Keine Umrüstungspflicht bei Einrohrheizungen in den neuen Ländern

Die Verpflichtung nach § 5 HeizkostenVO (BGBl. 1989 I S. 115), Räume mit Thermostatventilen oder mit Vorrichtungen zur Verbrauchserfassung auszustatten, gilt nicht für Gebäude, die mit nicht regulierbaren Zentralheizkörpern versehen sind, bei denen mithin der Ausnahmetatbestand des § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b HeizkostenVO eingreift. Für die Heizanlagen in dem Gebiet der ehemaligen DDR, die bis 31. Dezember 1995 auszustatten sind, gilt nichts anderes.

Die Bekl. sind seit 1982 Mieter einer von der Kl. vermieteten Wohnung in einem Wohnblock auf dem Grundstück S. in H., der 1970 erbaut ist. Die dortigen Heizungen sind nicht mit Geräten ausgestattet, mit denen der Verbrauch an Wärme erfaßt werden kann; die Bewohner können den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen. Die Kl. rechnet die Heizkosten im Gebäude S. jährlich pauschal nach der Wohnfläche ab.

Seit der Abrechnung für das Jahr 1996 zogen die Bekl. von dem Betrag, den die Kl. für die Heizkosten errechnet hatte, jährlich 15 % ab und behielten diesen Betrag ein. Mit der Klage hat die Kl. den aufgelaufenen Rückstand geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von umgerechnet 807,02 E stattgegeben, die hiergegen gerichtete Berufung der Bekl. hat das Landgericht zurückgewiesen. Die Bekl. verfolgen mit der vom Landgericht zugelassenen Revision ihren Antrag auf vollständige Abweisung der Klage weiter.

Zu Recht hat das Berufungsgericht der Kl. die Summe von 807,02 E zugesprochen, um die die Bekl. ihren Heizkostenanteil gekürzt haben. Die Kl. kann die aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1996 bis 2000 in dieser Höhe noch offenstehenden Heizkosten verlangen.

1. Die Auffassung der Revision, den Bekl. stehe das Kürzungsrecht des § 12 HeizkVO als Sanktion dafür zu, daß die Kl. ihre sich aus dem Einigungsvertrag ergebende Pflicht mißachtet habe, den Wohnraum mit verbrauchsabhängigen Meßgeräten auszustatten, ist nicht zutreffend. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkVO verleiht dem Nutzer - hier dem Mieter - das Recht zur Kürzung nur dann, wenn der Vermieter entgegen einer ihm durch die Heizkostenverordnung auferlegten Verpflichtung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet hat. Die Kl. ist jedoch nicht zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet; denn ihre Verpflichtung aus § 6 HeizkVO entfällt, weil vorliegend die Ausnahmevorschrift des § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b HeizkVO erfüllt ist.

a) Für das Mietverhältnis der Parteien sind gemäß Anl. I, Kap. V Sachgebiet D, Abschn. III Nr. 10 Buchst. a des Einigungsvertrages vom 31. August 1990 (BGBl. II S. 889, 1007) die Vorschriften der Heizkostenverordnung 1989 heranzuziehen. Nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b HeizkVO ist § 6 HeizkVO, der dem Vermieter eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung auferlegt, nicht anwendbar auf Räume, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann (vgl. zu der entsprechenden Regelung des § 11 Abs. 1 HeizkVO 1984 Senatsurteil vom 30. Januar 1991 - VIII ZR 361/89, WuM 1991, 773 unter II 2 a bb). Für die neuen Bundesländer gilt diese Bestimmung nach Anl. I, Kap. V Sachgebiet D, Abschn. III Nr. 10 Buchst. f des Einigungsvertrages mit der Maßgabe, daß es auf die Fertigstellung vor dem 1. Januar 1991 ankommt.

b) Die Revision greift die Feststellungen des Berufungsgerichts nicht an, daß die vorhandenen Heizungsgeräte in dem 1970 erbauten Wohnhaus einer individuellen Wärmeregelung und Erfassung von Verbräuchen nicht zugänglich sind, und wendet sich auch nicht gegen die Berechtigung der Kl. nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkVO 1989, die Heizkosten pauschal nach der Wohnfläche abzurechnen. Sie meint aber, die Kl. müsse sich das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkVO als Sanktion für die Mißachtung der Verpflichtung, den Wohnraum mit verbrauchsabhängigen Meßgeräten auszustatten, entgegenhalten lassen. Da aber die Heizkörper nicht regulierbar sind und somit die Voraussetzungen des § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkVO vorliegen, steht den Bekl. das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkVO um 15 % des auf sie entfallenden Anteils nicht zu. Allerdings trifft den Vermieter nach Anl. I, Kap. V Sachgebiet D, Abschn. III Nr. 10 Buchst. b des Einigungsvertrages die Verpflichtung, Räume, "die vor dem 1. Januar 1991 bezugsfertig geworden sind und in denen die nach der Verordnung erforderliche Ausstattung zur Verbrauchserfassung noch nicht vorhanden ist", bis spätestens 31. Dezember 1995 auszustatten. Ein Verstoß gegen die genannte Bestimmung des Einigungsvertrages ist aber nicht gegeben. Die Verpflichtung, Räume mit Thermostatventilen und mit Vorrichtungen zur Verbrauchserfassung auszustatten (vgl. § 5 HeizkVO), gilt nicht für Gebäude, die mit nicht regulierbaren Zentralheizkörpern versehen sind, bei denen mithin der Ausnahmetatbestand des § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b HeizkVO eingreift (MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 11 HeizkostenV Rdnr. 5; vgl. Pfeifer, Die Heizkosten-Verordnung, 3. Aufl., S. 142). Der Ausstattungspflicht der §§ 4 und 5 HeizkVO unterfallen solche Heizkörper nicht, die technisch nicht mit für sie geeigneten Meßgeräten ausgerüstet werden können (vgl. Lammel in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 4 HeizkVO Rdnr. 20). Für die Heizanlagen in dem Gebiet der ehemaligen DDR, die bis 31. Dezember 1995 "auszustatten" sind, gilt nichts anderes.

2. Den Bekl. steht das geltend gemachte Kürzungsrecht in Höhe von 15 % der jährlichen Heizkostenrechnung auch nicht aus dem Gesichtspunkt eines Schadensersatzanspruchs wegen positiver Vertragsverletzung zu. Es fehlt bereits an einem Verstoß der Kl. gegen die dem Vermieter nach dem Einigungsvertrag auferlegte Ausstattungspflicht.

Der Vermieter muß nicht nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abrechnen, wenn der Mieter den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann und die Räume vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind. Nach dem Einigungsvertrag gilt in den neuen Ländern der Stichtag 1. Januar 1991. Zweifelhaft war allerdings das Verhältnis dieser Regelungen zu der Nachrüstungspflicht auch in den neuen Ländern nach der Heizungsanlagenverordnung.

Das Mehrfamilienhaus in Halle war 1970 erbaut; an den Heizkörpern waren keine Heizkostenverteiler angebracht, weil die Mieter den Wärmeverbrauch aus technischen Gründen nicht beeinflussen konnten. Seit 1996 kürzten die Mieter den Betrag der jährlichen Heizkostenabrechnung um 15 %. Die Zahlungsklage war erfolgreich.

Auf die zugelassene Revision bestätigte der Bundesgerichtshof die Feststellung des Landgerichts, daß ein Kürzungsrecht nach § 11 HeizkVO nicht bestehe, da die Mieter den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen konnten. Auch ein Verstoß gegen die Nachrüstungspflicht, bis spätestens 31. Dezember 1995 Thermostatventile und Heizkostenverteiler anzubringen, entfalle, da dies nicht für Gebäude gelte, die mit nicht regulierbaren Zentralheizkörpern versehen sind.

Die Ausführungen des BGH zur Nachrüstungspflicht sind hinsichtlich der Thermostatventile etwas knapp ausgefallen. Die vom BGH zitierten Vorschriften der Heizkostenverordnung beziehen sich allein auf die Ausstattungen zur Verbrauchserfassung (Meßröhrchen oder Wärmemengenzähler). Die Verpflichtung zum nachträglichen Einbau von Thermostatventilen und anderen Einrichtungen zur Steuerung und Regelung findet sich in § 7 Heizungsanlagenverordnung mit dem Stichtag 31. Dezember 1995 für die neuen Länder. Seit dem 1. Februar 2002 ist die Nachrüstungspflicht in § 12 Abs. 2 Satz 4 Energieeinsparverordnung (ohne Stichtag) geregelt. Diese Nachrüstungspflicht bestand und besteht nach dem Verordnungswortlaut uneingeschränkt, also auch für Einrohrheizungen. Nur wenige Stimmen in der Rechtsprechung (VG München GE 1989, 588) und in der Literatur (Beuermann HE 1994, 50) haben für eine einschränkende Auslegung der Nachrüstungspflicht in diesen Fällen plädiert, da der Eigentümer nicht zu wirtschaftlich sinnlosen Maßnahmen gezwungen sein könne. Dieser Auffassung schließt sich der BGH an und verneint deshalb auch eine Schadensersatzpflicht des Vermieters.