Keine unverzügliche Beendigung einer Zweckentfremdung

Keine unverzügliche Beendigung einer Zweckentfremdung; merkliche Entspannung des Wohnungsmarktes in Berlin; Verpflichtung der Behörde zur Einzelfallprüfung der Wohnungsmarktnachfrage

1. Die Wohnungsmarktlage in Berlin hat sich in den vergangenen Jahren zumindest in Teilbereichen so merklich entspannt, daß nicht in jedem Fall die unverzügliche Beendigung einer zweckfremden Nutzung von Wohnraum erforderlich ist.

2. Insbesondere bei Wohnraum mit unterdurchschnittlicher oder weit überdurchschnittlicher Ausstattung hat die Behörde in jedem Einzelfall zu prüfen, ob für die konkrete Wohnung tatsächlich noch eine Nachfrage auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt besteht.

Die Beschwerde des Antragstellers ist begründet. Die aufschiebende Wirkung der Klage ist gemäß § 80 Abs. 5 VwGO wiederherzustellen bzw. anzuordnen, weil ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung des angefochtenen Bescheides entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht hinreichend begründet worden und im übrigen auch nicht ersichtlich ist. Dabei kann zunächst dahinstehen, ob die in Rede stehenden Räume überhaupt vom Zweckentfremdungsverbot erfaßt werden oder ob es sich bei ihnen um Luxuswohnraum handelt, darüber wird abschließend im Klageverfahren zu befinden sein. Für die im vorliegenden Verfahren zu treffende Entscheidung ist, wie der Senat bereits in seinem Zulassungsbeschluß vom 15. Juni 1999 - OVG 5 SN 73.98 - ausgeführt hat, maßgeblich, daß die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Wiederzuführungsanordnung einer rechtlichen Überprüfung nicht standhält. Die Wohnungsmarktlage hat sich in den vergangenen Jahren zumindest in Teilbereichen merklich entspannt; von einer Wohnungsnot, die in jedem Fall die unverzügliche Beendigung der zweckfremden Nutzung von Wohnraum erforderlich macht, geht selbst der Antragsgegner nicht mehr aus (vgl. die Begründung zum Haushaltsgesetz 1999, Abgh.-Drs. 13/2973; vgl. ferner die Empfehlungen zur Anordnung der sofortigen Vollziehung im Rundschreiben der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - IV D 5 -6811/600 - vom 1. Juli 1998). Es bedarf daher insbesondere in Fällen, in denen es um Wohnraum unterdurchschnittlicher oder - wie hier - weit überdurchschnittlicher Ausstattung geht, der Prüfung und Darlegung, ob für die konkrete Wohnung tatsächlich (noch) eine Nachfrage auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt besteht. Daß dies bei den hier streitigen Räumlichkeiten angesichts ihrer exklusiven Lage in einer Grunewaldvilla, ihrer baulichen Konzeption (Diele und Flur nehmen nach der Bauzeichnung allein knapp 50 qm in Anspruch, während die Grundfläche der Küche lediglich 7,7 qm umfaßt), ihrer reinen Wohnfläche von rund 170 qm zuzüglich 130 qm Nebenflächen, von denen knapp 60 qm auf Balkon und Dachterrasse entfallen, der Fall ist, hat der Antragsgegner auch im gerichtlichen Verfahren nicht hinreichend dargetan. Wie sich der Regierungsumzug auf den Berliner Wohnungsmarkt auswirken wird, läßt sich derzeit weder in qualitativer noch in quantitativer Hinsicht verläßlich einschätzen, zumal die Abwanderungstendenz einkommensstärkerer Haushalte in das Umland, der seitens des Landes Berlin mit den verschiedensten Konzepten entgegenzuwirken versucht wird, offensichtlich weiter anhält. Unter diesen Umständen kann kein besonderes öffentliches Interesse daran bestehen, den Antragsteller ohne bestandskräftige Entscheidung über die Rechtmäßigkeit der Wiederzuführungsanordnung unter Androhung von Zwangsgeld zur umgehenden Vermietung der streitigen Wohnung zu verpflichten.

Der Eigentümer hatte seine Grunewald-Villa längere Zeit leerstehen lassen, was als Zweckentfremdung gilt; die Behörde verlangte deshalb unverzügliche Wiederzuführung zum Wohnungsmarkt.

Auf die Anfechtungsklage des Eigentümers stellte im vorläufigen Rechtsschutzverfahren das OVG Berlin mit Beschluß vom 31. August 1999 die aufschiebende Wirkung der Klage wieder her und meinte, die Wohnungsmarktlage habe sich zumindest in Teilbereichen in Berlin in den letzten Jahren merklich entspannt. Die Behörde müsse daher insbesondere bei Wohnungen, die unter- oder überdurchschnittlich ausgestattet sind, im Einzelfall darlegen, daß für diese konkrete Wohnung eine Nachfrage auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt besteht. Kann sie das nicht, wie im entschiedenen Fall, fehlt es an einem überwiegenden öffentlichen Interesse, schon vor Bestandskraft einer Entscheidung über die Wiederzuführung den Eigentümer unter Androhung von Zwangsgeld zur Vermietung als Wohnraum zu verpflichten.