Keine Umwidmung zum Wohnungseigentum durch Einbau von Küche und Bad

1. Der genehmigte Einbau von Küche und Bad in ein Teileigentum im Dachraum bewirkt keine Umwidmung des Teileigentums in Wohnungseigentum.

2. Ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluß, der dem Teileigentümer, dem zugleich eine Wohnung gehört, die dauerhaft separate Nutzung derartiger Dachräume zu Wohnzwecken untersagt, steht auch der Erlaubnis zur Vermietung zu Wohnzwecken an Dritte entgegen.

3. Werden Verwalter und Eigentümergemeinschaft als Antragsgegner auf Zustimmung zur Vermietung von Teileigentum in Anspruch genommen, kann die Passivlegitimation für die Erlaubniserteilung dahingestellt blieben.

Der Antragsteller ist seit dem 10. Mai 1984 Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 4 und seit dem 10. April 1986 Eigentümer des im Teileigentumsgrundbuch Blatt 4233 eingetragenen Dachraums Nr. 12. In der Teilungserklärung ist unter anderem bestimmt, daß die Eigentümer der Wohnungen Nr. 1 bis 11 und der Dachräume Nr. 12 bis 15 zur Ausübung eines Berufes in der Wohnung beziehungsweise in dem Dachraum sowie zur Vermietung der Wohnungen Nr. 1 bis 11 oder der Dachräume Nr. 12 bis 15 nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt sind, die jedoch nur aus wichtigem Grunde verweigert werden darf. Bei Verweigerung oder Widerruf der Bewilligung darf der hierdurch Beschwerte die Eigentümerversammlung anrufen.

Unter dem 11. Januar 1986 bat der Antragsteller wegen seiner Absicht, den Dachraum Nr. 12 "als Arbeits- und Gästezimmer mit Bad und Kochnische auszubauen", um Einverständnis mit dem Einbau von Dachfenstern und den Anschluß an die Hausversorgungsleitungen. Nach angeblich allseitiger Zustimmung baute der Antragsteller in der Folgezeit den Dachraum Nr. 12 entsprechend aus. Mit Eigentümerbeschluß vom 23. November 1992 zu TOP 5 a) wurde der Antragsteller aufgefordert, das Nutzungsverhältnis für den Dachraum Nr. 12 mit einem Gewerbebetrieb bis zum 31. März 1993 zu beenden; zu TOP 5 c) wurde mehrheitlich beschlossen, daß eine dauerhafte separate Nutzung der Dachräume (TE 12 bis 15) zu Wohnzwecken nicht gestattet ist, bestehende Nutzungsverhältnisse geduldet werden, ein Neuabschluß von Nutzungsverhältnissen aber nicht genehmigt wird.

Mit Schreiben vom 20. April 1995 bat der Antragsteller erfolglos die Verwalterin um Erteilung einer Genehmigung für die Vermietung seiner Dachwohnung TE Nr. 12 mit der Begründung, daß ihn Veränderungen seiner privaten Vermögenssituation zu einer besseren Verwertung seines Eigentums zwängen. In der Eigentümerversammlung vom 19. Mai 1995 wurde der Antrag des Antragstellers, ihm die separate Vermietung seines Eigentums Nr. 12 zu gestatten, abgelehnt. Seine Anträge bei Gericht blieben in allen Instanzen erfolglos.

a) Verpflichtungsantrag gegen die Eigentümergemeinschaft

Verfahrensrechtlich bedenklich verneint das Landgericht die Passivlegitimation der Eigentümergemeinschaft. Nach der Teilungserklärung ist in erster Linie zwar der Verwalter für die erforderliche Zustimmung zur Vermietung zuständig, gegen die Versagung kann aber die Entscheidung der Eigentümerversammlung herbeigeführt werden. Nachdem diese beiden Instanzen gegenüber dem Antragsteller die Erlaubnis zur Vermietung verweigert haben, sind auch in dem gerichtlichen Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 und 2 sowie Abs. 4 Nr. 1 und 2 WEG beide Instanzen materiell und formell beteiligt, wie es in dem vorliegenden gerichtlichen Verfahren auch praktiziert worden ist, schon um eine einwandfreie Grundlage für eine allseits bindende rechtskräftige Entscheidung gemäß § 45 Abs. 2 WEG zu schaffen. Nimmt der vermietungswillige Wohnungseigentümer den Verwalter und die Gemeinschaft zusammen als Antragsgegner auf die gerichtliche Ersetzung der Vermietungserlaubnis in Anspruch, kann die Frage der Passivlegitimation keine Rolle spielen. Der Verwalter wird ohnehin bei seiner Entscheidung für die Gemeinschaft tätig, die damit ebenfalls in das gerichtliche Verfahren einzubeziehen ist. Lehnen Verwalter und Gemeinschaft die freiwillige Erteilung der Vermietungserlaubnis ab, kann sich auch nicht für die Kostenentscheidung etwa die Frage stellen, ob der Verwalter allein für die ungerechtfertigte Versagung der Erlaubnis verantwortlich ist und selbst mit Kosten belastet werden kann. Zutreffend verneint das Landgericht jedoch mit einer weiteren Erwägung die Zulässigkeit des Verpflichtungsantrags, weil der Antragsteller einen konkreten Mieter nicht benannt hat. Über die Zustimmung der Vermietung kann nur entschieden werden, wenn die Person des Mieters bekannt ist und dessen Eignung überprüft werden kann. In dieser Lage kann der Eigentümer gegen die Gemeinschaft nur einen Feststellungsanspruch erheben, wie er es hier mit seinem folgenden Hilfsantrag auch tut.

b) Feststellungsantrag gegen die Gemeinschaft

Zutreffend bejaht das Landgericht die Zulässigkeit des Feststellungsantrags mit dem Ziel, daß der Antragsteller den Dachraum Nr. 12 zu Wohnzwecken separat an Dritte vermieten und der Verwalter beziehungsweise die Gemeinschaft die Zustimmung hierzu nur aus wichtigem Grund versagen darf. Der Antragsteller hat ein rechtlich schutzwürdiges Interesse an der Klärung, in welchem Umfang er sein Teileigentum am Dachraum Nr. 12 nutzen kann.

aa) Ohne Rechtsirrtum verneint das Landgericht einen Anspruch auf Zustimmung zur Vermietung zu Wohnzwecken. Während die Einheiten Nr. 1 bis 11 jeweils als Wohnung bezeichnet werden, spricht die Teilungserklärung bei den Einheiten Nr. 12 bis 15 jeweils von "nicht ausgebautem Dachraum", wobei dieser in dem Aufteilungsplan zusätzlich als "Bodenraum" gekennzeichnet ist. Die bei der Begründung von Wohnungseigentum notwendige Festlegung als Wohnungseigentum oder Teileigentum enthält eine Zweckbestimmung dahin, daß die im Sondereigentum stehenden Räume bei einem Wohnungseigentum nur zu Wohnzwecken und beim Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen (BayOb-LG GE 1994, 533). Die Umwandlung eines Teileigentums in ein Wohnungseigentum oder umgekehrt bedarf der Mitwirkung aller Wohnungs- und Teileigentümer sowie der Eintragung in das Grundbuch (BayObLG WM 1997, 512). Nach dem unveränderten Grundbuchstand der Wohnanlage sind nur die Einheiten Nr. 1 bis 11 als Wohnung bezeichnet, nicht hingegen die Einheiten Nr. 12 bis 15; zusätzlich ist in der Gemeinschaftsordnung unter § 2 Nr. 2 Abs. 2 der jeweils "selbständige Dachraum" als Teileigentum definiert, das damit eindeutig nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Ebenso sind in § 1 der Gemeinschaftsordnung unter Nr. 2 Abs. 1 die Inhaber der Einheiten Nr. 12 bis 15, nämlich der Dachräume, als Teileigentümer genannt. Zutreffend legt das Landgericht die in der Teilungserklärung eingeräumten Möglichkeiten, mit Zustimmung des Verwalters in den Dachräumen einen Beruf auszuüben beziehungsweise bauliche Veränderungen vorzunehmen, dahin aus, daß damit nicht die Aufteilung in Wohnungseigentum einerseits und Teileigentum andererseits berührt wird.

Rechtlich einwandfrei sieht das Landgericht in der im Januar 1986 erteilten Zustimmung einiger Wohnungseigentümer zum Ausbau des Dachraumes Nr. 12 "als Arbeits- und Gästezimmer mit Bad und Kochnische" jedenfalls keine verbindliche Umwandlung des Teileigentums Nr. 12 in Wohnungseigentum. Die Zustimmung zum Dachausbau deckt inhaltlich auch nicht die Nutzung dieses Raumes als selbständige Wohnung, weil derartige "Arbeits- und Gästezimmer" auch als sogenannte Hobbyräume angesehen werden können, während die Nutzung der Räume als selbständige Wohneinheit demgegenüber zu einer viel intensiveren Nutzung dieser Räume führen würde und daher von dem Willen der Zustimmenden keineswegs erfaßt ist.

bb) Nicht zu beanstanden ist, wenn das Landgericht hinsichtlich des bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses vom 23. November 1992 zu TOP 5 c) dahingestellt sein läßt, ob dem Verbot der dauerhaften separaten Nutzung der Dachräume eine absolute Versagung der Vermietung zu entnehmen ist. Im vorliegenden Fall scheidet die getrennte Vermietung an Dritte schon deswegen aus, weil in dem genannten Eigentümerbeschluß auch die Nutzung der Dachräume zu Wohnzwecken untersagt ist, der Antragsteller aber gerade eine Vermietung als Wohnung erstrebt. Im vorliegenden Verfahren ist daher auch nicht zu klären, ob die getrennte Vermietung an Dritte dem Verbot der separaten Nutzung zuwiderlaufen würde. Soweit der Eigentümerbeschluß die Vermietung als Wohnung untersagt, steht er im Einklang mit der Kennzeichnung des Dachraums als Teileigentum.

cc) Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn das Landgericht angesichts der erörterten Rechtslage einen Anspruch des Antragstellers aus Treu und Glauben auf Vermietung zu Wohnzwecken ablehnt. Dies würde auch dann gelten, wenn die Einheiten Nr. 14 und Nr. 15 für Wohnzwecke genutzt würden. Ohne Rechtsirrtum führt das Landgericht auch aus, daß eine öffentlich rechtliche Genehmigung für den Dachausbau zu Wohnzwecken die privatrechtlichen Beziehungen der Beteiligten nicht berührt. Daraus ergeben sich jedenfalls keine Ansprüche auf Nutzung als Wohnung in Abweichung von der zivilrechtlichen Rechtslage.

Nach den vorangehenden Erörterungen hat der Antragsteller auch keinen Anspruch gegen den Verwalter auf Erlaubnis zur Vermietung des Dachraumes Nr. 12 zu Wohnzwecken.

Ein Wohnungseigentümer hatte zugleich Teileigentum an Dachräumen. Er ließ sich von der Gemeinschaft den Ausbau als Arbeits- und Gästezimmer mit Bad und Kochnische im Dach genehmigen und verlangte später die Erlaubnis zur separaten Vermietung der Dachräume als getrennte Wohnung.

Mit den Vorinstanzen verneinte das Kammergericht den Anspruch auf Zustimmung zur getrennten Vermietung und führte zugleich aus, daß bei gerichtlicher Inanspruchnahme von Verwalter und Eigentümergemeinschaft gleichgültig ist, ob die Zustimmung von der Gemeinschaft oder dem Verwalter verlangt wird.