Keine Vergütung des Vermieters für Ausstellen der Bescheinigung über „haushaltsnahe Dienstleistungen” 2009

Der Vermieter schuldet aus vertraglicher Nebenpflicht die unentgeltliche Ausstellung einer Bescheinigung zum Nachweis der haushaltsnahen Dienstleistungen.

Die Kl. (Mieter) verlangen von der Bekl. (Vermieterin) die unentgeltliche Erteilung einer Kostenaufstellung für die steuerlich relevante Geltendmachung haushaltsnaher Dienstleistungen. Die von der Bekl. den Kl. erteilte Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2009 wies die Kosten der haushaltsnahen Dienstleistungen i. S. v. § 35 a EStG nicht gesondert aus. Stattdessen bot die Bekl. eine entsprechende Aufstellung gegen eine Arbeitsgebühr von 20 € für Mieter bzw. 10 € für Genossenschaftsmitglieder an. Die Klage hatte Erfolg.

1. Den Kl. steht der begehrte Anspruch auf Erteilung einer Aufstellung zu den haushaltsnahen Dienstleistungen als Nebenpflicht aus den §§ 241 II, 242 BGB i. V. m. dem Mietvertrag zu (vgl. AG Charlottenburg, WuM 2009, 587 = GE 2010, 550; AG Hamburg, Urt. v. 9.9.2009 - 49 C 157/09).

Kann der Auskunftsverpflichtete eine Auskunft unschwer geben und ist andererseits der Berechtigte ohne die Auskunft an der Wahrnehmung seiner Rechte gehindert, so ergibt sich eine Verpflichtung zur Auskunftserteilung (vgl. AG Hamburg, Urt. v. 9.9.2009 - 49 C 157/09; BGH, NJW 1995, 387; Beuermann, GE 2006, 1600). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die KI. können als Mieter Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen, die sie im Rahmen der Betriebskostenvorauszahlungen gemacht haben, nach dem Anwendungsschreiben des BMF zu § 35 a EStG vom 26.10.2007 nur dann steuerlich absetzen, wenn diese Aufwendungen in der Betriebskostenabrechnung oder in einer separaten Bescheinigung aufgeschlüsselt werden. Ohne diese Auflistung sind die Kl. an der Wahrnehmung ihrer Rechte, hier der steuerlichen Geltendmachung ihrer Aufwendungen, gehindert.

Die Bekl. kann die Auskunft auch unschwer geben. Nach dem unbestrittenen Vortrag der Kl. wiesen die von der Bekl. zu begleichenden Rechnungen im Jahr 2009 bereits die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen aus, so dass diese nur noch aufgelistet werden mussten.

Die Aufgliederung ist den Kl. unentgeltlich zur Verfügung zu stellen. Bei dem durch die Aufgliederung entstehenden Mehraufwand handelt es sich um nicht umlagefähige Verwaltungskosten (vgl. Herrlein, WuM 2007, 54 [56]).

Kosten für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung sind als Verwaltungskosten grundsätzlich nicht umlagefähig (vgl. Sternel, MietR aktuell, 4. Aufl. [2009], Rdnr. V 21). Sie gehören nicht zu den Betriebskosten, vgl. § 1 II Nr. 1 BetrkV. Soll aber die Aufgliederung der Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen in der Betriebskostenabrechnung erfolgen, so muss diese ebenfalls kostenfrei erstellt werden. Zwar kann die Aufgliederung nach dem Anwendungsschreiben des BMF zu § 35 a EStG vom 26.10.2007 auch in einer separaten Bescheinigung erfolgen. Es führte aber zu einem Wertungswiderspruch, wenn für die Bescheinigung eine Aufwandsentschädigung zu gewähren wäre, für die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung erfolgende Aufgliederung jedoch nicht. Die Annahme der Unentgeltlichkeit steht auch im Einklang mit der Entscheidung des AG Charlottenburg vom 1.7.2009 (WuM 2009, 587 = GE 2010, 550). In seiner Entscheidung äußert sich das AG Charlottenburg zwar nicht zur Entgeltlichkeit. Dies liegt aber gerade darin begründet, dass es einen Anspruch auf Aushändigung einer Aufgliederung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung bejaht, die eben kostenlos zu erteilen ist.

Von einer Unentgeltlichkeit auszugehen, widerspricht auch nicht dem Beschluss des LG Düsseldorf vom 8.2.2008 (NZM 2008, 453). Den Kl. ist darin zu folgen, dass diese Entscheidung die Gewährung einer Aufwandsentschädigung des Verwalters für Wohnungseigentumsanlagen betrifft und insofern nicht einfach auf das Mietrecht zu übertragen ist. Der Verwalter kann für Leistungen, zu denen er im Rahmen seines Verwaltervertrags nicht verpflichtet ist, ein zusätzliches Entgelt verlangen. Dem Mieter ist die Betriebskostenabrechnung und damit auch die Aufgliederung der Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen ohne zusätzliche Aufwandspauschale zu erteilen.

Die Heranziehung von Entscheidungen aus dem Bereich des Wohnungseigentumsrechts stößt aber auch insofern auf Bedenken, als eine Aufwandspauschale gerade anhand des Einzelfalls zu bemessen ist (vgl. AG Hamburg, Urt. v. 9.9.2009 - 49 C 157/09) und dabei zum Teil auch berücksichtigt wird, dass die steuerlichen Neuerungen eine Umstellung und damit Aufwand verursachen, dieser sich aber mit der Zeit reduziert. So gewährt das AG Hannover in seinem Beschluss vom 29.6.2007 - 73 II 382/07, BeckRS 2009, 08309 zwar eine Aufwandspauschale, bemisst diese aber mit 1 € pro Monat, und dies explizit nur für das erste Jahr, in dem die Aufgliederung erfolgt. Danach nimmt das AG eine EDV-mäßige Anpassung der Abrechnung an, die den Aufwand weiter reduzieren dürfte. [...]

Der von Mietern zur steuerlichen Geltendmachung haushaltsnaher Dienstleistungen erforderliche Kostennachweis ist vom Vermieter unentgeltlich zu erstellen, meint jedenfalls das AG Lichtenberg.

Die Mieter (Kläger) verlangten von der Vermieterin (beklagte Genossenschaft) die unentgeltliche Erteilung einer Aufstellung der Kosten für die steuerlich relevanten haushaltsnahen Dienstleistungen. Die Beklagte wies diese Kosten nicht gesondert aus. Stattdessen wurde den Klägern eine entsprechende Bescheinigung gegen eine Bearbeitungsgebühr von 20 € angeboten. Die Klage der Mieter hatte Erfolg.

Das Amtsgericht Lichtenberg stellte sich auf den Standpunkt, der Vermieter schulde eine unentgeltliche Ausstellung einer solchen Bescheinigung aus vertraglicher Nebenpflicht. Er könne die Auskunft unschwer geben, der Mieter seinerseits könne ohne eine solche Auskunft die Aufwendungen steuerlich nicht geltend machen.

Die Aufgliederung sei vom Vermieter unentgeltlich zur Verfügung zu stellen, weil es sich bei dem Mehraufwand um „nicht umlagefähige Verwaltungskosten" handele. Die Kosten für die Ausstellung einer Betriebskostenabrechnung seien als Verwaltungskosten grundsätzlich nicht umlagefähig, denn sie gehörten nicht zu den Betriebskosten. Solle die Aufgliederung der Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen in der Betriebskostenabrechnung erfolgen, müsse das konsequenterweise kostenfrei sein. Zwar könne die Kostenaufgliederung auch in einer separaten Bescheinigung erfolgen, es sei jedoch widersprüchlich, wenn für eine separate Bescheinigung eine Aufwandsentschädigung gewährt werden müsse, für die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung erfolgende Aufgliederung jedoch nicht.

Der Entscheidung ist nicht zuzustimmen, denn sie verkennt den Begriff der Verwaltungskosten. Verwaltungskosten sind gem. § 26 Abs. 1 II. BV „die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung".

Aus dieser Legaldefinition folgt, dass Verwaltungskosten lediglich solche Kosten sind, die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes bzw. des Grundstücks stehen. Dazu gehört ganz sicherlich nicht der Aufwand, der erforderlich ist, um einem Mieter die Möglichkeit an die Hand zu geben, steuerliche Vorteile in Anspruch zu nehmen. Bei diesen Aufwendungen handelt es sich um Kosten für vorbereitende Arbeiten an der Steuererklärung für Mieter.

Davon zu trennen ist die Frage, ob der Vermieter nicht aus wirtschaftlichen Erwägungen heraus auf die Erhebung einer solchen Gebühr verzichtet und sie als Serviceleistung für den Mieter begreift – zumal dann, wenn er ohne großen Mehraufwand die haushaltsnahen Dienstleistungen bereits in der Betriebskostenabrechnung kenntlich machen kann. Wie aus der Entscheidung hervorgeht, haben in der Wohnanlage lediglich vier Mietparteien eine solche Bescheinigung angefordert. Die Kosten des Vermieters für den verlorenen Prozess dürften erheblich höher gewesen sein als die von den übrigen Mietern gezahlten Bearbeitungsgebühren. Wirtschaftlich zu denken hilft manchmal weiter als das Beharren auf Rechtsstandpunkten.