Keine Umlage von Hauswartskosten ohne Erläuterung der Tätigkeiten des Hauswarts

Keine Umlage von Hauswartskosten ohne Erläuterung der Tätigkeiten des Hauswarts; Betriebskostenabrechnung; Erläuterungspflicht

Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung Kosten für den Hauswart nur dann ansetzen, wenn die Tätigkeiten des Hauswarts und die Kosten dafür dargelegt sind. Ohne eine Erläuterung ist die Abrechnung unwirksam.

Die Kl. (Mieterin) hat zunächst die Bekl. zu 1., alsdann die Bekl. zu 2. als ihre im Jahr 2000 in das Mietverhältnis eingetretene Vermieterin auf Rückzahlung der Vorschüsse auf die Betriebskosten für das Jahr 2005 in der Summe von - unstreitigen - 963,84 € und von 82,49 € unter "Vorbehalt" geleisteter Nachzahlung auf die Abrechnung über die Betriebskosten dieses Jahres vom 25. Juli 2006 unter anderem mit der inzwischen aufgegebenen Erwägung in der Hauptsache in Anspruch genommen, der noch aus Zeiten der DDR stammende Mietvertrag sei nicht auf die Berechnung von Betriebskosten umgestellt worden. Das erkennende Gericht hat auf Antrag der Bekl. zu 1., nachdem die Kl. im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 9. Mai 2007 trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht erschienen war, mit Versäumnisurteil vom gleichen Tag die Klage abgewiesen und der Kl. die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.

Auf den bei Gericht am 29. Mai 2007 eingegangenen "Einspruch" der Kl. gegen das ihr am 21. Mai 2007 zugestellte Versäumnisurteil wendet sich die Kl. weiter gegen einzelne Positionen in der Betriebskostenabrechnung vom 25. Juli 2006: Der Kl. sei nicht erklärlich, warum die Grundsteuer sich im Vergleich zu den Vorjahresabrechnungen mehr als verdoppelt habe, auch die Kosten für Gartenpflege, Versicherung und den Hauswart seien nicht nachvollziehbar.

[...] Die Bekl. hat zu Unrecht in die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2005 zu Lasten der Kl. 101,11 € eingestellt. Die Bekl. hat weder in der Abrechnung noch im Rechtsstreit etwas dafür geltend gemacht, daß sie berechtigt Kosten für den Hauswart in Ansatz brachte. Dessen hätte es hier aber bedurft.

Der Vermieter darf Kosten für den Hauswart in den Betriebskosten nur abrechnen, soweit die Kosten nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen.

Daß die Kosten für den Hauswart in den Betriebskosten umgelegt werden dürfen, hat der Vermieter in der Abrechnung über die Betriebskosten darzulegen. Er hat die Art der umlegungsfähigen Tätigkeiten des Hauswarts und die dafür aufgewandten Kosten im einzelnen zu erläutern. Nur so gibt der Vermieter dem Mieter die notwendigen Mittel an die Hand, die Ansätze des Vermieters zu überprüfen.

Fehlt hier eine Erläuterung, ist die entsprechende Umlage unwirksam. Reicht der Vermieter die Erläuterung nicht im Rechtsstreit nach, wird auch das Gericht aus ihr nichts weiter berechnen können.

Die Betriebskostenabrechnung muß eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Entgegen der Rechtsprechung des BGH (NJW 1982, 573) stellen manche Gerichte an die Betriebskostenabrechnung übertriebene Anforderungen - so etwa das AG Köpenick, das verlangt, die Art der Hauswarttätigkeit müsse erläutert werden.

Der Vermieter verlangte mit der Betriebskostenabrechnung Nachzahlung u. a. für die Hauswartskosten. Der Mieter meinte, diese Kosten seien nicht nachvollziehbar.

Mit Urteil vom 20. Juni 2007 teilte das AG Köpenick diese Auffassung. Der Vermieter müsse die Art der umlegungsfähigen Tätigkeiten des Hauswarts und die dafür aufgewandten Kosten erläutern, da nicht die Kosten für jedwede Tätigkeit des Hauswarts als Betriebskosten umgelegt werden könnten.

Das Urteil enthält keine Begründung dafür, warum der Vermieter eine Betriebskostenabrechung erläutern müsse. Anders als der preisgebundene Neubau, bei dem eine Betriebskostennachforderung wie eine Mieterhöhung behandelt wird, die zu erläutern ist (§ 20 Abs. 4 NMV), muß eine Abrechung nach § 259 BGB nur nachvollziehbar sein. Der BGH hat ausdrücklich (GE 2006, 544) entschieden, daß für die Notwendigkeit eines Vorwegabzugs bei gewerblicher Nutzung der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt. Grundsätzlich gilt, daß der Mieter sich nicht auf das bloße Bestreiten beschränken darf, sondern daß er zunächst Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen muß (LG Berlin, GE 2007, 368). Tut er das nicht, ist sein Bestreiten der Richtigkeit der Abrechung unsubstantiiert und damit unbeachtlich.