Keine Verfassungsbeschwerde bei vom Eigentümer zu vertretender Ermittlung eines zu geringen Verkehrswertes

1. Der Eigentümer eines Hausgrundstücks, für das im Rahmen der Anordnung der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung ein Sachverständigengutachten zur Wertermittlung eingeholt werden soll, kann sich nicht auf Unrichtigkeit des Verkehrswertgutachtens berufen, wenn der gerichtlich bestellte Sachverständige den Wert möglicherweise deshalb zu niedrig ermittelt hat, weil der Eigentümer jegliche Kooperation mit dem Sachverständigen verweigert und ihm auch das Betreten des Grundstücks nicht gestattet hatte.

2. Der Grundsatz der Subsidiarität erfordert es, daß vor Anrufung des Verfassungsgerichtshofes alle bei den Fachgerichten bestehenden Möglichkeiten ergriffen werden, eine Grundrechtsverletzung zu verhindern oder zu korrigieren; das Verfassungsbeschwerdeverfahren dient auch nicht zur Nachholung von bei den Fachgerichten unterlassenen Sachvorträgen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin eines Hausgrundstücks in Berlin-Lankwitz, über das auf Antrag der Beteiligten zu 2. mit Beschlüssen vom 7. Januar 2005 die Zwangsverwaltung und die Zwangsversteigerung angeordnet wurden.

Zur Bestimmung des Verkehrswertes des Grundbesitzes beauftragte das Amtsgericht Schöneberg mit Beschluß vom 3. März 2005 den Architekten N. als Sachverständigen mit der Erstellung eines schriftlichen Gutachtens. Dieser schätzte in seinem Gutachten vom 15. Juli 2005 den Verkehrswert des Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück auf 372.000 €. Die Beschwerdeführerin legte daraufhin ein von ihr eingeholtes Gutachten des Sachverständigen V. vor, der den Verkehrswert mit 575.000 € angab. Mit Beschluß vom 29. November 2005 setzte das Amtsgericht Schöneberg den Verkehrswert entsprechend dem Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen auf 372.000 € fest.

Gegen diesen Beschluß erhob die Beschwerdeführerin unter dem 27. Januar 2006 sofortige Beschwerde und beantragte die Festsetzung des Verkehrswertes auf mindestens 575.000 €. Zur Begründung verwies sie darauf, daß der Sachverständige N. - im Gegensatz zu dem Sachverständigen V. - das Grundstück nicht betreten und somit sein Gutachten ohne ausreichende und zutreffende Tatsachengrundlage allein aufgrund bloßer Mutmaßungen und Schätzungen erstellt habe.

Auf gerichtliche Aufforderung hin erklärte der Sachverständige N. mit Schreiben vom 10. März 2006 unter Bezugnahme auf das vorgelegte Privatgutachten, der festgesetzte Verkehrswert werde voraussichtlich abzuändern sein. Seine Bewertung des Grundstücks sei durch das Fehlen jeglicher Kooperation durch die Eigentümerin gekennzeichnet gewesen, die telefonisch nicht erreichbar gewesen sei und sich auf zwei briefliche Anfragen, die sie offenbar erreicht hätten, nicht gemeldet habe. Beim Termin zur Ortsbesichtigung seien weder die Eigentümerin noch ein Vertreter erschienen, und man habe ihm auch keine Informationen wie Mietspiegel, Kostenabrechnungen und Fotos zukommen lassen. Unter dem 5. April 2006 forderte das Amtsgericht Schöneberg danach die Beschwerdeführerin zur Mitteilung auf, ob zum Zwecke der Einholung eines ergänzenden Gutachtens durch den Sachverständigen N. Bereitschaft bestehe, eine Orts- und Innenbesichtigung zuzulassen und dem Sachverständigen die angeforderten Unterlagen zukommen zu lassen.

Die Beschwerdeführerin lehnte daraufhin mit Schreiben vom 19. Mai 2006 den Sachverständigen N. wegen der Besorgnis der Befangenheit ab. Gegen den diesen Antrag zurückweisenden Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 28. September 2006 legte die Beschwerdeführerin sofortige Beschwerde ein. Das Landgericht Berlin wies diese durch Beschluß vom 8. November 2006, zugestellt am 20. November 2006, zurück, da der Befangenheitsantrag verspätet gestellt und daher bereits unzulässig, jedenfalls aber unbegründet sei. Daß der Sachverständige die für ihn ermittelbaren Tatsachen um Vermutungen und Annahmen ergänzt habe, drücke keine Voreingenommenheit aus, sondern sei allein von der Beschwerdeführerin zu veranworten. Diese habe die Gelegenheiten, rechtzeitig Unterlagen und Informationen über den Wert des Objektes zur Verfügung zu stellen und das Betreten und die Innenbesichtigung des Hauses zu ermöglichen, nicht genutzt.

Mit Beschluß vom 24. November 2006, zugestellt am 1. Dezember 2006, wies das Landgericht Berlin auch die sofortige Beschwerde gegen die Festsetzung des Verkehrswertes zurück. Zur Begründung führte es aus, der Sachverständige habe den Verkehrswert in ermessensfehlerfreier Anwendung des Ertragswertverfahrens geschätzt. Da die Beschwerdeführerin ihm Zutritt zu dem Grundstück nicht gewährt und erbetene Informationen nicht gegeben habe, sei es nicht fehlerhaft, wenn der Sachverständige sein Gutachten auf der Grundlage einer Außenbesichtigung von der Straße aus und der ihm zugänglichen Informationen erstatte. Der Beschwerdeführerin sei es verwehrt, sich unter diesen Umständen auf eine unvollständige Tatsachenermittlung zu berufen. Auch ihrem Schreiben vom 19. Mai 2006 sei keine für den Fall der Zurückweisung ihres Ablehnungsgesuches geäußerte Bereitschaft zu entnehmen, dem Sachverständigen weitere Erkenntnisquellen zu eröffnen.

Unter dem 13. Dezember 2006 erhob die Beschwerdeführerin gegen diesen Beschluß gemäß § 321 a der Zivilprozeßordnung - ZPO - eine Anhörungsrüge und beantragte zugleich beim Amtsgericht Schöneberg die Neufestsetzung des Verkehrswertes. Das Landgericht Berlin wies die Rüge mit Beschluß vom 17. Januar 2007 als unbegründet zurück. Die Beschwerdeführerin habe ausreichend Gelegenheit erhalten und diese auch genutzt, sich zu sämtlichen die Festsetzung des Verkehrswertes betreffenden tatsächlichen und rechtlichen Gesichtspunkten zu äußern. Ihr Vortrag, "nicht hinreichend veranlaßt worden zu sein", ihr Grundstück durch den gerichtlich bestellten Sachverständigen betreten zu lassen, lege bereits keine Gehörsverletzung dar.

Der Termin zur Versteigerung des Grundstücks im Wege der Zwangsvollstreckung ist auf den 19. März 2007 festgesetzt worden.

Mit ihrer am 1. Februar 2007 eingegangenen Verfassungsbeschwerde wendet sich die Beschwerdeführerin gegen die die Verkehrswertfestsetzung betreffenden Beschlüsse des Amtsgerichts Schöneberg und des Landgerichts Berlin und rügt eine Verletzung ihres Grundrechts auf rechtliches Gehör aus Art. 15 Abs. 1 der Verfassung von Berlin - VvB -. Zugleich beantragt sie, im Wege des Erlasses einer einstweiligen Anordnung das Zwangsversteigerungsverfahren bis zur Entscheidung über die Verfassungsbeschwerde einstweilen einzustellen. Zur Begründung macht die Beschwerdeführerin im wesentlichen geltend, das Landgericht habe es unterlassen, ihr nach Zurückweisung der sofortigen Beschwerde im Verfahren über die Ablehnung des Sachverständigen N. unter Fristsetzung Gelegenheit einzuräumen, einen Termin zur Besichtigung des Grundstücks mit dem Sachverständigen zu vereinbaren. Frühestens nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist hätte der Beschluß über die Zurückweisung ihrer sofortigen Beschwerde im Verfahren über die Verkehrswertfestsetzung ergehen dürfen.

Entsprechend § 53 Abs. 1 und 2 VerfGHG ist den Beteiligten Gelegenheit gegeben worden, sich zu der Verfassungsbeschwerde und dem Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Anordnung zu äußern.

II. Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Sie ist bereits unzulässig (1.), im übrigen auch unbegründet (2.).

1. a) Die Verfassungsbeschwerde ist unzulässig, soweit sie sich gegen den Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 29. November 2005 richtet. Denn die Beschwerdeführerin legt keine Verletzung von Rechten durch diese Entscheidung dar, die im Verfahren der sofortigen Beschwerde vor dem Landgericht Berlin nicht korrigierbar gewesen wäre.

b) Soweit sie sich gegen die Beschlüsse des Landgerichts Berlin vom 24. November 2006 und 17. Januar 2007 richtet, steht der Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerde der in § 49 Abs. 2 des Gesetzes über den Verfassungsgerichtshof - VerfGHG - zum Ausdruck kommende Grundsatz der Subsidiarität entgegen. Dieser verlangt von dem Beschwerdeführer, vor einer Anrufung des Verfassungsgerichtshofs alle ihm bei den Fachgerichten zur Verfügung stehenden Möglichkeiten zu ergreifen, um auf diese Weise eine Korrektur des geltend gemachten Verfassungsverstoßes zu erwirken oder eine Grundrechtsverletzung zu verhindern (Beschluß vom 16. Dezember 1993 - VerfGH 104/93 - LVerfGE 1, 199 [201]; Urteile vom 31. Oktober 1996 - VerfGH 54/96 - LverfGE 5, 49 [53] und 12. Juli 2001 - VerfGH 152/00 - LverfGE 12, 40 [55]; st. Rspr.). Die mit der Anrufung der Fachgerichte verbundene umfassende gerichtliche Vorprüfung soll bewirken, daß dem Verfassungsgerichtshof in der Regel nicht nur die abstrakte Rechtsfrage und der Sachvortrag des Beschwerdeführers, sondern ein regelmäßig in mehreren Instanzen geprüftes Tatsachenmaterial unterbreitet und ihm die Fallanschauung und Rechtsauffassung der Fachgerichte vermittelt werden. Bei der Rechtsanwendung durch die fachlich zuständigen und insoweit sachnäheren Gerichte können - aufgrund deren besseren Sachverstands - möglicherweise für die verfassungsrechtliche Prüfung erhebliche Tatsachen zutage gefördert werden, die dem Verfassungsgerichtshof bei unmittelbarer Anrufung verschlossen blieben (vgl. zum Bundesrecht BVerfGE 69, 122 [125 f.]; 77, 381 [401]; 86, 382 [386 f.]).

Die Beschwerdeführerin hat im fachgerichtlichen Verfahren nicht die ihr zur Verfügung stehenden Möglichkeiten genutzt, durch hinreichenden Tatsachenvortrag die geltend gemachte Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör abzuwenden. Denn sie hat erstmalig nach Erlaß des Beschlusses des Landgerichts vom 24. November 2006 mit ihrer Anhörungsrüge gemäß § 321 a ZPO ihre Bereitschaft erklärt, dem gerichtlich bestellten Sachverständigen N. weitere Erkenntnisquellen zu eröffnen und mit ihm einen Termin zur Besichtigung des Wohngebäudes zu vereinbaren. Hierbei handelte es sich nach der verfassungsrechtlich nicht zu beanstandenden Begründung des Landgerichts im angegriffenen Beschluß um eine für die gerichtliche Entscheidung über den Antrag der Beschwerdeführerin, die Festsetzung des Grundstücksverkehrswertes zu ändern, maßgebliche Tatsachengrundlage. Denn es entspricht herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, daß die Festsetzung des Verkehrswertes nicht mit der Begründung der Unrichtigkeit angefochten werden kann, wenn der Vollstreckungsschuldner dem gerichtlich bestellten Gutachter den Zutritt zu den Räumlichkeiten des Versteigerungsobjektes verweigert (LG Dortmund, Rpfleger 2000, 455; LG Göttingen, Rpfleger 1998, 213; Stöber, ZVG, 18. Aufl. 2006, § 74 a Rn. 10.5; Böttcher, ZVG, 4. Aufl. 2005, § 74 a Rn. 28).

Es wäre von der Beschwerdeführerin zu erwarten und ihr auch ohne weiteres zumutbar gewesen, ihre Bereitschaft, an der Erstellung des Sachverständigengutachtens mitzuwirken, rechtzeitig vor der Entscheidung des Landgerichts über die sofortige Beschwerde deutlich zu machen. Sollte es von vornherein in ihrem Interesse gelegen haben, eine zutreffende und vollständige Wertermittlung zu ermöglichen, hätte es bereits nahegelegen, nach Erstattung des Gutachtens angesichts der Ausführungen des Sachverständigen N. über seine Bemühungen, Kontakt zu der Beschwerdeführerin aufzunehmen und Zutritt zu dem Grundstück zu erhalten, eine Stellungnahme abzugeben. Jedenfalls nach Erlaß des amtsgerichtlichen Wertfestsetzungsbeschlusses wäre es von der Beschwerdeführerin zu erwarten gewesen, im Rahmen ihrer sofortigen Beschwerde Ausführungen zu ihrer Bereitschaft zur Mitwirkung zu machen bzw. ihre bisherigen Hinderungsgründe zu benennen. Dies gilt um so mehr, als sich die Beschwerdeführerin mit ihrer Verfassungsbeschwerde darauf beruft, sie habe niemals ihre Mitarbeit verweigert, sondern lediglich die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens, das auf falschen Tatsachen beruhe, nicht gutgeheißen.

Ihr Antrag auf Ablehnung des bestellten Sachverständigen N. wegen der Besorgnis der Befangenheit ändert an dieser Beurteilung nichts. Abgesehen davon, daß dessen Befangenheit von der Beschwerdeführerin nicht bereits nach Gutachtenerstellung oder mit Erhebung der sofortigen Beschwerde, sondern erst - verspätet und damit unzulässig (vgl. Beschluß des Landgerichts Berlin vom 8. November 2006, Abdr. S. 2) - geltend gemacht wurde, nachdem sie mit Schreiben des Amtsgerichts Schöneberg vom 5. April 2006 ausdrücklich zur Erklärung ihrer Bereitschaft aufgefordert worden war, eine Orts- und Innenbesichtigung zuzulassen und dem Sachverständigen die angeforderten Unterlagen zukommen zu lassen, hätte es dem gebotenen zielführenden Vorbringen der anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerin entsprochen, wenn sie sich zumindest vorsorglich für den Fall der Zurückweisung ihres Ablehnungsantrages zu der gerichtlichen Frage geäußert hätte.

Soweit die Beschwerdeführerin mit ihrer Verfassungsbeschwerde nunmehr geltend macht, das Landgericht habe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 15 Abs. 1 VvB dadurch verletzt, daß es unmittelbar nach Zurückweisung ihrer sofortigen Beschwerde gegen die Zurückweisung des Befangenheitsantrages auch die sofortige Beschwerde gegen den Wertfestsetzungsbeschluß zurückgewiesen habe, ohne ihr zuvor - unter Fristsetzung - Gelegenheit zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit dem Sachverständigen N. einzuräumen, hat sie es somit selbst unterlassen, im fachgerichtlichen Verfahren das Erforderliche zur Wahrung ihrer Rechte vorzutragen. Im übrigen hätte auch ohne gerichtliche Aufforderung hierfür nach der Zustellung des Beschlusses des Landgerichts vom 8. November 2006 (in der Verfassungsbeschwerde unzutreffend mit 28. September 2006 angegeben) am 20. November 2006 bis zur Ausfertigung und Absendung des Beschlusses vom 24. November 2006 am 29. November 2006 Gelegenheit und Veranlassung bestanden. Das Verfassungsbeschwerdeverfahren dient nicht zur Nachholung eines im Ausgangsverfahren unterbliebenen Sachvortrags.

Entsprechende Erwägungen gelten für die Rüge der Beschwerdeführerin, das Landgericht habe bei seiner Entscheidung nicht berücksichtigt, daß sich das Versteigerungsobjekt in der Zwangsverwaltung befinde und den Sachverständigen N. somit die Möglichkeit bestanden habe, einen Besichtigungstermin mit dem Zwangsverwalter zu vereinbaren. Auch dieser Vortrag erfolgte erstmalig mit der gegen den landgerichtlichen Beschluß erhobenen Anhörungsrüge und ist damit im Verfahren über die Verfassungsbeschwerde aus Subsidiaritätsgründen nicht zu berücksichtigen.

c) Soweit die Beschwerdeführerin schließlich neben ihrer Anhörungsrüge mit weiterem Schriftsatz vom 13. Dezember 2006 beim Amtsgericht Schöneberg einen Antrag auf Änderung und Neufeststellung des Verkehrswertes aufgrund des Vorliegens neuer Tatsachen gestellt hat, über den - soweit erkennbar - noch nicht entschieden worden ist, hat sie mit ihrer Verfassungsbeschwerde nicht den Anforderungen der §§ 49 Abs. 1, 50 VerfGHG entsprechend geltend gemacht, durch die unterbliebene Bescheidung in ihren Rechten verletzt zu sein.

2. Im übrigen wäre die Verfassungsbeschwerde - ihre Zulässigkeit unterstellt - auch unbegründet. Ein Verstoß gegen den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör wäre nicht ersichtlich.

Art. 15 Abs. 1 VvB garantiert den Beteiligten an einem gerichtlichen Verfahren, daß sie Gelegenheit erhalten, sich zu den einer gerichtlichen Entscheidung zugrunde liegenden Tatsachen und Beweisergebnissen vor Erlaß der Entscheidung zu äußern (Beschlüsse vom 15. November 2001 - VerfGH 157/00 - und 18. Mai 2002 - VerfGH 122/01). Es stellt einen Verstoß gegen den Gehörsanspruch dar, wenn ein Gericht ohne vorherigen Hinweis Anforderungen an den Sachvortrag stellt oder auf rechtliche Gesichtspunkte abhebt, mit denen auch ein gewissenhafter und kundiger Prozeßbeteiligter nach dem Prozeßablauf nicht zu rechnen brauchte (Beschluß vom 25. Januar 2001 - VerfGH 148/00, 148 A/00 -). Die Beschwerdeführerin konnte jedoch dem Schreiben des Amtsgerichts vom 3. April 2006 entnehmen, daß es für die Entscheidung über die sofortige Beschwerde gegen die Verkehrswertfestsetzung auf ihre Bereitschaft, eine Orts- und Innenbesichtigung zuzulassen, ankommen könnte. Ob das Landgericht nach § 139 ZPO gehalten war, noch einmal auf diesem Gesichtspunkt hinzuweisen, kann dahinstehen. Von Verfassungs wegen war es hierzu jedenfalls nicht verpflichtet, weil einem gewissenhaften und kundigen Prozeßbeteiligten nicht verborgen geblieben sein konnte, daß die Bereitschaft, mit dem gerichtlich bestellten Sachverständigen zu kooperieren, entscheidungserheblich werden könnte.

Bei einer Zwangsversteigerung richtet sich das Meistgebot nach dem Verkehrswert, der durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen ermittelt wird. Verweigert der Eigentümer die Kooperation mit dem Sachverständigen, ist dieser auf Schätzungen angewiesen, so daß der Verkehrswert nicht richtig ermittelt wird und der festgesetzte Wert möglicherweise zu niedrig ausfällt - selbst schuld, urteilten die Gerichte.

Im Zwangsversteigerungsverfahren hatte das Amtsgericht einen Sachverständigen zur Verkehrswertermittlung eingesetzt, den die Eigentümerin jedoch nicht auf das Grundstück ließ und ihm trotz brieflicher Anfragen auch keinerlei Unterlagen überließ. Nachdem der Gutachter einen Wert von 372.000 € angesetzt hatte, legte die Eigentümerin ein Privatgutachten vor, wonach der Verkehrswert 575.000 € betrage. Das Versteigerungsverfahren wurde fortgesetzt, wobei vom Verkehrswert nach dem Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen ausgegangen wurde, nachdem sich die Eigentümerin weiterhin geweigert hatte, mit dem gerichtlich bestellten Gutachter zu kooperieren. Mehrere Rechtsbehelfe einschließlich der Ablehnung des Sachverständigen waren erfolglos; die Eigentümerin legte Verfassungsbeschwerde ein.

Mit Beschluß vom 19. Februar 2007 auf die am 1. Februar 2007 eingegangene Verfassungsbeschwerde wies der Berliner Verfassungsgerichtshof die Verfassungsbeschwerde zurück. Sie sei zum einen unzulässig, da die Eigentümerin im Verfahren vor Amtsgericht und Landgericht einen hinreichenden Tatsachenvortrag unterlassen und keine Bereitschaft zur Kooperation mit dem Sachverständigen erklärt habe. Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör liege auch nicht vor, denn das Verfassungsbeschwerdeverfahren diene nicht zur Nachholung eines im Ausgangsverfahren unterbliebenen Sachvortrags. Sie ist eben nur subsidiär. Im übrigen wäre aber auch die Verfassungsbeschwerde unbegründet gewesen, da die Eigentümerin hätte erkennen können, daß es auf ihre Bereitschaft, eine Orts- und Innenbesichtigung zuzulassen, für die Verkehrswertfestsetzung angekommen sei.