Keine Verfassungsbeschwerde gegen abgewiesene Klage auf zukünftige Räumung wegen Eigenbedarfs

Hat das Berufungsgericht eine Klage auf zukünftige Räumung wegen Eigenbedarfs abgewiesen, weil die Besorgnis der Nichterfüllung (§ 259 ZPO) nicht festgestellt werden könne, ist eine Verfassungsbeschwerde dagegen unzulässig. Dem Eigentümer ist es zuzumuten, notfalls erneut Räumungsklage zu erheben.

(Leitsatz der Redaktion)

Gegenstand der Verfassungsbeschwerde sind Urteile des Amtsgerichts Charlottenburg und des Landgerichts Berlin, in denen eine auf Räumung einer Mietwohnung gerichtete Klage des Beschwerdeführers abgewiesen wurde.

1. Der Beschwerdeführer richtete an die Bekl. des Ausgangsverfahrens - der Mieterin der Eigentumswohnung des Beschwerdeführers - in den Jahren 2000 bis 2002 insgesamt drei Kündigungserklärungen und begründete diese mit Eigenbedarf. Die letzte Kündigungserklärung datierte vom 23. April 2002. Die Räumungsklage des Beschwerdeführers wurde vom Amtsgericht abgewiesen; die Berufung blieb ebenfalls ohne Erfolg. Zur Begründung führte das Berufungsgericht unter anderem aus, daß die ersten beiden Kündigungen des Beschwerdeführers unwirksam seien, weil sie innerhalb der zehnjährigen Sperrfrist des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466 [48]) in Verbindung mit der Verordnung des Landes Berlin vom 11. Mai 1993 (GVBl für Berlin, S. 216) erfolgt seien. Die zehnjährige Sperrfrist gelte jedoch nicht mehr für die Kündigung vom 23. April 2002, da die entsprechende Verordnung des Landes Berlin aufgrund der zwischenzeitlich eingetretenen Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zum 1. September 2000 außer Kraft getreten sei. Diese Kündigung könne aber frühestens zum April 2003 Wirkung entfalten. Jedoch seien die Voraussetzungen für eine Klage auf zukünftige Räumung (§ 259 ZPO) nicht gegeben, da zum derzeitigen Zeitpunkt nicht festgestellt werden könne, daß eine nicht rechtzeitige Räumung durch die Bekl. zu besorgen sei.

In der fristgerecht eingereichten Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

2. Die Verfassungsbeschwerde ist nicht zur Entscheidung anzunehmen (§ 93 a Abs. 2 BVerfGG). (...) Der Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerde steht der Grundsatz der Subsidiarität entgegen.

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts fordert der in § 90 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG zum Ausdruck kommende allgemeine Grundsatz der Subsidiarität, daß der Beschwerdeführer über das Gebot der Rechtswegerschöpfung im engeren Sinne hinaus die ihm zur Verfügung stehenden Möglichkeiten ergreift, um eine Korrektur der geltend gemachten Verfassungsverletzung zu erreichen (vgl. BVerfGE 78, 58 [68]; 79, 275 [278 f.]; 86, 15 [22 f.]; Beschluß der 1. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts vom 2. September 2002 - 1 BvR 1103/02 -, NJW 2002, S. 3533).

b) Der Beschwerdeführer ist hiernach verpflichtet, seine Rechte zunächst vor den Fachgerichten geltend zu machen. Die angegriffenen Entscheidungen begründen für den Beschwerdeführer keine Beschwer, die nur noch auf dem Wege der Verfassungsbeschwerde beseitigt werden könnte. Vielmehr besteht für ihn die Möglichkeit, daß aufgrund seiner Kündigung vom 23. April 2002 die Bekl. des Ausgangsverfahrens die Wohnung räumt oder daß sich - im Falle der Weigerung der Bekl. - die Fachgerichte nach einer erneuten Räumungsklage des Beschwerdeführers mit der Wirksamkeit der Kündigung vom 23. April 2002 auseinandersetzen.

Das Landgericht wies die auf die Kündigung vom 23. April 2002 gestützte Klage auf Räumung insoweit als unzulässig ab, weil die Voraussetzungen des § 259 ZPO nicht vorgelegen haben. Da sich die Rechtskraft des Prozeßurteils nur auf die in ihm entschiedene Prozeßfrage beschränkt, wäre der Beschwerdeführer nicht gehindert, später erneut auf Räumung zu klagen (vgl. Zöller/Vollkommer, Zivilprozeßordnung, 23. Aufl., 2002 , § 322 Rn. 1 a f.). Anhaltspunkte dafür, daß eine auf die Kündigung vom 23. April 2002 gestützte erneute Räumungsklage für den Beschwerdeführer unzumutbar wäre, sind nicht vorgetragen worden.

Welche Fristen für eine Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung zu Eigentumswohnungen gelten, kann zweifelhaft sein (vgl. Schach GE 2002, 1379). Jedenfalls kann nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts der Eigentümer die Abweisung einer Klage auf zukünftige Räumung trotz Vorliegens eines Kündigungsgrundes nicht mit einer Verfassungsbeschwerde anfechten.

Nach Umwandlung zu Eigentumswohnungen hatte der Erwerber wegen Eigenbedarfs am 23. April 1999, 11. Mai 2000 und am 23. April 2002 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Das Landgericht Berlin (GE 2002, 1431) hielt die ersten beiden Kündigungen für unwirksam wegen Nichteinhaltung der Kündigungssperrfrist, die allerdings entsprechend dem Urteil des OVG Berlin (GE 2002, 1128) zum Zweckentfremdungsverbot am 1. September 2000 außer Kraft getreten sei. Die begründete dritte Kündigung sei erst für die Zukunft wirksam; die Voraussetzung einer Klage auf zukünftige Räumung läge nicht vor, die Räumungsklage sei abzuweisen. Die Verfassungsbeschwerde blieb erfolglos.

Mit Beschluß vom 26. Februar 2003 meinte das Bundesverfassungsgericht, aus dem Grundsatz der Subsidiarität der Verfassungsbeschwerde folge, daß dem Eigentümer zuzumuten sei, zunächst abzuwarten, ob der Mieter dem Räumungsbegehren nachkommen würde. Sei das nicht der Fall, habe er die Möglichkeit, erneut auf Räumung zu klagen, da schließlich jetzt die Räumungsklage nur durch Prozeßurteil als unzulässig abgewiesen worden sei.

Die Fälle der Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung haben nicht nur den Gesetzgeber, sondern auch die Gerichte vielfach beschäftigt (vgl. BGH GE 2001, 274). Die damit zusammenhängenden Fragen sind auch heute noch in Großstädten wie Berlin von erheblicher Bedeutung. Um so mißlicher ist es, wenn Gerichte in formeller Hinsicht ungenau arbeiten und materiell die Probleme nur zum Teil behandeln.

Zum Formellen: Nach dem früher geltenden § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB wurde Berlin durch Rechtsverordnung zu einem Gebiet bestimmt, in dem die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, mit der Folge, daß eine Kündigungssperrfrist von fünf Jahren nach der Umwandlung galt. Diese Verordnung trat nach fünf Jahren automatisch außer Kraft (GVBl. 1990, 2151). Diese Verordnung Nr. 1 wurde erneuert durch die Verordnung Nr. 2 vom 22. September 1995 (GVBl. 1995, 632), die am 1. Oktober 2000 außer Kraft treten sollte. Schon vorher war zum Sozialklauselgesetz vom 11. Mai 1993 die Verordnung Nr. 3 erlassen worden (GVBl. 1993, 216), wonach die Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre festgesetzt wurde; ein Ablaufdatum enthält diese Verordnung nicht. Nach inzwischen allgemeiner Auffassung handelt es sich bei dieser Verordnung Nr. 3 um einen gesetzgeberischen Mißgriff, weil es sich auch um eine Kündigungssperrfrist trotz der mißlungenen Überschrift des "Sozialklauselgesetzes" handelt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Rdn. 157 zu § 564 b BGB). Die Verordnungen Nr. 1 und Nr. 3, die denselben Sachverhalt wie die Verordnung Nr. 2 betrafen, waren also nebeneinander in Kraft. Das Landgericht Berlin hatte zur Prüfung der Kündigungen vom 23. April 1999, 11. Mai 2000 und vom 23. April 2002 auf die Verordnung Nr. 1 abgestellt und dabei übersehen, daß diese schon längst außer Kraft getreten war. Die Ausführungen des Landgerichts zur Prüfung der Verfassungsmäßigkeit der Sperrfrist betrafen allein die Verordnung Nr. 3, die allerdings vom Landgericht nicht erwähnt wird. Entgegen den Entscheidungsgründen des Landgerichts meint das Bundesverfassungsgericht, das Landgericht habe die Verordnung Nr. 3 in seinem Urteil geprüft. Die weiteren Ausführungen des Bundesverfassungsgerichts zur Unzulässigkeit der Verfassungsbeschwerde werden auch nach wiederholtem Lesen nicht einsichtig. Das Gericht folgert aus der Möglichkeit, trotz Abweisung der ersten Räumungsklage eine neue Räumungsklage zu erheben, daß Verfassungsbeschwerde gegen die erste Klageabweisung unzulässig sei. Warum das Bundesverfassungsgericht sich nicht des naheliegenden Arguments bedient hat, die Verletzung einfachen Rechts (hier: § 259 ZPO) sei nicht mit Verfassungsbeschwerde anfechtbar, ist schwer einsichtig.

Wichtiger sind die materiellen Fragen, nämlich ob die Verordnung Nr. 3 im September 2000 automatisch außer Kraft getreten ist, wie das Landgericht Berlin im Ergebnis meint. Die Übernahme der Rechtsprechung zur Zweckentfremdung auf die Kündigungssperrfrist-Regelungen nach Umwandlung ist jedoch, die Rechtskraft des Urteils des OVG Berlin vorausgesetzt, keineswegs zwingend. Zwar sind sowohl für das Zweckentfremdungsverbot wie die Kündigungssperrfristregelung eine Mangellage auf dem Wohnungsmarkt Voraussetzung. Beim Zweckentfremdungsverbot kommt es jedoch auf die allgemeine Wohnungsmarktlage an (Schultz/Bujewski-Crawford, Das Verbot der Zweckentfremdung, Rdn. 11), also auf durchschnittliche Wohnungen, abgesehen von einem besonders gehobenen Standard oder Substandard (BVerfG NJW 1975, 728). Demgegenüber ist bei der Kündigungssperrfrist auf Mangellagen in der Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde abzustellen. Ob wie bei § 5 WiStG hier bestimmte Teilmärkte maßgeblich sind (oder sein können), ist weitgehend ungeklärt (vgl. Wild MM 2002, 277). Die Ausführungen des OVG Berlin zum Zweckentfremdungsverbot, eine Mangellage bei modernisierten Altbauwohnungen in guter Lage sei unerheblich, da es um "die Sicherstellung des Normalen" gehe (GE 2002, 1131), betreffen eben nur das Zweckentfremdungsverbot.

Ein wichtiger Unterschied zwischen Zweckentfremdung und Kündigungssperrfrist liegt auch im verfassungsrechtlichen Aspekt, wonach das Zweckentfremdungsverbot nur einen Eingriff in die Verfügungsbefugnis des Eigentümers enthält (OVG Berlin GE 2002, 1128). Kontrahenten sind damit die Behörde und der Eigentümer. Demgegenüber stellt die Sperrfristregelung eine (verfassungsrechtlich zulässige) Abwägung zwischen dem Erlangungsinteresse des Eigentümers und dem Bestandsinteresse des Mieters dar. Beide Interessen sind verfassungsrechtlich nach Art. 14 GG geschützt (BVerfG GE 1993, 796). Ob dann ebenfalls ein automatisches Außerkrafttreten wie bei einem Verbotsgesetz möglich ist, obwohl davon Eigentumsrechte des Mieters (mit Bestandsschutz) betroffen sind, ist mehr als fraglich. Bei nachträglicher Aufhebung oder Verkürzung der Sperrfrist wird in bestehende Mietverhältnisse eingegriffen (vgl. zum Vertrauensschutz für den Eigentümer BGH GE 2001, 276; OLG Hamburg GE 1997, 1460). Nimmt man die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Grundrechtsschutz des Mieters ernst, gehört auch der gesetzliche langjährige Schutz vor Eigenbedarfskündigungen zu der verfassungsrechtlichen Position des Mieters. Ein Beispiel mag das verdeutlichen: Nach Umwandlung wird die Wohnung im Juli 1999 veräußert. Der Mieter verzichtet im Hinblick auf die zehnjährige Sperrfrist und die sich daran anschließende normale Kündigungsfrist auf sein Vorkaufsrecht und nimmt noch umfangreiche Investitionen in der Wohnung vor, da er sicher sein kann, noch mehr als ein Jahrzehnt in der Wohnung bleiben zu können. Bei einer ersatzlosen automatischen Aufhebung der Sperrfrist wie bei der Zweckentfremdungsregelung zum 1. September 2000 oder einem automatischen Auslaufen am 31. August 2004 mangels Untätigkeit des Senats (Art. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB) wäre das Vertrauen des Mieters enttäuscht; die mit der Veräußerung beginnende Dauer der Sperrfrist von zehn Jahren vor deren Ablauf und damit rückwirkend verkürzt worden. Wenn schon bei der Einführung von gesetzlichen Regelungen wie die Sperrfrist verfassungsrechtliche Aspekte zugunsten des Eigentümers zu berücksichtigen waren, muß dies um so mehr bei der Aufhebung von gesetzlichen Bestimmungen gelten, die Rechte des Mieters enthalten. Das Landgericht Berlin hätte sich also dazu weitere Ausführungen nicht ersparen dürfen. Schließlich ist auch der Mietrechtsreformgesetzgeber, dem die Verhältnisse in Berlin nicht unbekannt waren, davon ausgegangen, daß die Verordnung Nr. 3 noch in Kraft ist und bis zum 31. August 2004 der Senat von Berlin eine entsprechende Verlängerung beschließen könne (vgl. Maciejewski MM 2002, 9). Bis zu einer gründlicheren Prüfung durch die Gerichte ist also noch offen, welche Kündigungssperrfrist nach Umwandlung gilt.