Keine Umlage von Betriebskosten für vom Vermieter genutzten Garten

Keine Umlage von Betriebskosten für vom Vermieter genutzten Garten; Sprengwasser; Vermieter-Terrasse; Umlage der Kosten für Schneebeseitigung

1. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Kosten für Gartenpflege und Gartensprengwasser auf die Mieter umzulegen, wenn sie zur Nutzung nicht berechtigt sind und sich aus den Umständen die alleinige Nutzung durch den Vermieter ergibt (hier: Terrasse des Vermieters ragt in den Garten).

2. Kosten für Schneebeseitigung können nicht allein auf Mieter eines Hauses abgewälzt werden, wenn auch Bewohner anderer Häuser den Weg nutzen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien schlossen am 26.1.2006 einen Mietvertrag über die Wohnung ... Berlin, 2. OG. Die Parteien vereinbarten eine Nettokaltmiete in Höhe von 832 € nebst einem Vorschuss für kalte Betriebskosten i. H. von 218 € und warme Betriebskosten i. H. von 100 €. Eine Gartennutzung wurde keinem Mieter und auch den Bekl. nicht erlaubt. Bei dem Grundstück, auf dem die Häuser [...] stehen, handelt es sich um ein einheitliches Grundstück, das durch einen Zaun mit verriegelten Pfosten geteilt ist. Seitlich am hinteren Ende des Grundstücks schließt sich das Grundstück mit dem Haus 35 a an, das vom Kl. selbst genutzt wird. Die Terrasse des Hauses liegt teilweise auf dem Grundstück 33/33 a. Der Mieter des Hauses 33 a legte im Garten ein Beet an, das er ausschließlich selbst nutzt.

[...] b) Bei der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 vom 8. Dezember 2008 waren hinsichtlich der Position „Hauswartungen" zumindest die Kosten für die Gartenpflege (2.904,31 €), das Gartensprengwasser (57,75 €) und die Schneebeseitigung (304,22 €) in Höhe von insgesamt 3.266,28 € in Abzug zu bringen. Unter Berücksichtigung der Zahlungen der Bekl. in Höhe von 2.616 € und der dann vorzunehmenden Umlage der verbleibenden Kosten gemäß dem der Betriebskostenabrechnung 2007 zugrunde liegenden Verteilerschlüssel ergibt sich ein Guthaben der Bekl. von 633,08 €. Der erklärten Aufrechnung lag also eine bestehende Forderung der Bekl. gegenüber dem Kl. in mindestens der erklärten Höhe zugrunde.

aa) Der Kl. ist nicht berechtigt, die Kosten für die Gartenpflege, das Gartensprengwasser und die Schneebeseitigung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2007 auf die Bekl. als Mieter des Hauses 33 umzulegen. Zwar sieht der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag in seiner Anlage 1 zu § 4 Abs. 3 vor, dass die Kosten für Hauswartungen, in denen auch diejenigen für die Gartenpflege und Schneebeseitigung enthalten sind, von den Bekl. anteilig mit zu tragen sind. Diese Vereinbarung wäre jedoch nur dann wirksam, wenn es sich bei den genannten Kosten tatsächlich um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 8 und 10 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 handelt.

Grundsätzlich verschönert eine gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche ein Wohnanwesen insgesamt und ist daher geeignet, die Wohn- und Lebensqualität zu steigern, wobei dies auch den Mietern zuteil wird, die den Garten nicht nutzen oder nutzen können. Daher kann es nach der Rechtsprechung des BGH auch dahinstehen, ob Mieter berechtigt sind, die Gartenflächen zu nutzen, zu deren Pflege sie anteilig herangezogen werden, sofern sie sich zur Übernahme der anteiligen Kosten vertraglich verpflichtet haben (BGH, Urteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 135/03 - GE 2004, 959). In der genannten Entscheidung führt der BGH jedoch auch aus, dass Kosten für die Pflege solcher Gartenteile, von deren Nutzung sie ausgeschlossen sind, nicht umlagefähig sind, beispielsweise für Gartenflächen, die dem Vermieter zur alleinigen Nutzung überlassen sind.

Dies ist im vorliegenden Sachverhalt der Fall. Allerdings kann aus der Tatsache, dass keiner der Mieter zur Nutzung der Gemeinschaftsfläche berechtigt ist, nicht auf eine alleinige Nutzung durch den Kl. geschlossen werden.

Dass der Kl. auch die Gartenfläche des Grundstücks 33/33 a als von ihm (allein) zu nutzendes Grundstück ansieht, ergibt sich aber zum einen aus der Tatsache, dass seine Terrasse teilweise in dieses Grundstück hineinragt. Es ist kaum denkbar, dass sich die Nutzung des Kl. dann allein auf diesen befestigten Teil beschränken kann, zumal Pflegearbeiten an der Terrasse und der sie umgebenden Hecke auch von der daneben liegenden Gartenfläche aus vorzunehmen sind. Zum anderen muss aus der Anlage des Gartens mit Terrasse, Gartenhaus für Gartengeräte des Kl., angelegtem Fischteich und aufgrund der Umzäunung, die einen Zugang zum Garten allein von den Häusern 33 a und 35 a zulässt, von einer sehr individuellen, an den Bedürfnissen des Kl. orientierten Gestaltung der Gartenfläche ausgegangen werden, so dass auf eine alleinige Nutzung durch ihn geschlossen werden kann. Der Einwand des Kl., dass sich die Kosten für die Gartenpflege allein auf die Grün- und nicht auf die Terrassenfläche beziehen und er grundsätzlich in der Gestaltung der Gartenfläche frei sei, überzeugt dagegen nicht. Natürlich fallen Gartenpflegekosten nur für Garten- und nicht für Terrassenflächen an. Der Kl. beteiligt sich an den Kosten für die Pflege des Gartens aber gar nicht, obwohl er Teile des vermieteten Grundstücks nutzt und damit auch er an der Verbesserung seiner Wohn- und Lebensqualität durch den direkt vor seiner Terrasse liegenden Garten teilhat. Im Übrigen darf aus der Aussage des Kl., dass er Mietern die (unerlaubte) Nutzung des Gartens „eher nachsieht", als Indiz auf seine alleinige Verfügungsgewalt über den Garten und damit auf seine alleinige Nutzung geschlossen werden. Auch Kosten für die Bewässerung der Gartenfläche dürfen dann nicht umgelegt werden.

bb) Der Kl. ist auch nicht berechtigt, die Kosten der Schneebeseitigung anteilig auf die Bekl. abzuwälzen. Zwar macht der Kl. lediglich die Kosten für die 20 m Weg und die fünf Stufen geltend, die zum Haus Nr. 33 führen, da er den ,,Winterdienst" auf dem weiteren Weg in Eigenleistung erbringt. Unstreitig nutzen jedoch die Bewohner des Hauses 33, 33 a und 35 a gemeinsam zumindest als Nebeneingang diese allein den Mietern des Hauses Nr. 33 in Rechnung gestellte Strecke. Nur den Mietern des Hauses 33 dann aber die Kosten aufzubürden, ist unzulässig, so dass die vom Kl. vorgenommene unrichtige Kostenverteilung dazu führt, dass auch die Kosten der Schneebeseitigung aus der Betriebskostenabrechnung für 2007 herauszunehmen sind. [...]

7. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

Die Kosten für die gärtnerische Pflege eines Vorgartens können als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden, auch wenn der Vorgarten nicht zum Betreten bestimmt ist. Bei einem Garten, der von den Mietern nicht genutzt werden darf und der nach den Umständen allein vom Vermieter genutzt wird, ist das anders.

Im Mietvertrag hieß es, dass eine Gartennutzung (wie in den Mietverträgen der anderen Mietern auch) nicht erlaubt sei. Der Vermieter wohnte auf dem Nachbargrundstück; seine Terrasse ragte in den Garten des Miethauses hinein. Der Vermieter machte u. a. Kosten für Gartenpflege, Gartensprengwasser und für die Schneebeseitigung auf einem Zugangsweg in der Betriebskostenabrechnung geltend.

Mit Urteil vom 18. Februar 2010 bestätigte das Landgericht Berlin die Auffassung des Amtsgerichts Wedding, das die Umlage dieser Kosten für unzulässig gehalten hatte. Kosten der Gartenpflege könnten in diesem Falle nicht auf die Mieter umgelegt werden, da diese zur Nutzung nicht berechtigt gewesen seien und sich aus den Umständen ergebe, dass der Vermieter den Garten allein nutze.

Es sei auch unzulässig, die Kosten der Schneebeseitigung allein auf die Mieter eines Hauses abzuwälzen, wenn auch die Bewohner eines Nachbarhauses diesen Weg ständig nutzten.