Keine Umlage der vollen Kosten der Wärmelieferung bei Umstellung von Zentralheizung auf Wärmecontracting

1. Nach der Umstellung von Zentralheizung auf Wärmecontracting ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter nur die bisher entstandenen Kosten umlegen.

2. Unterläßt der Vermieter die Herausrechnung der zusätzlichen Kosten (z. B. für Investition, Instandhaltung, Rücklagen, Finanzierung, Pachtzinsen, Abschreibungen, Gewinnanteilen, Steuerbelastungen), entfällt ein Nachzahlungsanspruch aus einer Heizkostenabrechnung.

Die Parteien streiten um Nachzahlungsbeträge aus Heizkostenabrechnungen der Jahre 2001 bis 2004, nachdem die vermietende Kl. den Betrieb der Heizungsanlage zuvor auf Wärmecontracting umgestellt hat.

Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Zutreffend hat das Amtsgericht die Klage auf Nachzahlung aus den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 abgewiesen. In den Abrechnungen werden nach deren Inhalt nicht ausscheidbare Kosten auf die Bekl. umgelegt, auf deren Erstattung die Kl. keinen Anspruch hat.

Grundsätzlich gilt, daß mit der Miete die vom Vermieter zu erbringenden Leistungen abgegolten werden. Soll der Mieter für Leistungen des Vermieters über die Miete hinaus eine gesonderte Vergütung bzw. Kostenumlage entrichten, bedarf dies einer ausdrücklichen Vereinbarung (vgl. BGH NZM 2004, 253 f.; BGH NJW 2004, 1380 f.). Betriebskosten können auf den Mieter im übrigen gesondert nur dann umgelegt werden, soweit dies nach Art und Umfang zwischen den Parteien vereinbart ist (BGH WuM 2004, 399 f.; BGH WuM 2004, 290 f.; BGH WuM 2004, 292 f.; BGH NJW-RR 2000, 1463 f.). Inwieweit dem Vermieter entstehende Kosten im Zusammenhang mit der Fremdvergabe des Betreibens einer Heizungsanlage umlagefähig sind, kann dementsprechend nicht generell beantwortet werden; dies hängt vielmehr zum einen vom Inhalt des Vertragsverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter und zum anderen vom Leistungsumfang aus dem Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Anlagenfremdbetreiber ab (vgl. BGH, Urteil vom 6. April 2005, VIII ZR 54/04 NJW 2005, 1774 ff.; LG Köln WuM 2004, 400 ff.; LG Bochum WuM 2004, 477 ff. und WuM 2005, 245 ff.; LG Berlin WuM 2004, 611 ff.; LG Essen NZM 2001, 90; LG Braunschweig ZMR 2000, 832).

Zwar bedarf die Umstellung auf Wärmecontracting als solche nicht der Zustimmung des Mieters, jedoch dürfen bei einer ohne Zustimmung vorgenommenen Umstellung weiterhin nur die Kosten der Wärmeversorgung auf den Mieter umgelegt werden, die auch bislang aufgrund des Mietvertrages umlagefähig waren. Hierzu gehören insbesondere nicht die Investitionskosten, die bei einem Betrieb der Heizungsanlage durch einen Dritten gewöhnlich anfallen. Der Vermieter muß diese nicht umlagefähigen Kosten gesondert ausweisen und aus der Heizkostenabrechnung herausnehmen. Dies hat der BGH in einem Fall entschieden, in dem der Anlagenbetreiber zu einer solchen gesonderten Ausweisung bereit und in der Lage war (BGH, GE 2005, 665 - re. Sp. unten), wobei es auf diesen Aspekt nach Auffassung der Kammer nicht wesentlich ankommen kann. Da eine solche getrennte und für den Mieter nachvollziehbare Herausrechnung der nicht umlagefähigen Kosten generell möglich ist, kann es nicht zu Lasten des Mieters gehen, wenn der Vermieter eine Vertragsgestaltung mit dem Anlagenbetreiber wählt, die eine solche Herausrechnung im Einzelfall als nicht möglich erscheinen läßt.

Eine Vereinbarung der Parteien oder eine wirksame einseitige Erklärung des Vermieters, daß über die vertragliche Regelung hinaus Betriebskosten aufgrund der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme auf den Mieter umgelegt werden können, ist nicht ersichtlich.

Vorliegend haben die Parteien in § 3 des Mietvertrages eine sogenannte Teilinklusivmiete vereinbart, wobei der Mieter neben der Miete (nur) eine Umlage für Heizkosten zu tragen hat. Die Abrechnungen betreffen jedoch nicht den Betrieb der bei Vertragsschluß in Eigenregie betriebenen vorhandenen Zentralheizung. Im übrigen enthält der Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung zur Umlage weiterer Kosten. Die nach § 11 MietV von der Bekl. zu duldende Umstellung der Sammelheizung auf Fernheizung ist etwas anderes als die hier vorgenommene Umstellung auf "Wärmecontracting". Auch läßt sich § 11 Nr. 2 Satz 1 MietV lediglich eine Duldungspflicht der Bekl. zu Maßnahmen zur Verbesserung oder Modernisierung der Mietsache entnehmen. Abgesehen davon, daß die Umstellung auf Wärmecontracting für den Mieter weder eine Verbesserung noch eine Modernisierung der Mietsache mit sich bringt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Zustimmung des Mieters erforderlich, durch die Umstellung der Wärmeversorgung mit zusätzlichen Kosten belegt zu werden. Dies läßt sich der genannten Duldungspflicht nicht entnehmen, zumal sich § 11 Nr. 2 Satz 4 MietV entnehmen läßt, daß die Duldung für den Mieter gerade nicht mit Kosten oder Aufwendungen verbunden sein soll.

Das Entstehen einer weitergehenden vertraglichen Grundlage hat die Kl. nicht dargetan.

Die Umlage neu entstandener Betriebskosten durch einseitige Erklärung des Vermieters war bei Umstellung des Heizungsbetriebs im Jahre 2000 nicht möglich, denn der Zeitraum aus der Übergangsregelung in § 14 Abs. 1 MHG war bereits abgelaufen, und ferner gilt diese Vorschrift nur für das Beitrittsgebiet. Insoweit ergibt sich auch nichts anderes aus der Entscheidung des BGH VIII ZR 286/02, Urteil vom 16. Juli 2003 (NZM 2003, 747 f.). Dort hat der BGH entschieden, daß zum Entgelt für die Wärmelieferung bei der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme im Sinne von Nr. 4 c der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 die kompletten vom Versorgungsunternehmen berechneten Kosten zählen, einschließlich der darin enthaltenen lnvestitions- und Verwaltungskosten und auch der Unternehmergewinn des Lieferanten. Eine Vereinbarung der Parteien oder eine wirksame einseitige Erklärung des Vermieters, daß über die vertragliche Vereinbarung hinaus Betriebskosten i.S.d. Nr. 4 c der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV auf den Mieter umgelegt werden können, ist jedoch nicht ersichtlich.

Die Kl. kann die in den streitgegenständlichen Abrechnungen in Ansatz gebrachten Heizkosten auch nicht nach § 7 Abs. 3 und 4 HeizkostenV auf die Bekl. umlegen. Zwar sehen die maßgeblichen Bestimmungen der Heizkostenverordnung vor, daß der Vermieter entweder selbst die Wärmelieferung übernimmt und die hierbei umlagefähigen Kosten nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV gegenüber den Verbrauchern abrechnet, oder daß er die Wärmelieferung auf einen Dritten überträgt und dann die Kosten, die ihm für die Wärmelieferung in Rechnung gestellt werden, nach § 7 Abs. 3 und 4 HeizkostenV berechnet. Letzteres setzt aber voraus, daß der Vermieter mit den Mietern entsprechende vertragliche Vereinbarungen trifft; die Heizkostenverordnung gibt dem Vermieter kein Recht, den mit den Mietern abgeschlossenen Mietvertrag einseitig zu ändern (BGH NJW 2005, 1776 ff.; LG Köln WuM 2004, 400 ff.; LG Neuruppin WuM 2000, 554 f.).

Die Kl. hat ihrer Obliegenheit, die nicht umlagefähigen Kosten für den Mieter nachvollziehbar aufzuschlüsseln und nachzuweisen, nicht genügt. Insofern genügt die Angabe, der Contractor habe im Schreiben vom 7. April 2003 mitgeteilt, daß 100 % des Arbeitspreises und 59 % des Grundpreises umlagefähig seien, nicht. Auch die Bescheinigung der Firma e.dis vom 14. September 2006 ist unzureichend, weil sie die Kalkulationsgrundlagen nicht erkennen läßt. Neben den als nicht umlagefähig bezeichneten Kosten für Investition und Instandhaltung enthält der an den Wärmeversorger zu entrichtende Betrag regelmäßig Rücklagen, Finanzierungskosten, Pachtzinsen, Abschreibungen, Gewinnanteile, Steuerbelastungen etc. (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, 8. Aufl., § 1 HeizKostV Rn. 9) Eine nachvollziehbare Aufschlüsselung muß dem Mieter ermöglichen, der im einzelnen dargestellten Zusammensetzung des Grundpreises zu entnehmen, welche Positionen umlagefähig sind, da diese auch bei dem Selbstbetrieb der Heizungsanlage durch den Vermieter angefallen wären, und welche nicht. Die Kl. legt selbst dar, daß die genaue Angabe der Zusammensetzung des Grundpreises - vor allem auch hinsichtlich der Gewinnanteile des Contractors - nicht möglich sei, da die Offenbarungspflicht des Wärmeversorgers weitgehend beschränkt sei. Die Lösung dieses auf seiten des Vermieters liegenden Problems kann jedoch nicht darin liegen, nicht aufschlüsselbare Kostenanteile auf den Mieter umzulegen, die dieser nach der vertraglichen Vereinbarung nicht schuldet.

Bei einer Zentralheizung kann der Vermieter nur die tatsächlichen Betriebskosten in der Heizkostenabrechnung berücksichtigen, nicht jedoch Reparaturkosten oder Gewinn. Beides ist in der Rechnung eines Wärmelieferanten (zusammen mit anderen Positionen) enthalten. Die Rechtsprechung fordert deshalb bei einer Umstellung im laufenden Mietverhältnis die Zustimmung des Mieters.

Die Zentralheizung war marode, und der Vermieter entschloß sich, einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Wärmecontractor abzuschließen. Dessen Abrechnungen gab er an den Mieter weiter, der jedoch die Zahlung verweigerte.

Mit Urteil vom 21. Dezember 2006 wies das Landgericht Berlin die Klage ab unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Zwar bedürfe die Umstellung auf Wärmecontracting selbst nicht der Zustimmung des Mieters. Bei der späteren Heizkostenabrechnung müßten jedoch die Kosten herausgerechnet werden, die bisher bei der Zentralheizung nicht angefallen seien. Da der Grundpreis nicht nachvollziehbar aufgeschlüsselt sei, sei die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Kammer meint, der Vermieter könne sich auf eine mietvertragliche Regelung zur Umstellung auf Fernheizung nicht berufen, da dies etwas anderes sei als Wärmecontracting. Das Landgericht würde also wohl bei der Umstellung auf Fernheizung anders entscheiden. Das ist jedoch höchst zweifelhaft. Der frühere Bundesrichter Beyer ist da nämlich anderer Auffassung. In seinem Skript zu den Berliner Energietagen 2006 vom 4. Mai 2006 führt er wörtlich aus (insoweit in GE 2006, 826 nicht abgedruckt):

"Ob die bisher entwickelten Grundsätze zum Wärmecontracting auch für die Fernwärme gelten, hat der Bundesgerichtshof noch nicht entschieden. Gegen eine rechtliche Gleichbehandlung gibt es aber keine ins Gewicht fallenden Gründe. Wenn, wie erwähnt, die Kostenstruktur der entscheidende Gesichtspunkt für die rechtliche Beurteilung des Wärmecontractings im laufenden Mietverhältnis ist, dann kann die Rechtslage bei der Fernwärme nicht anders beurteilt werden als bei der sogenannten Nahwärme. ... Prinzipielle Unterschiede bestehen insoweit nicht. Instandhaltung, Abschreibung, Kapitalkosten und kalkulierter Gewinn des Wärmelieferanten sind im Entgelt für die Fernwärme ebenso enthalten wie bei der Nahwärme. ..." Das bedeutet für die Zukunft, daß man den Begriff der Fernwärme überdenkt und darunter auch Wärmecontracting zieht.