Keine Unwirksamkeit des gesamten Vertrages bei Mietpreisüberhöhung

Keine Unwirksamkeit des gesamten Vertrages bei Mietpreisüberhöhung; Unzumutbarkeit einer Vertragsfortsetzung ist Frage des Einzelfalls; Wirtschaftsstrafgesetz; Kündigung bei Mietpreisüberhöhung; Vorlage zum Rechtsentscheid

1. Die Frage, ob ein Verstoß gegen § 5 WiStG Teilnichtigkeit oder Gesamtnichtigkeit des Mietvertrags zur Folge hat, ist i. S. v. Teilnichtigkeit obergerichtlich geklärt. Der Vorlagefrage fehlt damit die nach § 541 ZPO erforderliche grundsätzliche Bedeutung.

2. Die Frage, ob ein Verstoß gegen § 5 WiStG eine Kündigung nach § 554 a BGB rechtfertigt, ist im wesentlichen Tatfrage und einem Rechtsentscheid nicht zugänglich.

3. Die Frage, ob ein Verstoß gegen § 5 WiStG den Mieter zur Kündigung nach § 554 a BGB berechtigt, ist auch wegen fehlender Entscheidungserheblichkeit keine zulässige Vorlagefrage, wenn zugleich im Raum steht, daß die Kündigung aus anderen Gründen wirkungslos geworden ist.

Das Landgericht geht mit dem Amtsgericht davon aus, daß die zwischen dem Kl. als Vermieter und dem Bekl. als Mieter vereinbarte Miethöhe gegen § 5 WiStG verstößt. Das Landgericht hält es für entscheidungserheblich, ob sich der Bekl. auf die Nichtigkeit des Mietvertrags oder auf ein fristloses Kündigungsrecht berufen kann. Es hat ausgeführt, daß es sich angesichts der Vielzahl der Verfahren nach § 5 WiStG um Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung handele, über die, soweit ersichtlich, noch kein Rechtsentscheid ergangen sei. Nach herrschender Ansicht werde ein Mietvertrag, in dem eine gegen § 5 WiStG verstoßende Miete vereinbart worden sei, als teilnichtig angesehen mit der Folge, daß der Mieter nur den zulässigen Mietzins schulde, aber die Wohnung behalten könne. Das werde den Interessen der Mieter gerecht, die auf die Wohnung angewiesen seien. Diese Ansicht verkehre sich aber für die Mieter ins Gegenteil, die ein anderes Mietverhältnis begründet hätten und sich von dem gegen ein gesetzliches Verbot verstoßenden Vertrag lösen wollten. So sei die Interessenlage des Bekl. Für ihn habe der Vertrag kein Interesse mehr. Nach Auffassung der Kammer müsse sich der Bekl. auf § 134 BGB berufen können mit der Folge, daß er lediglich für die Nutzungszeit Nutzungsentschädigung schulde. Sollte diese Frage aber verneint werden, so stelle sich die Frage, ob der Mieter, der kein Interesse mehr an dem Vertrag habe, wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nach § 554 a BGB kündigen könne, was das Amtsgericht und das Landgericht Frankfurt am Main sowie das LG Berlin (Az.: 67 S 505/96, MM 1998, 2039) verneint, das Amtsgericht Langen und diesem folgend das Landgericht Darmstadt aber bejaht hätten.

Das Landgericht hat folgende Frage zur Entscheidung durch Rechtsentscheid vorgelegt:

a) Ist der Mieter bei Vorliegen der Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG berechtigt, sich auf die Totalnichtigkeit des Mietvertrags gemäß § 134 BGB zu berufen?

b) Ist der Mieter berechtigt, den Mietvertrag bei Vorliegen der Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG gemäß § 554 a BGB fristlos zu kündigen, weil ihm mangels Interesse an dem Vertrag dessen Fortsetzung nicht zumutbar ist, auch wenn der Mietzins auf die zulässige Höhe reduziert wird?

Ein Rechtsentscheid ergeht nicht, denn die Vorlage ist insgesamt unzulässig.

I. Zur Vorlagefrage a):

Nach § 541 I ZPO kann das Landgericht einen Rechtsentscheid u.a. dann herbeizuführen, wenn es als Berufungsgericht bei der Entscheidung einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt oder den Bestand eines solchen Mietverhältnisses betrifft, von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen will; das gleiche gilt, wenn einer solchen Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung zukommt und sie durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist. Der Begriff der grundsätzlichen Bedeutung in § 541 I S. 1 letzter Hs. ZPO ist mit demjenigen in § 546 I S. 1 Nr. 1 ZPO identisch. Es muß sich demnach bei der Vorlagefrage um eine Rechtsfrage handeln, die für eine Vielzahl von Fällen wesentlich werden kann und die bisher noch nicht durch eine gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung geklärt ist (vgl. OLG Frankfurt WuM 1986, 13; BayObLG NJW-RR 1996, 73 ff., a. A. MünchKomm/ZPO-Rimmelspacher, § 541 Rn 18). Die Rechtsfrage muß also klärungsbedürftig sein. Klärungsbedürftigkeit ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Frage in der Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet wird, ohne daß die Voraussetzungen für eine Divergenzvorlage vorliegen. Die Klärungsbedürftigkeit kann sich auch aus einer Auseinandersetzung im Schrifttum ergeben (Stein/Jonas/Grunsky, ZPO, 21. Aufl. 1994, § 546 Rn 6). Diese Vorlagevoraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor.

Die zivilrechtlichen Folgen eines Verstoßes gegen § 5 WiStG sind schon seit langem obergerichtlich geklärt. Bereits das OLG Stuttgart hat in der Begründung seines Rechtsentscheids vom 7.7.1981 (Az.: 8 RE Miet 1/81, ZMR 1981, 318) ausgeführt, daß ein Verstoß gegen § 5 WiStG nach einhelliger Meinung nur zu einer Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung führe, im übrigen bleibe die Wirksamkeit des Mietvertrages unberührt. Streitig sei (nur), ob die Abrede über den Mietzins nichtig sei, soweit dieser die Zulässigkeitsgrenze des § 5 WiStG übersteige oder ob die Nichtigkeit auch den Teil erfasse, der über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Das OLG Stuttgart hat diese Frage dahingehend beantwortet, daß die Teilnichtigkeit die Mietüberhöhung nicht nur auf die gerade noch zulässige Miethöhe, sondern darüber hinaus auf den angemessenen Betrag zurückführe. Dem OLG Stuttgart in der Sache folgend hat das OLG Karlsruhe auf eine Divergenzvorlage hin in der Begründung seines Rechtsentscheid vom 2.2.1982 (Az. 3 REMiet 11/81, WuM 1982, 128) hierzu unter Berufung auf das Reichsgericht (RGZ 88, 250, 252) vertiefend ausgeführt, das gegen Preisvorschriften verstoßende Rechtsgeschäft werde einmal deshalb aufrechterhalten, weil der Gesetzgeber kein Interesse daran habe, den Leistungsaustausch überhaupt zu verhindern, sondern es diesem auf die Durchsetzung ankomme, daß das Rechtsgeschäft zu einem von ihm als angemessen angesehenen Preis bewirkt werde. Erst als weiteres Argument hat das OLG Karlsruhe auch angeführt, daß die Erhaltung des Rechtsgeschäfts den schutzwürdigen Interessen des Vertragsteils dienen solle, von dem dieser Preis gefordert werde. Auch unter diesem Gesichtspunkt sei es gerechtfertigt, die regelmäßige Rechtsfolge des § 134 BGB lediglich hinsichtlich des objektiv gerechtfertigten Preises nicht anzuwenden. Da der Vermieter durch die Aufrechterhaltung des Rechtsgeschäfts nicht privilegiert werden solle, fehle es an jeder Berechtigung, ihm einen Anspruch zu belassen, der den objektiven Wert der von ihm erbrachten Leistung übersteige. Das OLG Hamburg hat sich in seinem ebenfalls auf eine Divergenzvorlage ergangenen Rechtsentscheid vom 15.11.1982 (Az.: 4 U 181/81, ZMR 1983, 100 ff.) dieser Auffassung angeschlossen. Das OLG Hamburg hat ausgeführt, daß Vermieter, die bei der Einigung über den Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete dergestalt überschreiten, daß § 5 WiStG zum Zuge komme, die Risiken der Teilnichtigkeit tragen müßten, auch wenn sie auf diese Weise schlechter gestellt würden als Vermieter, welche die "Grauzone" noch nicht verlassen hätten.

Die Ansicht, daß Teilnichtigkeit eintrete, hat auch der Bundesgerichtshof in seinem Rechtsentscheid vom 11.1.1984 vertreten (Az.: VIII ARZ 13/83, BGH NJW 1984, 68 ff.; so auch Kohte, Die Rechtsfolgen der Mietpreisüberhöhung, NJW 1982, 2803 ff.). Der Bundesgerichtshof hat nur den Umfang der eintretenden Teilnichtigkeit zurückgeschnitten und unter Berufung auf die nahezu einhellige Auffassung in der Rechtsprechung und im Schrifttum ausgeführt, daß der Verstoß gegen § 5 WiStG nicht zur Nichtigkeit des gesamten Mietvertrags führe, sondern in Anwendung von § 134 Halbsatz 2 BGB nur zur Teilnichtigkeit der Mietzinsabrede. Entscheidend sei , daß § 5 WiStG lediglich die Vereinbarung überhöhter Mieten unterbinden solle. Dabei könne die Teilnichtigkeit nicht weiter reichen als die tatbestandliche Erfüllung des Verbotsgesetzes. Was das Gesetz nicht verbiete, sei rechtmäßig und könne daher nicht der Nichtigkeitsfolge nach § 134 BGB anheimfallen. Aus rechtssystematischen Gründen könne die Nichtigkeitsgrenze in Fällen der vorliegenden Art nicht über die sogenannte Wesentlichkeitsgrenze i. S. v. § 5 WiStG hinaus bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgedehnt werden. Seither ist geklärt, daß ein Verstoß gegen § 5 WiStG aufgrund des Gesetzeszwecks nur die Teilnichtigkeit und keinesfalls die Gesamtnichtigkeit des Mietvertrags zur Folge hat. Verfassungsrechtliche Bedenken gegen dieses Ergebnis sind nicht als durchgreifend erachtet worden (BVerfG 1994, 993 ff.). Von einer Teilnichtigkeit geht auch der im Anschluß an den Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 3.3.1983 (4 REMiet 9/82, ZMR 1983, 108) auf eine Divergenzvorlage ergangene Rechtsentscheid des Senats vom 4.4.1985 (20 REMiet 3/85, ZMR 1985, 200) aus, der sich mit der Fragestellung beschäftigt hat, inwieweit sich Veränderungen bei der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Höhe der zurückzuerstattenden Mietzahlungen auswirken. Dieser Ansicht hat sich auch das Kammergericht in seinem auf eine weitere Divergenzvorlage ergangenen Rechtsentscheid vom 20.4.1995 (Az.: 8 RE-Miet 242/95, WuM 1995, 384 ff.) angeschlossen.

Der Hinweis des Landgerichts auf die andersgeartete Interessenlage des Bekl. verfängt nicht, denn der Bundesgerichtshof hat in erster Linie auf den Zweck von § 5 WiStG abgestellt, als Mieterschutzvorschrift überhöhte Mietpreisvereinbarungen zu unterbinden und erst in zweiter Linie auf die übliche Interessenlage des Mieters, die Wohnung behalten zu wollen. Außerdem könnte sich eine Gesamtnichtigkeit des Mietvertrages nach §§ 134, 139 BGB nur ergeben, wenn der Bekl. den Mietvertrag ohne den nichtigen Teil nicht geschlossen hätte. Abzustellen wäre dabei auf den Abschluß des Mietverhältnisses. Dazu hat das Amtsgericht bereits ausgeführt, daß der Bekl. damals den Mietvertrag gleichwohl ("erst recht") abgeschlossen hätte. Das Landgericht hat hierzu keine tatsächlichen Feststellungen, erst recht keine gegenteiligen getroffen. Insoweit läßt der Vorlagebeschluß eine sich aufdrängende Auseinandersetzung mit einem Teil des Sachverhalts vermissen. Anhaltspunkte, die Anlaß zu der Annahme böten, daß der Bekl. den Mietvertrag nicht erst recht abgeschlossen hätte - wie das Amtsgericht festgestellt hat, bestehen nicht, so daß auch aus tatsächlichen Gründen der beantragte Rechtsentscheid nicht in Betracht kommt (vgl. BGH NJW 1990, 3142).

Abgesehen von den fehlenden Tatsachenfeststellungen kann die Vorlage des Landgerichts auch nicht in eine Divergenzvorlage umgedeutet werden (vgl. OLG Stuttgart MDR 1989, 546/547), denn das Landgericht hat an keiner Stelle zu erkennen gegeben, daß es die o. g. Rechtsentscheide kennt und von ihnen abweichen will. So läßt der Vorlagebeschluß des Landgerichts auch jede Auseinandersetzung mit dem Schutzzweck des § 5 WiStG vermissen. Dieser stand im Zentrum der vorgenannten Rechtsentscheide. Es kann deswegen nicht unterstellt werden, daß das Landgericht, wenn es sich mit den genannten Rechtsentscheiden befaßt hätte, § 5 WiStG einen weitergehenden Schutzzweck als die vorgenannten Entscheidungen zugeschrieben hätte. Das Landgericht hat in seiner Vorlage auch keine abweichende Meinung benannt und zu erkennen gegeben, daß es dazu neige, diese zu bevorzugen. Eine Umdeutungsmöglichkeit ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, daß die Sache dem Senat vorgelegt worden ist, obwohl der Kl. in seiner auf den Vorlagebeschluß hin eingereichten Stellungnahme unter Hinweis auf einige der o. g. Rechtsentscheide vorgebracht hat, die landgerichtliche Vorlage sei als Vorlage wegen grundsätzlicher Bedeutung unzulässig. Es ist nämlich nicht ersichtlich, daß die vorlegende Kammer dies in irgendeiner Weise zur Kenntnis genommen hat und die Entscheidung des Senats begehrt, weil sie von der nahezu einheitlichen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur bezüglich der Teinichtigkeit (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 5 WiStG Rn 71 ff; vgl. auch Boecken, Mietpreisüberhöhung im Sinne von § 5 WiStG und ihre Folgen für die Wirksamkeit von Mietzinsvereinbarungen, WuM 1997, 145 ff.) abweichen will, denn die Akten sind auf die gegenteilige Stellungnahme des Kl. alsdann ohne weitere Ausführungen dem Senat durch einfache Verfügung der Vorsitzenden vorgelegt worden.

II. Zur Vorlagefrage b):

Die Eventualfrage des Vorlagebeschlusses, nämlich ob im Falle der Verneinung einer Gesamtnichtigkeit des Mietvertrags der Mieter berechtigt sei, den Mietvertrag bei Vorliegen der Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG gem. § 554 a BGB fristlos zu kündigen, weil ihm mangels Interesse an dem Vertrag dessen Fortsetzung nicht zumutbar sei, auch wenn der Mietzins auf die zulässige Höhe reduziert werde, ist ebenfalls nicht zulässig.

Einem Rechtsentscheid zugänglich sind lediglich Rechtsfragen. Vorliegend handelt es sich aber nur vordergründig um eine solche Fragestellung. Das vorlegende Landgericht hat sich zu dieser Vorlagefrage veranlaßt gesehen, weil das Landgericht Darmstadt ein Urteil des Amtsgerichts Langen bestätigt hatte (beide WuM 1997, 442 ff., in dem dieses entschieden hatte, daß eine Mietpreisüberhöhung i. S. v. § 5 WiStG die fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter nach § 554 a BGB rechtfertige und diese Ansicht weder der Rechtsprechung des Amts- noch der des Landgerichts Frankfurt am Main entspricht. Das Landgericht hat außerdem darauf hingewiesen, daß das Landgericht Berlin (NZM 1999, 306) ein Sonderkündigungsrecht gleichfalls verneint habe.

Nach § 554 a BGB kann ein Mietverhältnis über Räume ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist dann gekündigt werden, wenn ein Vertragsteil seine Verpflichtungen schuldhaft in einem solchen Maße verletzt, insbesondere den Hausfrieden so nachhaltig stört, daß dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Das bedeutet, die Vertragsverletzung des Kündigungsgegners muß so schwerwiegend sein, daß sie die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses, und sei es auch nur bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder bis zum sonstigen Vertragsende objektiv unzumutbar macht. Die Unzumutbarkeit ist anhand einer Interessenabwägung aus einer Gesamtschau nach objektiven Maßstäben zu prüfen (Staudinger-Emmerich [1995], § 554 a BGB Rn 14 m. w. N.). Die Frage, ob für den Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist, ist damit im wesentlichen eine Tatfrage. Dies verkennt das Landgericht mit seiner Vorlagefrage.

Die Vorlagefrage enthält außerdem einen Denkfehler. Das Landgericht hat die Frage mit einer Vorgabe verknüpft ("weil ihm mangels Interesse am Vertrag dessen Fortsetzung nicht zumutbar ist, auch wenn der Mietzins auf die zulässige Höhe reduziert wird"). Diese Verknüpfung läßt eine Verneinung der Berechtigung zur fristlosen Kündigung nicht zu, da das Landgericht ausdrücklich von der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietvertrags ausgeht. Damit gibt es aber keine offene Frage mehr, die der Senat beantworten könnte.

Die Verweisung des vorlegenden Landgerichts auf die gegenteilige Rechtsprechung des Amtsgerichts Langen läßt in Verbindung mit der Vorlagefrage nur vermuten, daß das Landgericht geklärt wissen will, ob das Vorliegen der objektiven Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG bereits ohne weitere Prüfung die Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar i. S. v. § 554 a BGB erscheinen läßt oder ob der Umstand, daß die Miete bis zur Wesentlichkeitsgrenze herabgesetzt wird, bereits die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung entfallen läßt. In dieser Form kann die Frage aber nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids sein, da dieses die tatsächliche Bewertung einer Vielzahl von unbekannten Sachverhaltsvarianten unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten voraussetzen würde.

Der Senat kann die Vorlagefrage auch nicht weiter eingrenzen, weil die landgerichtliche Vorlage nicht erkennen läßt, ob und mit welchem Ergebnis das Landgericht eine individuelle Interessenabwägung vorgenommen hat oder nicht. Das Landgericht hat sich in der Begründung seiner Vorlagefrage auf die Bemerkung beschränkt, daß dann, wenn die Nichtigkeit des gesamten Vertrags verneint werde, sich die Frage stelle, ob der Mieter, der kein Interesse an dem Vertrag mehr habe, wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung kündigen könne. In einem weiteren Satz hat es dann darauf verwiesen, daß diese Frage bisher vom Amts- und Landgericht Frankfurt am Main und auch vom Landgericht Berlin verneint worden sei, während das Amtsgericht Langen und das Landgericht Darmstadt dies bejaht habe. In der zitierten Entscheidung hat das Amtsgericht Langen (WuM 1997, 442) die bejahte Kündigungsmöglichkeit damit begründet, daß es im Hinblick auf das Regel Ausnahmeverhältnis des § 139 BGB sachgerecht sei, dem Vermieter das Preisrisiko aufzubürden und letztlich dem Mieter die Entscheidung zu überlassen, ob er an einem wegen Mietpreisüberhöhung teilnichtigen Mietvertrag festhalten wolle oder nicht. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts Langen überstieg die in dem dortigen Fall vereinbarte Miete die Vergleichsmiete um 62 %. Gegen die Anwendung des § 139 BGB in diesem Zusammenhang bestehen zwar wegen der Vorrangstellung des § 134 I 2. Hs. BGB Bedenken. Ob die genannte Entscheidung im übrigen im Ergebnis zutreffend ist, kann hier jedoch dahinstehen, weil die Entscheidung des beantragten Rechtsentscheids nicht davon abhängt.

Schließlich ist die Vorlage auch noch deswegen unzulässig, weil die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage nicht erkennbar ist. Ein Rechtsentscheid kann nach einhelliger Ansicht nur dann eingeholt werden, wenn die Rechtsfrage im konkreten Verfahren entscheidungserheblich ist, wenn der Inhalt des Berufungsurteils also je nach Antwort auf die Rechtsfrage unterschiedlich ausfällt. Diese Voraussetzungen muß das Landgericht darlegen, wobei dessen Rechtsstandpunkt maßgeblich ist (BGH NJW 1997, 3437 ff., OLG Hamm ZMR 1994,153 ff.; MünchKomm/ZPO Rimmelspacher, § 541 ZPO Rn. 13; Stein/Jonas/Grunsky, Zivilprozeßordnung, § 541 Rn. 8 und 21). Das bedeutet, daß die Entscheidungserheblichkeit auf der Grundlage der im Vorlagebeschluß niedergelegten Rechtsauffassung, Tatsachenfeststellung und Tatsachenwürdigung für den Senat feststellbar sein muß (OLG Koblenz WuM 1987, 141). Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Das Amtsgericht hat zur Kündigung in seinem Urteil ausgeführt, dem Bekl. sei die Fortführung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar gewesen, weil seine Interessen ausreichend dadurch geschützt und gewahrt seien, daß er kraft Gesetzes (§§ 134, 139 BGB) nur den höchstzulässigen Mietzins schulde. Das Landgericht hat sich sinngemäß hinsichtlich der Entscheidungserheblichkeit der Anwendbarkeit von § 554 a BGB auf die Bemerkung beschränkt, daß die beiden Vorlagefragen entscheidungserheblich seien. Es hat aber weder Aussagen gemacht, ob es die Kündigung im übrigen für wirksam hält, noch hat es sonst irgendwelche tatsächlichen Feststellungen hierzu getroffen. Der Senat kann diese Feststellungen nicht nachholen, da die Tatsachenfeststellung Sache des Landgerichts ist und hier etliche Anzeichen darauf hindeuten, daß es auf das Vorliegen einer Kündigungsmöglichkeit nach § 554 a BGB nicht (mehr) ankommt. Aus den Akten ergibt sich nämlich, daß der Bekl. zwar mit Schreiben vom 27.12.1994 eine fristlose Kündigung des am 17.3.1994 geschlossenen Mietvertrags mit der Begründung ausgesprochen hat, er habe zwischenzeitlich anderen Wohnraum gefunden, der in der Höhe dem Mietspiegel sehr nahe komme. Mit Schreiben vom 4.7.1995 hat der Bekl. jedoch um die Zustimmung zur Untervermietung gebeten. Eine Übergabe der Wohnung nebst Schlüsselübergabe an den Kl. ist erst an 17.1.1997 erfolgt. Deswegen stellt sich u. a. die Frage, ob sich der Bekl. auf die Kündigung, wenn ein Kündigungsgrund nach § 554 a BGB bejaht werden würde, noch berufen könnte oder ob das Mietverhältnis nicht stillschweigend verlängert worden ist (§ 568 BGB), nachdem der Kl. die Kündigung nicht akzeptiert hatte. Das Landgericht hätte die Frage der Vertragsfortsetzung prüfen müssen, zumal der Kl. vorgebracht hatte, daß der Bekl. sich aufgrund seines nachfolgenden Verhaltens auf die Kündigung nicht mehr berufen könne. Grundsätzlich schließt auch eine Kündigung nach § 554 a BGB ein Eingreifen der gesetzlichen Fiktion des § 568 BGB nicht aus (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht [1998], § 568 BGB Rn 27 m. w. N.). Vorliegend steht dem Eingreifen des § 568 BGB auch nicht die im Formularmietvertrag enthaltene Ausschlußklausel ("Eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 568 BGB tritt nicht ein") nicht ohne weiteres entgegen, da diese als regelmäßig unwirksam angesehen wird (OLG Schleswig, WuM 1996, 85 ff.; AG und LG Frankfurt am Main, WuM 1996, 621).

In einem Rechtsentscheid des OLG Frankfurt/M. vom 15. August 2000 ging es darum, ob bei einem späteren Wegfall der Mangellage auch eine Mietpreisüberhöhung "geheilt" wird, wie es die Rechtsprechung bei einem späteren Ansteigen des Mietniveaus annimmt. Das OLG Hamburg hatte das verneint, wobei es allerdings einen juristischen Eiertanz aufführen mußte, um zu begründen, daß - entgegen dem Wortlaut des Gesetzes - eine Mietpreisüberhöhung nicht immer jeden Monat neu durch Annehmen des überhöhten Entgeltes durch den Vermieter begangen wird. Das OLG Frankfurt/M. schließt sich der Auffassung des OLG Hamburg an, wonach dem Mieter ein Umzug nicht zugemutet werden könne und deshalb maßgeblich die Verhältnisse bei Vertragsschluß seien, um eine Mietpreisüberhöhung anzunehmen.

Mit Beschluß vom 7. August 2000 hat das OLG Frankfurt/M. einen Rechtsentscheid zu weiteren Fragen der Mietpreisüberhöhung abgelehnt. Es ging um einen auszugswilligen Mieter, der wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG die Unwirksamkeit des Mietvertrages, hilfsweise aber dessen Kündbarkeit geltend gemacht hatte. Das OLG Frankfurt konnte dazu auf die Rechtsprechung des BGH verweisen, wonach nur der überhöhte Teil des Mietzinses unwirksam ist, nicht jedoch der gesamte Mietvertrag. Ob eine fristlose Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung möglich ist, sei eine Frage des Einzelfalls und nicht durch Rechtsentscheid zu klären.