000, 385 ff.; Beuermann, GE 2008, 236; a. A.: Palandt‑Weidenkaff, Rdz. 31 zu § 535 BGB). Allerdings ergibt sich im Mietverhältnis die Besonderheit, dass es sich bei der Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, um eine Dauerverpflichtung handelt (vgl. BGH, NZM 2003, 472 [= WuM 2003, 338]). Das heißt, dass die Verpflichtung des Vermieters in diesem Dauerschuldverhältnis nicht einmal, sondern tagtäglich aufs neue entsteht. Der Vermieter ist mithin jeden Tag aufs neue verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Im Gegensatz zur Ansicht des Amtsgerichtes Düren (Urteil vom 4. November 2008, GE 2009, 205 ff.) bewirkt das im Ergebnis, dass es zu einer Verjährung nicht kommen kann. Das heißt, dass die Ansprüche des Kl. aus dem Jahr 2002 zwar bereits verjährt sind, die später wieder neu entstandenen Ansprüche darauf, dass der Vermieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten habe, sind indes nicht verjährt.

Der Anspruch des Mieters auf vertragsgemäße Überlassung stellt eine Dauerverpflichtung dar, die innerhalb des laufenden Mietverhältnisses nicht verjähren kann.

Kurz nach Mietbeginn traten 2002 Mängel in der Wohnung auf. Der Mieter erhob 2008 Klage auf Beseitigung, der Vermieter wandte Verjährung ein.

Das Amtsgericht gab der Klage statt. Zwar seien seit Entstehen der Mängel mehr als drei Jahre vergangen. Verjährung sei jedoch nicht eingetreten, weil der Anspruch des Mieters auf vertragsgemäße Gebrauchsüberlassung jeden Tag neu entstehe und Verjährung deshalb im Gegensatz zur Auffassung des AG Düren (GE 2009, 205) praktisch nicht eintreten könne.

Die Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters ist eine Dauerverpflichtung (BGH, Urt. v. 3. April 2003 - IX ZR 163/02 -, GE 2003, 1016), die erst mit Mietende erlischt. Der korrespondierende Anspruch des Mieters entsteht deshalb ständig neu, so dass eine Verjährung praktisch ausscheidet (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 535 Rn. 107). Das heißt nicht, dass einzelne aus diesem "Stammrecht" (vgl. Lehmann-Richter, NJW 2008, 1196, 1198) folgende Mangelbeseitigungsansprüche nicht während des Mietverhältnisses verjähren können. Der einzelne Anspruch entsteht bei Auftreten des Mangels; damit wird der Beseitigungsanspruch fällig, so dass der Lauf der Verjährungsfrist beginnt und Verjährung vor Mietende eintreten kann.