Keine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten bei entgegenstehender Vereinbarung ohne ausdrückliche Erklärung

Ist im Mietvertrag vereinbart, daß Heizkosten allein nach der Nutzfläche umzulegen sind, kann der Vermieter mit Wirkung für die Zukunft verbrauchsabhängige Abrechnungen nach der Heizkostenverordnung verlangen; die bloße Übersendung einer entsprechenden Heizkostenabrechnung reicht nicht.

Entgegen der getroffenen vertraglichen Vereinbarung, die Heizkosten nach dem Verhältnis der gemieteten Gebäudenutzfläche zur gesamten vermieteten Mietfläche des Gebäudes abzurechnen, hat die Kl. eine Abrechnung entsprechend der Heizkostenverordnung vorgenommen. Hierzu war sie zum Zeitpunkt der Abrechnung für das Jahr 1999 nicht berechtigt. Zwar ist für Wärme- und Warmwasser bei Umlage, Abrechnung und Verteilung auf mehrere Nutzer innerhalb eines Gebäudes die Heizkostenverordnung in der Fassung vom 26. Januar 1989 anzuwenden (vgl. Palandt, 62. Aufl., § 535 Rn. 37). Dem steht vorliegend jedoch eine zulässige vertragliche Vereinbarung entgegen, wonach die Abrechnung nach dem Verhältnis der gemieteten Gebäudenutzfläche zur gesamten vermieteten Mietfläche des Gebäudes zu erfolgen hat, und die so lange gilt, bis sich ein Vertragspartner auf die Heizkostenverordnung beruft und eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt, die dann für die Zukunft gilt (vgl. LG Berlin MDR 1995, 253; AG Friedberg WuM 1997, 439/440). Die Durchsetzung der Heizkostenverordnung ist danach Sache der Parteien, die trotz anderweitiger vertraglicher Vereinbarungen die Anwendung der Heizkostenverordnung verlangen können, denn die Durchsetzung der Heizkostenverordnung liegt in den Händen der Parteien, wie das Landgericht Berlin zutreffend ausführt (vgl. LG Berlin a. a. O.), da der Gesetzgeber die Folgen eines Verstoßes nicht geregelt hat. Daß vom Beginn des Mietverhältnisses an eine verbrauchsabhängige Abrechnung wegen vorhandener Wärmemengenzähler möglich war, steht der vertraglichen Vereinbarung und dem Recht der Bekl., sich auf diese vertragliche Vereinbarung zu berufen, nicht entgegen, da die getroffene Vereinbarung im Mietverhältnis zulässig bis zu einem Verlangen einer der Beteiligten auf Abrechnung nach der Heizkostenverordnung verbindlich ist. Ein solches Verlangen, das im vorliegenden Vertragsverhältnis die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung zulässig macht, lag zum Zeitpunkt der Abrechnung für das Jahr 1999 nicht vor. Das Verlangen auf Abrechnung der Heizkostenverordnung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, für das die allgemeinen Wirksamkeitsvoraussetzungen rechtsgeschäftlicher Erklärungen gelten. Jedenfalls aber muß die Erklärung deutlich machen, daß die Abrechnung nunmehr nach der Heizkostenverordnung erfolgen soll.

Diese Anforderung erfüllt allein die Übersendung der Abrechnungen an die Bekl. nicht. Nach Auffassung des Berufungsgerichts bedurfte es eines konkreten Ausdrucks des Verlangens durch eine entsprechende für die Zukunft geltende Erklärung. Vorliegend erfolgte ein solcher Hinweis auf eine künftige verlangte Abrechnung nach der Heizkostenverordnung nicht.

Nach § 2 HeizkostenVO muß (eigentlich) verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Ist im Mietvertrag die Abrechnung nach der Wohnfläche vereinbart, bleibt es so lange dabei, bis eine der Vertragsparteien eine Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt. Möglich ist das aber nur mit Wirkung für die Zukunft.

Im Mietvertrag hieß es, daß die Heizkosten (nur) nach der Nutzfläche abgerechnet werden sollten. Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler waren allerdings vorhanden. Später übersandte die Vermieterin eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach der Heizkostenverordnung; der Mieter berief sich auf die entgegenstehende vertragliche Vereinbarung.

Mit Urteil vom 4. April 2003 wies das Landgericht Chemnitz die Zahlungsklage der Vermieterin ab und meinte, der vereinbarte Umlegungsmaßstab sei so lange zu beachten, wie nicht mit Wirkung für die Zukunft eine der Vertragsparteien eine Anpassung an die Heizkostenverordnung verlangt hätte. Das sei hier nicht geschehen; die bloße Übersendung der verbrauchsabhängigen Abrechnung reiche nicht aus.

Die Heizkostenverordnung geht entgegenstehenden Regelungen zwar vor; sie bleiben aber schwebend unwirksam. Jede Vertragspartei kann sich auf eine solche Unzulässigkeit berufen (OLG Hamm GE 1986, 851); dies aber nur mit Wirkung für die Zukunft (LG Hamburg WuM 1995, 192). Ob nicht in der Übersendung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung auch eine Berufung des Vermieters auf die Heizkostenverordnung liegt, dürfte entgegen der Meinung des Landgerichts Chemnitz eher zu bejahen sein. Aber auch dann treten die Wirkungen erst in Zukunft ein. Vermieter, die diese mißlichen Folgen vermeiden wollen, tun gut daran, ausdrücklich eine Änderung des Umlegungsmaßstabes entsprechend der Heizkostenverordnung festzusetzen und im Notfall zwei Abrechnungen, einmal nach der Fläche und einmal verbrauchsabhängig, dem Mieter zu übersenden. Wenn das Rangverhältnis klargestellt ist (es gilt Abrechnung A; hilfsweise für den Fall der Unwirksamkeit gilt Abrechnung B), dürften dagegen keine Bedenken bestehen.