Keine Umlage der Kosten für Müllmanagement

Keine Umlage der Kosten für Müllmanagement; Kosten der Hausanlage bei Wärmelieferung; Wirtschaftlichkeitsgebot; Betriebskosten

1. Ist die Lieferung von Heizwärme durch einen Dritten nach dem Mietvertrag zulässig, gehören zu den umlagefähigen Kosten auch die Instandhaltungs- und sonstigen Kosten der an den Wärmelieferanten übereigneten und von diesem betriebenen Kundenanlage im Hause.

2. Zusätzliche Kosten für ein "Müllmanagement" sind nicht umlagefähig.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Berufung ist in Höhe von 99,01 € unzulässig, weil die Bekl. sie nicht begründet hat, soweit die Kl. nach dem angegriffenen Urteil die auf sie umgelegten Kosten für die Müllabfuhr nicht tragen muss, § 520 Abs. 1 ZPO. Wird einem Klageanspruch aus zwei rechtlich voneinander unabhängigen Gründen stattgegeben, liegt eine hinreichende Begründung nur vor, wenn sie beide Gründe angreift. Hier wendet sich die Bekl. in der Berufungsbegründung nur gegen die erstinstanzliche Entscheidung, soweit das Amtsgericht ausgeführt hat, dass die Kl. nicht zur Tragung der Heizkosten von 552,78 € verpflichtet sei. Zwar hätte dies schon zur Begründetheit der Klage genügt, jedoch hat das Amtsgericht seine Entscheidung auch darauf gestützt, dass die Kl. auch nicht verpflichtet sei, die Müllabfuhrkosten von 99,01 € zu tragen. Das Urteil kann in dieser Höhe daher nicht vollumfänglich mit Erfolg angegriffen werden, ohne Einwände gegen die Entscheidung betreffend die Müllkosten zu erheben.

Daher ist nur ergänzend anzumerken, dass das Amtsgericht in der Sache zutreffend zu dem Ergebnis gelangt ist, dass zusätzliche Kosten für ein "Müllmanagement" nicht umlagefähig sind. In der Anlage 3 zu § 27 II. BV sind sie zu Ziffer 8 nicht vorgesehen. Die Behauptung der Bekl., dadurch würden höhere Müllkosten gespart, wäre wohl nach § 27 Abs. 2 II. BV beachtlich, ist aber unsubstantiiert geblieben; dazu hätte zudem auch dargetan werden müssen, warum die Bekl. nicht selbst eine wirtschaftliche Müllentsorgung bewerkstelligen kann.

II. Die im Übrigen zulässige Berufung ist auch begründet.

Die Bekl. hat Anspruch auf Nachzahlung von 348,46 € aus der Betriebskostenabrechnung 2005, § 535 BGB. Die Kl. hat die im Nachzahlungsbetrag von 1.367,75 € enthaltenen Heizkosten von 552,78 € zu tragen, nicht dagegen - wie vorstehend ausgeführt - die von ihr ebenfalls monierten Kosten für die Müllentsorgung in Höhe von 99,01 €, die daher abzuziehen sind; von den verbleibenden 1.268,74 € sind wiederum die von der Kl. geleisteten Vorschüsse von 920,28 € abzurechnen, woraus sich eine Forderung der Bekl. von 348,46 € ergibt.

1. Die Kosten für Instandsetzung, Modernisierung und Refinanzierung sind auch in Bezug auf die Kundenanlage im Hause umlagefähig, nachdem diese im Jahr 2001 an den Fernwärmelieferanten übereignet worden ist, der die Kosten in Rechnung stellt. Grundsätzlich kann der Vermieter seine Instandhaltungskosten nicht als Betriebskosten umlegen, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. Anderes gilt nur, wenn es vereinbart ist. Ist Wärmecontracting nach dem Mietvertrag zulässig, sind die vom Dritten für die Wärmelieferung und den Betrieb der Heizungsanlage in Rechnung gestellten Beträge voll umlagefähig, auch soweit sie Instandhaltungskosten oder sonstige Kostenarten wie Gewinn, Refinanzierungskosten u. Ä. enthalten (§ 7 Abs. 3 u. 4 HKVO a. F., BGH, Urt. v. 27.6.2007 - VIII ZR 202/06 = GE 2007, 1310 = NJW 2007, 3060), die der Vermieter selbst nicht unmittelbar umlegen dürfte. Die Lieferung von Heizwärme durch einen Dritten ist nach dem Mietvertrag hier zulässig und die Kosten grundsätzlich umlegbar, weil die Anlage 3 des § 27 Abs. 1 der II. BV vom 12.10.1990 - dort Ziffern 4 c und 5 b - als vereinbart gilt, wie im angegriffenen Urteil festgestellt.

Wie das Amtsgericht zutreffend mit Verweis auf die Rechtsprechung des BGH (S. 8 des angegriffenen Urteils) ausführt, ist unzweifelhaft sowohl die Übertragung einer zentralen Heizungsanlage im Haus zur Erzeugung von Nahwärme auf einen Dritten zulässig als auch die Belieferung mit Fernwärme durch Dritte; beides ist von der zur Zeit des Mietvertragsschlusses geltenden Fassung der Anlage 3 des § 27 Abs. 1 der II. BV gedeckt. Soweit auch die Kundenanlage (§ 12 FernwärmeV) an den Wärmelieferanten übereignet worden ist und von diesem betrieben wird, sind auch die von ihm dafür in Rechnung gestellten Kosten umlagefähig einschließlich etwaig enthaltener Instandhaltungs- oder Refinanzierungskosten. Entgegen dem angegriffenen Urteil kommt es jedoch nicht darauf an, dass eine solche Fallkonstellation obergerichtlich noch nicht entschieden worden sein mag, weil sich daraus keine andere rechtliche Bewertung ergeben kann. Nachdem sowohl der Betrieb der hausinternen Heizungsanlage als auch die Fernversorgung Dritten überlassen werden darf, ist kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, allein die zur Versorgung mit Fernwärme nötige Kundenanlage im Hause von der Möglichkeit einer Übertragung auf Dritte auszunehmen. Für die Frage der Umlagefähigkeit von Betriebskosten überzeugt die Unterscheidung des Amtsgerichts zwischen dem Hausanschluss (Verbindung zwischen dem Fernwärmeverteilernetz und der Kundenanlage) einerseits und der Kundenanlage andererseits nicht. Nichts anderes ergibt sich aus dem von der Bekl. in Bezug genommenen Urteil der Kammer vom 18.3.2008 (63 S 60/07), denn im Gegensatz zum vorliegenden Fall war dort vertraglich vereinbart, dass der Vermieter die Fernwärmeheizung zur Verfügung stellt und nur die Lieferung von dritter Seite erfolgt.

Die Kl. kann mit ihrem Einwand der Unwirtschaftlichkeit nicht allein mit Hinweis auf allgemein deutlich günstigere Preise (60 bis 70 €/MWh statt wie abgerechnet 117,10 €/MWh) durchdringen. Zunächst ist richtig, dass die Lieferung von Wärme durch Dritte deutlich teurer ist, weil Instandhaltungskosten und Ähnliches dadurch mittelbar dem Mieter aufgebürdet werden und der Dritte mit Gewinn arbeiten muss. Zur Substantiierung ihrer Behauptung der Unwirtschaftlichkeit müsste die Kl. jedoch ein konkret vergleichbares Kostenangebot eines ortsansässigen Wärmecontractors für ein vergleichbares Objekt und vergleichbaren Zeitraum vorlegen, woran es fehlt (BGH, Urt. v. 13.6.2007 - VIII ZR 78/06 - GE 2007, 1051 = NJW-RR 2007, 1242). In der von ihr eingereichten Marktübersicht wird zudem noch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nur acht Unternehmen bereit gewesen seien, Preisangaben zu machen und die Preisgestaltung von vielen verschiedenen Faktoren wie Laufzeit, Baukostenzuschüssen etc. abhängen kann.

2. Soweit die Kl. erstinstanzlich gerügt hatte, dass statt der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche von 39,29 m2 in der Betriebskostenabrechnung eine Fläche von 39,13 m2 zugrunde gelegt worden ist, dringt sie damit nicht durch. Daraus ergibt sich keine formelle Unwirksamkeit der Abrechnung und der Fehler würde ggf. bei Korrektur allenfalls zu einer höheren Nachzahlung zu ihren Lasten führen können.

3. Erstinstanzlich hatte die Kl. zudem die Kubikmeterpreise für Be- und Entwässerung moniert, weil diese mit 2,839090 €/m3 bzw. 3,143645 €/m3 über den Tarifen der BWB für 2005 lägen. Das führt zu keinem anderen Ergebnis, denn die Preise in der Abrechnung sind ermittelt worden anhand der für die jeweilige Kostenart insgesamt in Rechnung gestellten Beträge dividiert durch den Verbrauch. Die Mutmaßungen der Kl., die Differenz zwischen den abgerechneten Preisen und den Tarifen seien auf Messdifferenzen zurückzuführen, reichen nicht aus. [...]

Zu den umlagefähigen Kosten der Wärmelieferung gehören auch die Instandhaltungs- und sonstigen Kosten der einem Wärmelieferanten übereigneten und nun von diesem betriebenen ehemaligen Kundenanlage, entschied das LG Berlin. Zusätzliche Kosten für das sog. "Müllmanagement" sollen dagegen nicht umlagefähig sein.

Der Mieter beanstandete die Umlagefähigkeit der in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters enthaltenen Kosten des "Müllmanagements" und die vom Wärmelieferer umgelegten Kosten der Kundenanlage im Haus und klagte daher auf Feststellung, dass insoweit keine Nachforderung des Vermieters bestehe. Das Amtsgericht hielt beide Kosten nicht für umlagefähig und gab der Klage insoweit statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die ZK 63 des Landgerichts Berlin wies die Berufung insoweit als unzulässig zurück, als sie sich gegen die Feststellung richtete, dass die Kosten des "Müllmanagements" nicht umlagefähig gewesen seien. Insoweit fehle eine hinreichende Begründung der Berufung, die aber notwendig gewesen sei, weil die Feststellung des Amtsgerichts auch auf der selbständig angreifbaren Begründung beruht habe, dass der Mieter nicht zur Zahlung verpflichtet gewesen sei. Im Übrigen sei ergänzend anzumerken, dass die zusätzlichen Kosten für ein "Müllmanagement" ohnehin nicht umlagefähig seien.

Zu Unrecht habe aber das Amtsgericht der Feststellungsklage auch insoweit stattgegeben, als es die in den Wärmelieferungskosten enthaltenen Instandhaltungs- und sonstigen Kosten der an den Wärmelieferanten übereigneten und von diesem betriebenen Kundenanlage im Hause nicht für umlagefähig gehalten habe. Die Wärmelieferungskosten seien umlagefähig, weil dies durch die zur Zeit des Mietvertragsabschlusses geltende Fassung der Anlage 3 des § 27 Abs. 1 der II. BV gedeckt gewesen sei. Zu den umlagefähigen Kosten gehörten aber nicht nur die Kosten des Hausanschlusses zur Verbindung zwischen Fernwärmeverteilernetz und der Kundenanlage, sondern auch diejenigen der zur Versorgung mit Fernwärme nötigen Kundenanlage im Hause.

Hinsichtlich der Unzulässigkeit der Berufung entspricht die Entscheidung der ständigen Rechtsprechung des BGH (vgl. u. a. BGH, NJW 2002, 683), dass bei einer auf mehrere Gründe gestützten Verurteilung - hier Feststellung, dass insoweit kein Zahlungsanspruch besteht - eine Auseinandersetzung mit jeder Anspruchsgrundlage erfolgen muss. Die Auffassung der ZK 63, dass zusätzliche Kosten für ein "Müllmanagement" nicht umlagefähig sind, ist allerdings nicht ganz unumstritten. Die Kosten eines mit Müllmanagement beauftragten Unternehmens werden für umlagefähig gehalten, wenn der Vermieter nachweist, dass die Einschaltung des Unternehmens zur Kosteneinsparung notwendig gewesen ist (AG Mitte, Urteil vom 10. November 2004, 2 C 109/04, WuM 2005, 393; AG Mainz, WuM 2003, 450; Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 3470; Langenberg, Betriebskostenrecht, Teil G Rn. 30). Die Kosten des "Müllmanagements" sind zwar unter § 2 Nr. 8 BetrKV (Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung) nicht ausdrücklich aufgeführt, aber die dort enthaltene Aufzählung ist nicht abschließend, wie sich aus dem der Aufzählung vorangestellten "namentlich" zweifelsfrei ergibt.

Die Frage, ob auch die Kosten der zur Versorgung mit Fernwärme nötigen Kundenanlage im Hause als Wärmelieferungskosten umlagefähig sind, ist bisher - soweit ersichtlich - noch nicht höchstrichterlich entschieden worden. Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören gem. § 7 Abs. 4 HeizkV auch die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend § 7 Abs. 2 HKVO; in § 7 Abs. 2 HKVO sind im Wesentlichen die Kosten der Lieferung der Brennstoffe sowie die zum Betrieb der Heizungsanlage notwendigen weiteren Kosten aufgeführt. Das könnte dafür sprechen, dass nur die Kosten des Hausanschlusses zur Verbindung zwischen Fernwärmeverteilernetz und der Kundenanlage umlagefähig sind, nicht aber die - in den Fernwärmekosten grundsätzlich enthaltenen - Instandhaltungskosten und sonstigen Kosten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 27. Juni 2007, VIII ZR 202/06, GE 2007, 1310) der Kundenanlage im Haus. Für eine restriktive Auslegung des Begriffs "Hausanlage" als Hausanschluss zur Verbindung zwischen Fernwärmeverteilernetz und der Kundenanlage könnte auch das Urteil des BGH vom 17. Dezember 2008, VIII ZR 92/08 (GE 2009, 258) sprechen, dass die HeizkV abschließend regelt, welche Heizungskosten umlagefähig sind.