Keine Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch bei nicht vollständiger Ausstattung mit Wasserzählern

Keine Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch bei nicht vollständiger Ausstattung mit Wasserzählern; Zweifel an Billigkeit der Betriebskostenumlage nach Wohnfläche rechtfertigen keine Änderung des Umlageschlüssels; unterschiedliche Behandlung von Gewerbeeinheiten; Vorwegabzug der Kosten für Gewerbeflächen in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten

a) Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind.

b) Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung gemäß § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen.

1 Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind Mieter einer Wohnung in Berlin, Ortsteil Prenzlauer Berg. Das Mietverhältnis beruht auf einem Mietvertrag vom 28. Oktober 1969. Durch Schreiben vom 29. Juli 1991 teilte die Kl. den Bekl. mit, dass sie die Miete nunmehr auf Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlungen umstellen werde. In der Folgezeit rechnete die Kl. die Betriebskosten, einschließlich der Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, flächenbezogen ab. Seit März 2003 sind - mit einer Ausnahme - alle Wohnungen des Gebäudes mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet, auch die Wohnung der Bekl. In der Betriebskostenabrechnung vom 14. November 2005 für den Abrechnungszeitraum 2004 legte die Kl. die Wasserkosten nach wie vor nach dem Verhältnis der Wohnflächen um. Dabei ergab sich zu Lasten der Bekl. ein Betrag von 557,06 €. Die daraus resultierende Nachzahlung in Höhe von 99,60 € beglichen die Bekl. nicht. Sie machten geltend, dass die Kl. verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte ergebe sich ein Betrag von nur 227,47 € und dementsprechend zu ihren Gunsten ein Guthaben von 229,99 €. Diesen Betrag brachten sie von der Miete für Januar 2006 in Abzug.

2 Mit der Klage hat die Kl. die von ihr errechnete Betriebskostennachforderung, restliche Miete für Januar 2006 sowie Erstattung vorprozessualer Anwaltskosten verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Bekl. ihr auf Klageabweisung gerichtetes Begehren weiter.

3 Die Revision hat keinen Erfolg, so dass das Rechtsmittel trotz der Säumnis der Kl. durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen ist (BGH, Urteil vom 14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162).

I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

5 Die Kl. könne den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2004 und restliche Miete für Januar 2006 gemäß § 535 Abs. 2 BGB beanspruchen. Sie habe die Kosten der Be- und Entwässerung nach dem Flächenmaßstab umlegen dürfen. Die Bekl. hätten es versäumt, von der Kl. rechtzeitig vor Beginn des Abrechnungszeitraums 2004 Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Umlage der Wasserkosten zu verlangen.

6 Der bisher von der Kl. praktizierte Umlagemaßstab sei gemäß § 14 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) als vereinbart anzusehen. Nach dieser Vorschrift seien Vermieter berechtigt gewesen, die Miete bei vor dem 3. Oktober 1990 in der ehemaligen DDR geschlossenen Mietverträgen bis zum 31. Dezember 1997 durch einseitige Erklärung auf Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlungen umzustellen. Davon habe die Kl. durch Schreiben vom 27. Juli 1991 Gebrauch gemacht. Dies habe die Wirkung einer vertraglichen Vereinbarung, die sich auch auf den vom Vermieter gewählten Abrechnungsmaßstab erstrecke. 7 An den - nicht schlechthin unbilligen - Flächenmaßstab blieben die Parteien grundsätzlich gebunden. Eine Vertragsänderung, die der Zustimmung beider Parteien bedürfe, sei nur für die Zukunft zulässig. Einwände nach Ablauf der Abrechnungsperiode seien den Bekl. verwehrt. Damit bleibe ihre Berufung auch dann erfolglos, wenn ihnen ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zukunft grundsätzlich zustehen sollte.

II. 8 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

9 Der geltend gemachte Anspruch auf restliche Miete für den Monat Januar 2006 (§ 535 Abs. 2 BGB) sowie Nachzahlung von Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 2004 steht der Kl. zu. Sie war berechtigt, an der Wohnfläche als Umlageschlüssel für die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung festzuhalten.

10 1. Es bedarf keiner Entscheidung, ob - wie das Berufungsgericht gemeint hat - ein vom Vermieter gewählter Umlageschlüssel im Anwendungsbereich von § 14 Abs. 1 Satz 2 MHG, der durch das Mietenüberleitungsgesetz vom 6. Juni 1995 (BGBl. I S. 748) als Ersatz der bis dahin in den neuen Ländern geltenden Betriebskostenumlageverordnung vom 17. Juni 1991 (BGBl. I S. 1270) eingeführt wurde, als vereinbart gilt. Es kommt darüber hinaus auch nicht darauf an, ob die Parteien durch eine jahrelang einvernehmlich praktizierte Art und Weise der Abrechnung stillschweigend vereinbart haben, dass die Wasserkosten nach dem Anteil der Fläche der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche umzulegen sind (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, GE 2006, 1030 = NJW 2006, 2771, Tz. 7). Denn zugunsten der Bekl. kann unterstellt werden, dass die Parteien, wie die Revision geltend macht, einen solchen Abrechnungsmaßstab für die Wasserkosten nicht vereinbart haben. Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten bereits nach dem gesetzlichen Abrechnungsmaßstab des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB - vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften, die im vorliegenden Fall keine Bedeutung haben - nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.

11 Entgegen der Ansicht der Revision haben die Parteien durch den Einbau eines Kaltwasserzählers in der Wohnung der Bekl. nicht stillschweigend vereinbart, dass die Wasserkosten nunmehr verbrauchsabhängig abzurechnen seien. Es mag sein, dass der Einbau eines Wasserzählers durch den Vermieter eine einseitige Erwartung des Mieters wecken kann, nunmehr für den tatsächlichen Wasserverbrauch in Anspruch genommen zu werden, auch wenn ein Wasserzähler nicht in allen anderen Wohnungen vorhanden ist (vgl. LG Berlin, GE 1999, 1052, 1053). Ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert im Sinne einer dahingehenden Verpflichtung des Vermieters kommt der bloßen Installation eines Wasserzählers jedoch nicht zu. Besondere Umstände, aus denen sich etwas anderes ergeben könnte, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf.

12 2. Aus § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB folgt nicht, dass die Kl. nach dem Einbau des Wasserzählers in der Wohnung der Bekl. für den Abrechnungszeitraum 2004 von dem Verhältnis der Wohnflächen als Abrechnungsmaßstab für die Wasser- und Abwasserkosten abgehen musste. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach dieser Vorschrift nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Wie auch die Revision nicht verkennt, setzt dies voraus, dass eine Verbrauchserfassung für alle Mieter stattfindet (Staudinger/Weitemeyer, BGB [2006], § 556 a Rdnr. 15; MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 a Rdnr. 31; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 556 a Rdnr. 4; Langenberg, NZM 2001, 783, 790). Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift, wonach es auf "die Mieter" ankommt. Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind. Das ist entgegen der Auffassung der Revision auch dann nicht anders, wenn - wie hier im Abrechnungszeitraum 2004 - der Wasserverbrauch lediglich in einer Wohnung nicht erfasst werden kann, weil deren Mieter den Einbau einer Wasseruhr verweigert hat.

13 Der Umlage der Wasserkosten nach Wohnfläche steht auch nicht entgegen, dass die Kl. zwar den (geringen) Wasserverbrauch eines Optiker-Geschäfts zusammen mit den vermieteten Wohnungen abgerechnet hat, während sie den Wasserverbrauch des im Gebäude befindlichen China-Restaurants verbrauchsabhängig erfasst hat. Der Vermieter nimmt einen gebotenen, jedenfalls aber zulässigen Vorwegabzug der Kosten für Gewerbeflächen in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten vor, wenn die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (vgl. Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, GE 2006, 502 = NJW 2006, 1419, Tz. 16, und vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, GE 2006, 1544 = NJW 2007, 211, Tz. 12 ff.). So ist es hier. Die Kl. bezweckt ersichtlich, eine Mehrbelastung der Wohnraummieter zu vermeiden, die ohne Vorwegabzug durch den nicht unbeträchtlichen Wasserverbrauch beim Betrieb des Restaurants entstünde.

14 3. Entgegen der Auffassung der Revision genügen bloße Zweifel an der Billigkeit des Umlagemaßstabs nicht, um ein auf Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels gerichtetes Verlangen des Mieters zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel entstehen kann. So soll der Mieter "auch zukünftig einen Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabs" haben, "soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt" (BT-Drs. 14/4553, S. 51; vgl. Senatsurteile vom 31. Mai 2006 - aaO, Tz. 15, und vom 20. September 2006 - VIII ZR 103/06, GE 2006, 1315 = NJW 2006, 3557, Tz. 21). Die so umschriebene Voraussetzung für einen Änderungsanspruch ist hier jedoch nicht erfüllt.

Der Vermieter einer Wohnung muss die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nicht verbrauchsabhängig, sondern darf sie nach Wohnfläche abrechnen, wenn auch nur eine Wohnung im Gebäude nicht mit einem Wasserzähler ausgerüstet ist, so der BGH.

Die Klägerin rechnete die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche der den Beklagten vermieteten Wohnung ab. Seit März 2003 waren - mit einer Ausnahme - alle Wohnungen des Gebäudes mit einem Wasserzähler ausgestattet, auch die Wohnung der Beklagten. In der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 legte die Klägerin die Wasserkosten weiterhin nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter um. Dabei ergab sich zu Lasten der Beklagten ein Betrag von 557,60 €. Daraus resultierte eine Nachforderung in Höhe von 99,60 €, die unter anderem Gegenstand der Klage war. Die Beklagten machten geltend, dass die Klägerin wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte ergebe sich ein Betrag von lediglich 227,47 € und dementsprechend ein Guthaben zu ihren Gunsten. Die Klage war in den Vorinstanzen (AG Mitte und LG Berlin - ZK 62 -) erfolgreich. Der BGH hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klägerin berechtigt war, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Diesen Abrechnungsmaßstab sehe § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vor, sofern die Parteien - wie hier - nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre die Klägerin nach § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB nur verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären; das war hier jedoch nicht der Fall.

Bloße Zweifel der Beklagten an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügten nicht, um eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle gehe der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen könne. Das setze voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit komme. Dieses Erfordernis sei hier jedoch nicht erfüllt.