Keine Umlegung von neu entstandenen Betriebskosten ohne Öffnungsklausel

Voraussetzung für die Umlage neu entstandener Betriebskosten (hier: Hauswartskosten) ist, daß im Mietvertrag die Betriebskostenart bezeichnet und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstandene Betriebskosten umzulegen.

Der Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung der Hausmeisterkosten in Höhe von 48,53 €. Unstrittig ist diese Position erstmalig in der Abrechnung für das Jahr 2005 auf die Mieter umgelegt worden, obwohl das Mietverhältnis zwischen den Parteien bereits seit dem 1. Juli 2000 besteht. Nach dem Vortrag des Kl. hat der Hauswart die Aufgabe übernommen, die Verkehrssicherheit des Objektes regelmäßig zu kontrollieren. Der Kl. war vorliegend jedoch nicht berechtigt, neu entstandene Betriebskosten auf den Bekl. umzulegen. Voraussetzung für die Umlage neu entstandener Betriebskosten auf Mieter während bestehender Mietverhältnisse ist, daß im Mietvertrag die Kosten der neu entstandenen Betriebskosten als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 27.9.2006, VIII ZR 80/06, GE 2006, 1473 = NJW 2006, 3558). Zwar sind in § 4 Nr. 3 c des Mietvertrages die Kosten für den Hauswart als Betriebskosten genannt worden, jedoch fehlt es an der Vereinbarung, daß Kosten von neu entstandenen Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Dementsprechend war der Kl. nicht zur Umlage der Kosten für den Hauswart berechtigt, nachdem in der Vergangenheit eine entsprechende Umlage nicht erfolgt ist. Die Klage war überwiegend abzuweisen.

Unter welchen Umständen der Vermieter neu entstandene Betriebskosten auf den Mieter umlegen darf, ist umstritten. Manche meinen, die Einführung müsse zwingend geboten sein, während andere auch noch eine vertragliche Öffnungsklausel im Mietvertrag verlangen.

Im Mietvertrag hieß es, daß der Mieter die im einzelnen aufgezählten Betriebskosten anteilig zu tragen habe. Ein Hauswart wurde allerdings erst nach Jahren eingestellt. Der Mieter meinte, es handele sich um nicht umlagefähige neu entstandene Betriebskosten.

Mit Urteil vom 19. Februar 2007 folgte das Amtsgericht Neukölln dieser Auffassung und verwies auf ein Urteil des BGH, wonach eine Vereinbarung nötig sei, daß die Kosten von neu entstandenen Betriebskosten umgelegt werden könnten.

Das Urteil ist unzutreffend. Richtig ist zwar, daß der BGH (GE 2006, 1473) entschieden hatte, daß neu entstandene Betriebskosten dann auf den Mieter umgelegt werden können, wenn im Mietvertrag die Kostenart als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet ist und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Das Urteil ist aber nicht dahin zu verstehen, daß nur bei Erfüllung beider Voraussetzungen (Betriebskostenart im Vertrag genannt und Umlagefähigkeit ausdrücklich vereinbart) die neu entstandenen Betriebskosten umgelegt werden können (so aber offenbar Schach GE 2006, 1436). Das Urteil sagt lediglich, daß jedenfalls dann, wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind, die Umlage möglich ist.

Den Fall, daß ein Hausmeister erst später eingestellt wird, hat der BGH längst entschieden und die Umlagefähigkeit bejaht, wenn die neuen Betriebskosten der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen (vgl. Staudinger/Weitemeyer [2006] Rdn. 63 zu § 556 BGB). In dem Dachrinnenreinigungsurteil des BGH vom 7. April 2004 (GE 2004, 614) lesen wir: "Anders verhält es sich mit den Kosten für den Hauswart. Die insoweit anfallenden Kosten waren durch Nr. 12 des Anschreibens vom 23. August 1991 auf die Mieter umgelegt worden. Auch wenn zunächst ein Hauswart nicht beschäftigt wurde, so daß insoweit zunächst Kosten nicht anfielen, wurde den Beklagten doch vor Augen gehalten, daß sie grundsätzlich verpflichtet waren, eventuell anfallende Kosten zu bezahlen. Da die Klägerin sich nunmehr entschlossen hat, einen Hauswart zu beschäftigen, haben die Beklagten dessen Kosten anteilig zu tragen.

Soweit die Revision meint, das Berufungsgericht hätte Feststellungen dazu treffen müssen, ob eine wirtschaftliche oder praktische Notwendigkeit für die Beschäftigung eines Hauswarts gegeben sei, kann ihr nicht gefolgt werden. Grundsätzlich ist es die freie Entscheidung des Vermieters, ob er einen Hauswart beschäftigen will. Er muß sich lediglich an die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung halten. Die Kosten für den Hauswart sind folglich von den Beklagten zu tragen. ..."