Keine Vereinbarung der Kostenmiete ohne Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen

Keine Vereinbarung der Kostenmiete ohne Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen; einseitige Mieterhöhung

Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll.

1 Die Kl. sind aufgrund Mietvertrages vom 27. November 2002 Mieterinnen einer Wohnung der Bekl. im Haus N.straße in B. Das Gebäude ist etwa 1900 errichtet und in den siebziger Jahren saniert worden. Dazu bewilligte die zuständige Behörde öffentliche Mittel und genehmigte nach Abschluß der Baumaßnahme die ermittelte Durchschnittsmiete.

2 Der Mietvertrag der Parteien lautet unter anderem wie folgt:

"§ 1 Mietsache

...

Art der Wohnung: Die Wohnung ist öffentlich gefördert, mit Mitteln des II. WoBauG errichtet und zweckbestimmt für Sozialwohnung § 17. Die Wohnung ist preisgebunden.

§ 3 Miete und Nebenleistungen

(1) Die vom Wohnungsunternehmen ggf. unter Berücksichtigung von Objekt- und Subjektverbilligungen ermittelte Miete beträgt ab Vertragsbeginn monatlich ...

(2) Der Mieter wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, daß die ausgewiesenen Zuschüsse/Subventionen/Minderungen/Nachlässe aufgrund objekt- bzw. subjektbezogener, z. T. einkommensabhängiger Umstände wegfallen können und sich daraus eine Erhöhung der ausgewiesenen Zahlmiete ergeben kann.

...

§ 5 Mietänderungen

Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, die in § 3 Abs. 1 genannte Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften ‑ auch rückwirkend ‑ zu ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart.

Die Miete ändert sich insbesondere durch planmäßige oder außerplanmäßige Kürzung, Fortfall oder Änderung des Zinssatzes bei dem vom Land B. gewährten Förderungsmitteln (Objekt- bzw. Subjektverbilligungen).

...

Neben den förderungsbedingten Mietsteigerungen kann sich die vom Mieter zu zahlende Miete ändern aufgrund

‑ veränderter und durch die I.bank B. (I.) bewilligter Durchschnittsmiete,

..."

3 Als monatliche Miete (ohne Vorauszahlungen für Betriebskosten und für Heizkosten/Warmwasser) wurden 359,07 € vereinbart. Durch Erklärungen vom 27. Mai 2003 und 26. Februar 2004 erhöhte die Bekl. die Nettokaltmiete zum 1. Juli 2003 um 10,11 € und zum 1. April 2004 um 23,73 €. Die Kl. bezahlten die geforderten Beträge bis zum 30. April 2004.

4 In dem vorliegenden Rechtsstreit begehren die Kl. von der Bekl. Rückzahlung der geleisteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 124,83 € nebst Verzugszinsen. Weiter beantragen sie die Feststellung, daß die von ihnen geschuldete Nettokaltmiete den Betrag von 359,07 € nicht überschreitet und Mieterhöhungen unter Anwendung der §§ 558 ff. BGB zu erstellen sind. Die Kl. sind der Ansicht, die Erhöhungsbeträge seien von ihnen ohne Rechtsgrund geleistet worden. Die Bekl. sei zu den einseitig vorgenommenen Erhöhungen der Miete nicht berechtigt gewesen. Da die Voraussetzungen nach § 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) nicht vorgelegen hätten, seien Mieterhöhungen nicht einseitig nach § 10 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG) zulässig, sondern nur im Zustimmungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB durchsetzbar.

5 Die Klage ist bei Amts- und Landgericht erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihr Klagebegehren weiter.

I. 6 Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:

7 Die Kl. hätten keinen Rückforderungsanspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen überzahlter Mieten. Die geschuldete monatliche Miete sei nicht auf dem ursprünglichen Niveau von 359,07 € stehen geblieben, sondern habe sich aufgrund der Mieterhöhungserklärungen der Bekl. jeweils zum 1. Juli 2003 und zum 1. April 2004 auf zuletzt 392,91 € erhöht. Die Bekl. sei berechtigt gewesen, die Mieten in der vorgenommenen Weise zu erhöhen.

8 Dabei könne davon ausgegangen werden, daß die gesetzlichen Voraussetzungen einer Sozialwohnung nach § 17 Abs. 1 II. WoBauG in der allein in Betracht kommenden Alternative des Satzes 2 nicht vorgelegen hätten. Die Parteien hätten indes die von der Bekl. angewandten Miet-erhöhungen nach dem Verfahren im sozialen Wohnungsbau vertraglich vereinbart. Eine solche Regelung sei möglich. Entscheidend sei, daß hier die öffentliche Förderung in Anspruch genommen worden sei. Es habe sich so die Vorstellung beider Mietvertragsparteien bei Abschluß des Vertrages realisiert. Die Bekl. habe eine öffentlich geförderte Wohnung vermieten und dabei den Mietpreis der Kostenentwicklung insbesondere aufgrund eines Förderungsabbaus anpassen können wollen. Die Kl. hätten eine solche Wohnung anmieten wollen. Es liege im Rahmen der Vertragsfreiheit, eine Anwendung der Vorschriften über die Mietpreisbindung zu vereinbaren, wenn eine öffentliche Förderung tatsächlich gewährt worden sei. Darin liege für den Mieter kein Nachteil. Das System der öffentlichen Förderung diene den Interessen wirtschaftlich schwächerer Mieter, denen daran gelegen sei, angemessenen Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zu erhalten.

9 Die Kl. hätten aus den genannten Gründen auch keinen Feststellungsanspruch.

II. 10 Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

11 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht den von den Kl. geltend gemachten Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der von ihnen an die Bekl. geleisteten Mieterhöhungsbeträge von insgesamt 124,83 € verneint.

12 a) Die Leistung der Kl. ist ohne Rechtsgrund erfolgt. Die von der Bekl. vorgenommenen Mieterhöhungen sind unwirksam, da sie hierzu entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht einseitig berechtigt war.

13 aa) Eine solche Berechtigung der Bekl. ergibt sich, wie auch das Berufungsgericht unausgesprochen angenommen hat, nicht aus § 10 WoBindG. Diese Vorschrift sieht zwar im Bereich des mit öffentlichen Mitteln geförderten, preisgebundenen Wohnraums eine Befugnis des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete vor. Um solchen Wohnraum handelt es sich jedoch bei der von den Kl. gemieteten Wohnung trotz der mit öffentlichen Mitteln geförderten Sanierung des Hauses nicht. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, daß die Bekl. nicht ausreichend dargelegt hat, daß die Voraussetzungen des - nach ihrem eigenen Vorbringen - allein in Betracht kommenden Wohnungsbaus durch Ausbau gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG erfüllt sind. Diese tatrichterliche Würdigung wird von der Revisionserwiderung nicht angegriffen und ist aus Rechtsgründen auch sonst nicht zu beanstanden. Der bestandskräftige Bescheid der zuständigen Behörde, durch den die öffentlichen Mittel für die Sanierung des Gebäudes bewilligt worden sind, entfaltet insoweit keine Bindungswirkung (vgl. KG WuM 1985, 387 = ZMR 1985, 411; ferner BVerwG NVwZ 1987, 496, 497).

14 bb) Eine Berechtigung der Bekl. zur einseitigen Mieterhöhung besteht entgegen der Annahme des Berufungsgerichts auch nicht nach §§ 1, 3 und 5 des Mietvertrages der Parteien.

15 Das Berufungsgericht hat diese Vertragsbestimmungen allerdings wie schon das Amtsgericht dahin ausgelegt, daß die Eigenschaft der Mieträume, öffentlich gefördert und preisgebunden zu sein, unmittelbar Vertragsinhalt geworden ist und die Bekl. dementsprechend im Fall einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen - etwa infolge des Abbaus der öffentlichen Förderung - gemäß § 10 WoBindG zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete befugt sein soll. Ob die Angriffe der Revision gegen diese Auslegung berechtigt sind, kann dahinstehen. Jedenfalls ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Wie die Revision zu Recht geltend macht, wird dadurch zum Nachteil des Mieters von § 557 Abs. 3 BGB und § 558 Abs. 1 BGB abgewichen, wonach der Vermieter Mieterhöhungen, sofern er sie nicht während des Mietverhältnisses mit dem Mieter vereinbart (§ 557 Abs. 1 BGB), nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB, das heißt - von den Sonderfällen der §§ 559, 560 BGB abgesehen - nur mit Zustimmung des Mieters verlangen kann.

16 (1) Die Abweichung besteht darin, daß die Mieterhöhung nicht der Zustimmung des Mieters bedarf. Diese Abweichung ist grundlegend. Das Zustimmungserfordernis im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens nach § 558 BGB ist Ausdruck des Prinzips der Vertragsfreiheit, das nach der Vorstellung des Gesetzgebers im Bereich des preisfreien Wohnraums nicht nur für die Einigung über die Höhe der Miete bei Vertragsschluß, sondern auch bei der Erhöhung der Miete während des laufenden Mietverhältnisses gelten soll, wie sich insbesondere aus der die Regelungen über die Miethöhe einleitenden Vorschrift des § 557 Abs. 1 BGB ergibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 BGB Rdnr. 2). Das damit nicht zu vereinbarende Recht des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 10 WoBindG ist demgegenüber Ausfluß der strengen staatlichen Reglementierung der Miethöhe im Bereich des preisgebundenen Wohnraums.

17 (2) Die Abweichung ist für den Mieter auch nachteilig. Er kann zwar die Zahlung der vom Vermieter einseitig erhöhten Miete verweigern, so daß dieser gegebenenfalls Zahlungsklage erheben muß, in deren Rahmen die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Kostenmiete gerichtlich nachgeprüft werden. Durch die Zahlungsverweigerung setzt sich der Mieter jedoch der Gefahr einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB aus, der er nicht mehr begegnen kann, wenn sich die einseitige Mieterhöhung des Vermieters erst im Räumungsprozeß als berechtigt erweist. Diese Gefahr besteht dagegen nicht, wenn die Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB der Zustimmung des Mieters bedarf, da der Vermieter insoweit nach § 558 b Abs. 2 BGB erst - erfolgreich - Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben muß, bevor ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete entsteht.

18 Der in der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung bestehende Nachteil der Kostenmiete kann nicht durch etwaige Vorteile, namentlich eine geringere Höhe, ausgeglichen werden (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO., § 557 BGB Rdnr. 66; a. A. Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 6). Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB, der für eine Einschränkung der Unwirksamkeit einer zum Nachteil des Mieters abweichenden Vereinbarung nichts erkennen läßt. Dafür spricht auch der Schutzzweck der Vorschriften, der beeinträchtigt wäre, wenn sich der Vermieter eine derartige Vereinbarung durch Gewährung anderweitiger Vorteile erkaufen könnte. Im übrigen bietet die Kostenmiete dem Mieter, abgesehen von der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung, nicht nur Vorteile. § 558 BGB sieht Beschränkungen der Mieterhöhung (Wartefristen, Kappungsgrenze) vor, die in § 10 WoBindG fehlen. Deswegen ist keineswegs sicher, daß die erhöhte Kostenmiete in jedem Fall niedriger ist als die nach § 558 BGB zu zahlende Miete. Angesichts dessen ist eine Vereinbarung der Kostenmiete nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll (Mersson in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 6 Mietrecht, Erg.-Lfg. Juni 2005, § 557 BGB Anm. 6 Nr. 1; Staudinger/Weitemeyer, BGB [2006], § 557 Rdnr. 51). Dafür läßt sich dem Mietvertrag der Parteien nichts entnehmen.

19 (3) Das vom Berufungsgericht angeführte Senatsurteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 115/03 (GE 2004, 619 = NJW-RR 2004, 1017) rechtfertigt keine andere Beurteilung. In dieser Entscheidung hat der Senat in einem Fall, in dem der Vermieter die öffentlichen Fördermittel für die Sanierung seines Hauses nicht in Anspruch genommen hatte, die Auslegung des Mietvertrags durch das dortige Berufungsgericht gebilligt, daß die Parteien durch die Bezeichnung der Wohnung als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" in Verbindung mit der Vereinbarung der nach den einschlägigen Förderrichtlinien höchstzulässigen Miete eine Anhebung der Miete auf die örtliche Vergleichsmiete gemäß § 557 Abs. 3 BGB wirksam ausgeschlossen haben, so daß eine Mieterhöhung nur in den Fällen der Änderung der Kostenmiete zulässig ist. Soweit darin unausgesprochen zum Ausdruck kommt, daß der Vermieter nach der vertraglichen Vereinbarung zur einseitigen Erhöhung der Miete berechtigt sei, hält der Senat daran nicht fest.

20 b) Das Berufungsurteil stellt sich insoweit auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO).

21 aa) Die Geltendmachung des in Rede stehenden Bereicherungsanspruchs verstößt nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Der Senat hat allerdings in mehreren Parallelsachen, in denen er die vom jeweiligen Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluß nach § 552 a ZPO zurückgewiesen hat, angenommen, daß die Rückforderung der jahrelang vorbehaltlos gezahlten Mieterhöhungsbeträge treuwidrig ist. Das kommt hier schon deswegen nicht in Betracht, weil zwischen der ersten Mieterhöhung zum 1. Juli 2003 und der Klageerhebung im April 2004 nur einige Monate vergangen sind.

22 bb) Für einen Wegfall der Bereicherung (§ 818 Abs. 3 BGB) auf seiten der Bekl. fehlt es an entsprechendem Vortrag. Soweit die Revisionserwiderung auf die Ausführungen der Bekl. in der Vorinstanz verweist, wonach sie gegebenenfalls Mieterhöhungen nach § 558 BGB vorgenommen hätte, sind deren Voraussetzungen nicht dargetan.

23 2. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich zugleich, daß entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auch die Feststellungsanträge der Kl. begründet sind.

III. 24 Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Da es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf, ist der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif. Daher sind das Berufungsurteil aufzuheben und das erstinstanzliche Urteil abzuändern, und der Klage ist gemäß den Anträgen der Kl. stattzugeben.

Eine mit öffentlichen Mitteln geförderte, dennoch aber preisfreie (Altbau-) Wohnung wird nicht durch mietvertragliche Vereinbarung preisgebunden und der Kostenmiete unterworfen, entschied der BGH.

Ein altes Gebäude wurde saniert, wozu auch öffentliche Mittel bewilligt worden waren. Die Bewilligungsbehörde genehmigte eine ermittelte Durchschnittsmiete. Im Mietvertrag war vermerkt, daß die Wohnung öffentlich gefördert preisgebunden sei. Der Vermieter sei nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung berechtigt. Zu mehreren Zeitpunkten erhöhte der Vermieter die Miete. Die Mieter bezahlten die geforderten Beträge und begehrten später die Rückzahlung der geleisteten Erhöhungsbeträge (von insgesamt 124,83 Euro). Ferner beantragten sie die Feststellung, daß Mieterhöhungen unter Anwendung der §§ 558 ff. BGB zu erstellen seien. Die Klage blieb bei Amts- und Landgericht (Berlin, ZK 67) erfolglos. In dem Berufungsurteil wurde ausgeführt, daß zwar die gesetzlichen Voraussetzungen einer Sozialwohnung nach § 17 Abs. 1 II. WoBauG nicht vorgelegen hätten. Die Parteien hätten indes Mieterhöhungen nach dem Verfahren im sozialen Wohnungsbau vertraglich vereinbart. Entscheidend sei, daß die öffentliche Förderung in Anspruch genommen worden sei. Es habe sich somit die Vorstellung beider Mietvertragsparteien bei Abschluß des Vertrages realisiert. Es liege im Rahmen der Vertragsfreiheit, die Anwendung der Vorschriften über die Mietpreisbindung zu vereinbaren, wenn eine öffentliche Förderung tatsächlich gewährt worden sei. Darin liege auch kein Nachteil.

Die gegen die Berufungsentscheidung eingelegte Revision zum BGH hatte Erfolg.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, daß die vorgenommenen Mieterhöhungen unwirksam gewesen seien. § 10 WoBindG sehe zwar im Bereich des mit öffentlichen Mitteln geförderten, preisgebundenen Wohnraums eine Befugnis des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete vor. Um solchen Wohnraum handele es sich vorliegend aber nicht, denn der Vermieter habe nicht ausreichend dargelegt, daß die Voraussetzungen des allein in Betracht kommenden Wohnungsbaus durch Ausbau gem. § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG (jetzt Wohnraumförderungsgesetz) erfüllt seien. Der bestandskräftige Bescheid der Behörde, durch den die öffentlichen Mittel bewilligt worden seien, entfalte insoweit keine Bindungswirkung. Eine Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung bestehe auch nicht aufgrund des Mietvertrages. Die vertragliche Vereinbarung der Mietpreisbindung sei nach §§ 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Danach könne eine Mieterhöhung nur mit Zustimmung des Mieters erfolgen. Die mietvertragliche Abweichung bestehe hier darin, daß die Mieterhöhung nicht der Zustimmung des Mieters bedürfe. Diese Abweichung sei auch grundlegend. Das Zustimmungserfordernis im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens nach § 558 BGB sei Ausdruck des Prinzips der Vertragsfreiheit, das nach der Vorstellung des Gesetzgebers im Bereich des preisfreien Wohnraums nicht nur für die Einigung über die Höhe der Miete bei Vertragsschluß, sondern auch bei der Erhöhung der Miete während des laufenden Mietverhältnisses gelten solle. Die Abweichung sei für den Mieter auch nachteilig. Er könne zwar die Zahlung der vom Vermieter einseitig erhöhten Miete verweigern. Durch die Zahlungsverweigerung setze sich der Mieter jedoch der Gefahr einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus, der er nicht mehr begegnen könne, wenn sich die einseitige Mieterhöhung des Vermieters erst im Räumungsprozeß als berechtigt erweise. Eine solche Gefahr bestehe dagegen nicht, wenn die Mieterhöhung gem. § 558 Abs. 1 BGB der Zustimmung des Mieters bedürfe. Der Nachteil für den Mieter könne auch nicht durch etwaige Vorteile, namentlich eine geringere Höhe, ausgeglichen werden. Im übrigen biete die Kostenmiete dem Mieter nicht nur Vorteile. § 558 BGB sehe Beschränkungen der Mieterhöhung vor, die in § 10 WoBindG fehlten.

Die Entscheidung des BGH vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 115/03 (GE 2004, 619) rechtfertige keine andere Beurteilung. In jener Entscheidung habe der Senat in einem Fall, in dem der Vermieter die öffentlichen Fördermittel für die Sanierung seines Hauses nicht in Anspruch genommen hatte, die Auslegung des Mietvertrages durch das dortige Berufungsgericht gebilligt, daß die Parteien durch die Bezeichnung der Wohnung als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" in Verbindung mit der Vereinbarung der nach den einschlägigen Förderrichtlinien höchstzulässigen Miete eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete wirksam ausgeschlossen hätten, so daß eine Mieterhöhung nur in den Fällen der Änderung der Kostenmiete zulässig sei. Soweit darin unausgesprochen zum Ausdruck komme, daß der Vermieter nach der vertraglichen Vereinbarung zur einseitigen Erhöhung der Miete berechtigt sei, halte der Senat daran nicht fest. Im übrigen verstoße die Geltendmachung des in Rede stehenden Bereicherungsanspruchs nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Zwar habe der Senat in mehreren Parallelsachen, in denen er die vom jeweiligen Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluß nach § 552 a ZPO zurückgewiesen habe, angenommen, daß die Rückforderung der jahrelang vorbehaltlos gezahlten Mieterhöhungsbeträge treuwidrig sei. Das komme vorliegend jedoch nicht in Betracht, weil zwischen der ersten Mieterhöhung zum 1. Juli 2003 und der Klageerhebung im April 2004 nur wenige Monate vergangen seien.

Es gibt in Berlin eine ganze Anzahl von vergleichbaren Fallkonstellationen, in denen im Verhältnis der Mietvertragsparteien, aber auch im Verhältnis der Vermieter zur WBK/IBB als öffentliche Förderstelle davon ausgegangen worden war, daß sozialer Wohnungsbau und damit preisgebundener Neubau vorliege mit der Folge, daß Mieterhöhungen aufgrund des § 10 WoBindG zu erfolgen hätten. In den 90er Jahren des vergangenen Jahrhunderts stellte sich dann heraus, daß die Voraussetzungen des II. WoBauG überhaupt nicht vorgelegen hatten, es sich also (nur) um sanierten Altbau, nicht jedoch um öffentlich geförderten Neubau handelte. Vor allem das LG Berlin, ZK 62, Zuständigkeitsbereich Termpelhof-Kreuzberg, hatte dann (unter Mitwirkung des Unterzeichnenden) angenommen, daß eine Mieterhöhung nur nach § 2 MHG (jetzt § 558 BGB) möglich sei. Später hatte dann das Landgericht (wie vorliegend auch die ZK 67) angenommen, der Mieter könne sich in Anwendung des § 242 BGB nicht darauf berufen, eine Mieterhöhung sei nur nach § 558 BGB möglich, wenn er einseitige Mieterhöhungen jahrelang so hingenommen hat, er selbst davon ausgegangen sei, es handele sich um preisgebundenen Neubau. Das hatte der BGH auch gebilligt, setzt in der vorliegenden Entscheidung jetzt aber eine Grenze, zieht quasi die "Bremse an". Das bringt für die Zukunft ein gutes Stück mehr Unsicherheit, weil im Einzelfall jeweils die Maßschnur für Treu und Glauben angelegt und hierbei der jeweilige Zeitraum "unter die Lupe genommen" werden muß, in dem der Mieter vorbehaltlos Mieterhöhungsbeträge aufgrund einseitiger Mieterhöhung gezahlt hat.