Keine Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum durch Vereinbarung

1. Beansprucht ein Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, ist hierfür nicht das Wohnungseigentumsgericht, sondern das Prozeßgericht zuständig.

2 Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum fällt nicht in den Regelungsbereich des § 10 I 2, II WEG, sondern betrifft das sachenrechtliche Grundverhältnis (wie BayObLGZ 1997 Nr. 41 = WM 1997, 5123).

3. Selbst wenn einem Wohnungseigentümer der Dachgeschoßausbau durch Vereinbarung gestattet ist, ergibt sich daraus kein Anspruch auf Änderung des sachenrechtlichen Grundverhältnisses.

Die Wohnanlage besteht aus 31 Wohneinheiten, die sich in fünf Häusern befinden. Sie wurde geteilt durch notarielle Erklärung vom 20. Oktober 1976, geändert am 10. Februar 1977. Die Nutzung der in den einzelnen Häusern vorhandenen gemeinschaftlichen Räume und Verkehrsflächen steht nach der Teilungserklärung vom 20. Oktober - 1976 nur den Eigentümern der im jeweiligen Haus befindlichen Einheiten zu. Die Einheiten wurden vom teilenden Eigentümer im wesentlichen dergestalt veräußert, daß die Käufer jeweils sämtliche in einem Haus gelegenen Wohnungen erwarben. Am 26. April 1982 beschlossen die Eigentümer vor einem Notar unter dem Tagesordnungspunkt "Beschlußfassung über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für die Wohnungseigentumsanlage"' u. a. eine Neuregelung der Kostenverteilung dahingehend, daß jeder Eigentümer die auf das ihm zugeordnete Haus entfallenden Kosten und Lasten trägt. Befinden sich in einem Haus Einheiten mehrerer Wohnungseigentümer, so richtet sich die Kostenverteilung innerhalb des Hauses nach § 16 Abs. 2 WEG. Unter Nr. 6 heißt es ferner:

"Die Eigentümer der jeweils in den einzelnen Häusern der Wohnanlage zusammengefaßten Wohnungen gewähren sich gegenseitig das Recht, bauliche Veränderungen an den die Wohnungen umfassenden Gebäudeteilen sowie an all dem, was nicht Sondereigentum ist, eigenverantwortlich und ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer durchzuführen."

Diese Beschlüsse, die nach dem Vortrag des Antragstellers ins Grundbuch eingetragen wurden, sollten auch für etwaige Rechtsnachfolger Gültigkeit haben.

Der Antragsteller erwarb später die sechs im Haus Nr. 90 gelegenen Einheiten. Er baute im Jahre 1995 das Dachgeschoß des Gebäudes zu einer Wohnung aus, für die er die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 14. November 1994 erhalten hatte. Sein Antrag, für das vermeintlich neue Wohnungseigentum ein Grundbuchblatt anzulegen, wurde vom Grundbuchamt mangels Zustimmung der Miteigentümer zurückgewiesen. Daraufhin lud er - ein Verwalter existierte nicht - die übrigen Eigentümer zu einem Treffen im Beisein eines Notars mit dem Ziel ein, eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung herbeizuführen. Nach der vom Antragsteller entworfenen Änderung der Teilungserklärung vom 14. September 1995 sollen statt der im Haus Nr. 90 begründeten sechs Einheiten mit insgesamt 305/1853 Miteigentumsanteilen nunmehr sieben Einheiten mit 305/1853 Miteigentumsanteilen vorhanden sein. Das neu zu schaffende Wohnungseigentum soll auf den Antragsteller übergehen, der bevollmächtigt wird, weiter eventuell zum Vollzug der Erklärung erforderliche Änderungen oder Ergänzungen oder weitere Erklärungen abzugeben. Ferner sollen bei Vorliegen von Abgeschlossenheitsbescheinigungen auch weitere Eigentümer im Falle eines Dachgeschoßausbaus bevollmächtigt sein, die Teilungserklärung nochmals zu ändern und die Auflassung zu erklären, nicht aber Modifizierungen an der Lastenverteilung oder an den Miteigentumsanteilen vorzunehmen.

Diesem Entwurf stimmten die weiteren Beteiligten zu, während die Antragsgegner die gewünschten Erklärungen nicht abgaben. Der Antragsteller nimmt sie im vorliegenden Verfahren auf Genehmigung in Anspruch. Er hat vorgetragen, auch in einem anderen Haus sei nach der Beschlußfassung vom 26. April 1982 ein Dachgeschoß ausgebaut worden. Aus § 242 BGB folge der Zustimmungsanspruch, weil der berechtigt und im öffentlichen Interesse geschaffene Wohnraum auch rechtlich verfügbar gemacht werden müsse. Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Erstbeschwerde hat das Landgericht zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers blieb erfolglos.

1. Rechtlich bedenklich hat das Amtsgericht die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte angenommen. Diese sind nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 zuständig für Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10 bis 16 WEG) und aus s der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 20 bis 29 WEG) ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Der vorliegende Streit betrifft jedoch weder die §§ 10 bis 16 WEG noch die §§ 20 bis 30 WEG, sondern zielt auf eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft, indem Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum umgewandelt werden soll, betrifft also die in §§ 2 bis 9 WEG geregelten Angelegenheiten. Wenn der Bundesgerichtshof schon Streitigkeiten über den Gegenstand, den Inhalt und den Umfang des Sondereigentums den Prozeßgerichten zuweist, weil sie die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen (BGH NJW 1995, 2851), so gilt dies erst recht, wenn auf Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum geklagt wird. Für die zweite und dritte Instanz erübrigt sich allerdings die Zuständigkeitsprüfung (§ 17 a Abs. 5 GVG in entsprechender Anwendung).

2. Die vom Antragsteller begehrte Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum an dem von ihm ausgebauten Dachraum und die damit verbundene Neuaufteilung der Miteigentumsquoten von sechs Wohnungen auf sieben Wohnungen ist im Wege der Änderung der Teilungserklärung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, durch vereinbarungsgleichen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer oder durch vereinbarungsersetzende gerichtliche Entscheidung aus Rechtsgründen nicht durchführbar, so daß sich nicht die Frage stellt, ob in Ausnahmefällen ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung bestehen kann. Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum und umgekehrt fällt nicht in den Regelungsbereich des § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG (BayObLG WM 1997, 512). Zu einer derartigen Umwandlung bedarf es vielmehr gemäß § 4 Abs. 1 und 2 WEG der Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer in der Form der Auflassung (§ 925 Abs. 1 BGB) und der Eintragung in das Grundbuch (BayObLGZ 1987, 390). Die Änderung der Aufteilung von gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum betrifft das Grundverhältnis der Mitglieder der Gemeinschaft und die sachenrechtliche Zuordnung der Flächen, Gebäudeteile und Räume (BayObLGZ 1986, 444). Sie betrifft dagegen nicht das "Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander" im Sinne von § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG. Dies ergibt sich auch aus der Gegenüberstellung von 5 Abs. 4 und § 5 Abs. 3 WEG. Nach der letzter en Bestimmung können die Wohnungseigentümer auch nachträglich vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Das Gesetz hebt eine solche Vereinbarung, für die auch die Formvorschrift des § 4 Abs. 1 und 2 WEG gilt, klar von der Vereinbarung "über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander" im Sinne von § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG ab. Auch eine "Änderung der Miteigentumsquoten" ist einer Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG nicht zugänglich (OLG Stuttgart BWNotZ 1986, 61; Belz, Handbuch des Wohnungseigentums 3. Aufl., Rdnr. 39). Eine Grundlage für einen Anspruch des Antragstellers auf die verlangten Änderungen des sachenrechtlichen Grundverhältnisses ist nicht vorhanden.

Zur Klarstellung und Abgrenzung sei jedoch darauf hingewiesen, daß Wohnungseigentümer untereinander und auch der Inhaber mehrerer Wohneinheiten ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer die ihnen zustehenden Miteigentumsquoten intern verändern dürfen (BGH NJW 1976, 1976), jedenfalls wenn dies ohne Einwirkung auf die Beitragspflichten und die Stimmrechte bleibt (vgl. Palandt/Bassenge, BGB 56. Aufl., WEG § 12 Rn. 3). Im vorliegenden Fall begehrt der Antragsteller aber nicht allein die Änderung der Miteigentumsanteile an den ihm im Hause Nr. 90 gehörenden sechs Wohneinheiten, sondern er will Miteigentumsanteile "abzweigen", um sie dem aus bisherigem Gemeinschaftseigentum neu zu bildenden Sondereigentum zuzuordnen, was aber nach § 4 Abs. 1 und 2 WEG nur durch formgerechte Erklärung aller Wohnungseigentümer möglich ist, auf die er keinen Anspruch hat.

3. Es kann dahinstehen, ob der Eigentümerbeschluß vom 26. April 1982 den Antragsteller zum Ausbau des Dachgeschosses im Hause Nr. 90 berechtigt und ihm ein Sondernutzungsrecht an den Räumen gewährt. Rechtsvorgänge wie die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum oder umgekehrt fallen unter die §§ 873, 925 BGB sowie unter § 4 Abs. 1 und 2 WEG, nicht jedoch unter §§ 10 bis 29 WEG. Zur Begründung von Sondereigentum an Räumen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer auch dann erforderlich, wenn einem Wohnungseigentümer an den gemeinschaftlichen Räumen ein Sondernutzungsrecht zusteht (BayObLG ZMR 1993, 423). Selbst wenn Räume, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, baulich in eine Wohnung einbezogen werden, führt dies auch dann nicht kraft Gesetzes zum Entstehen von Sondereigentum, wenn es mit Erlaubnis der übrigen Wohnungseigentümer geschieht (BayObLG a. a. O.). Deshalb kann auch aus den weitgehenden Kompetenzen, die sich die Wohnungseigentümer hier in bezug auf die Verwaltung der einzelnen Häuser eingeräumt haben, kein Anspruch des Antragstellers auf Begründung von Sondereigentum an den von ihm ausgebauten Dachräumen abgeleitet werden. Die öffentlich-rechtliche Baugenehmigung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung ändern weder das sachenrechtliche Grundverhältnis noch geben sie einen privatrechtlichen Anspruch auf Änderung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Dasselbe gilt für das vom Antragsteller angeführte öffentliche Interesse an der Nutzung des neugeschaffenen Wohnraums, die durch die fehlende Rechtsform von Sondereigentum im übrigen auch nicht ausgeschlossen ist.

Keiner Erörterung bedarf es, weil es hier nicht Verfahrensgegenstand ist, ob der Antragsteller die von ihm ausgebaute Wohnung entsprechend dem Eigentümerbeschluß vom 26. April 1982 allein vermieten und die Er träge für sich behalten darf. Ebensowenig ist hier die Rechtsfrage zu erörtern, ob bei einer zulässigen Alleinnutzung der neu geschaffenen Wohnung durch den Antragsteller ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels besteht.