Keine uferlose Anbietpflicht des Vermieters

Es stellt keinen Verfassungsverstoß dar, wenn ein Gericht den wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieter nicht für verpflichtet hält, eine in einem anderen Stadtbezirk liegende freie Wohnung aus dem eigenen Bestand dem Mieter anzubieten.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1. Der Beschwerdeführer (Bf), ein bis zum Eintritt in den Ruhestand ohne Fortzahlung der Dienstbezüge beurlaubter Lehrer und Kunstmaler, bewohnt seit 1987 ein im Eigentum des Beteiligten zu 3. stehendes, im Ortsteil R. des Bezirkes Neukölln von Berlin liegendes Einfamilienhaus, in dessen Nebengebäude er sein Atelier eingerichtet hat. (...)

Der Beteiligte zu 3. kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 30. Juni 1997 zum 31. März 1998. In dem Kündigungsschreiben machte er Eigenbedarf zugunsten seines von der Ehefrau getrennt lebenden Sohnes geltend, dem er die Wohnung im Hinblick auf dessen schlechte finanzielle Situation kostenfrei zur Verfügung stellen wolle. Der Bf trat der Räumungsklage des Beteiligten zu 3. entgegen; er bestritt das Vorliegen von Eigenbedarf, vertrat die Auffassung, der Sohn müsse sich auf Alternativwohnungen im Eigentum des Beteiligten - insbesondere eine im 2. Stockwerk des Mehrfamilienhauses ...Weg in Berlin-Mariendorf gelegene leerstehende 1 1/2-Zimmer-Wohnung verweisen lassen, und machte für sich eine soziale Härte geltend.

Das Amtsgericht Neukölln gab der Räumungsklage nach Beweiserhebung zum Eigenbedarf mit am 22. Dezember 1998 verkündetem Urteil statt. (...) Der Bf bezog sich zur Begründung der gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegten Berufung auf sein erstinstanzliches Vorbringen und berief sich darüber hinaus nunmehr insbesondere auch auf einen Verstoß gegen die Anbietpflicht. Die Geltendmachung von Eigenbedarf und die Durchsetzung des Räumungsanspruchs seien rechtsmißbräuchlich, weil der Vermieter dem Mieter zur Verfügung stehende freie Wohnungen - namentlich eine zwischenzeitlich zum 1. September 1998 weitervermietete 1 1/2-Zimmer-Wohnung im ...Weg - nicht als Ersatzwohnungen angeboten habe. Dabei müsse es grundsätzlich dem Mieter selbst überlassen bleiben, ob er eine Alternativwohnung ggf. unter Einschränkung der bisherigen Wohnungsgröße als geeignet ansehe. (...)

Mit Urteil vom 21. September 1999 (ZMR 1999, 825 = NJW-RR 2000, 305 = GE 2000, 59) wies das Landgericht Berlin die Berufung des Bf zurück und gewährte ihm eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2000. (...) Die Kündigung sei nicht deshalb rechtsmißbräuchlich, weil er die Wohnung im ...Weg nicht dem Bf als Ersatzwohnung angeboten habe. Zwar müsse ein Vermieter nach dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 27. Januar 1993 (NJW-RR 1993, 660 = DWW 1993, 40 = WuM 1993, 105 = ZMR 1993, 159) dem Mieter eine Ersatzwohnung anbieten, wenn eine Wohnung im selben Hausanwesen frei sei oder frei werde. Jedoch befinde sich die Wohnung im ...Weg nicht im selben Hausanwesen, sondern in Reinickendorf und damit in einem völlig anderen Bezirk der Stadt. Die Anbietpflicht sei nicht dahingehend zu erweitern, daß sämtliche im Bestand des Vermieters vorhandenen freien Wohnungen dem Mieter angeboten werden müßten. (...)

II. 2. Die Verfassungsbeschwerde ist unbegründet.

b) Art. 23 Abs. 1 VvB ist nicht verletzt, auch wenn man entsprechend der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur inhaltsgleichen Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (grundlegend: BVerfGE 89, 1 [5 ff.] = NJW 1993, 2035 f.; s. ferner: BVerfG NJW 1995, 1480 f.; BVerfG NJW 1997, 2377; BVerfG NJW-RR 1999, 1097 [1098] = WuM 1999, 449 [450]) davon ausgeht, daß auch das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung als Eigentum im verfassungsrechtlichen Sinne anzusehen ist (offengelassen im Beschluß vom 17. März 1994 - VerfGH 139/93 - LVerfGE 2, 9 [12]). Demgemäß müssen die Fachgerichte bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen wahren und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet. Bei der Auslegung und Anwendung der genannten mietrechtlichen Vorschriften sind danach von den Zivilgerichten neben den Belangen des Vermieters, seinem Erlangungsinteresse, auch die Belange des Mieters, sein Gegenstandsinteresse, angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BVerfG NJW-RR 1999, 1097 [1098]). Die Auslegung des einfachen Gesetzesrechts bleibt aber in erster Linie Sache der hierfür zuständigen Fachgerichte und ist der Überprüfung durch den Verfassungsgerichtshof nur insoweit eröffnet, als eine Verkennung oder grundsätzlich unrichtige Anwendung von Grundrechten in Rede steht (Beschluß vom 25. März 1999, a. a. O., m. w. N.). Demgemäß ist die Schwelle eines verfassungsgerichtlich zu korrigierenden Verstoßes gegen Art. 23 Abs. 1 VvB erst dann erreicht, wenn die Auslegung des einfachen Rechts Auslegungsfehler erkennen läßt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere vom Umfang ihres Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind. Soweit nach einfachem Recht die Belange des Vermieters darauf zu prüfen sind, ob sie einen ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Erlangungswunsch ergeben, kann der Mieter hiernach beanspruchen, daß das Gericht hiergegen gerichteten Einwänden in einer Weise nachgeht, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird. Darüber hinaus kann der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts verlangen, daß das Gericht bei der Auslegung der Sozialklausel des § 556 a BGB mit den dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffen, namentlich des Begriffs der "Härte", Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfaßt und berücksichtigt (vgl. BVerfGE 89, 1 [9 f.]).

Entgegen der Auffassung des Bf hält das Urteil des Landgerichts einer Nachprüfung anhand dieser Kriterien stand. Das Gericht ist in seinem Urteil von dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 27. Januar 1993 (NJW-RR 1993, 660 = WuM 1993, 105) ausgegangen, demzufolge es dem wegen Eigenbedarfs nach § 564 b BGB berechtigt kündigenden Vermieter zur Vermeidung der Annahme eines rechtsmißbräuchlichen Räumungsbegehrens obliege, dem gekündigten Mieter eine nach Zugang der Kündigung frei gewordene andere Wohnung im selben Hausanwesen zur Anmietung anzubieten, sofern nicht Umstände die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit diesem Mieter als unzumutbar erscheinen ließen. Der Umfang der in diesem Rechtsentscheid grundsätzlich anerkannten Anbietpflicht wird in der mietrechtlichen Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. Nach einer - wohl vorherrschenden - Meinung werden die Grundsätze des Rechtsentscheids unter Berufung auf die Eigentumsposition des Mieters auf eine im Rahmen des langfristigen personenbezogenen Schuldverhältnisses bestehende Treuepflicht bzw. die Entscheidungsautonomie des Mieters über seine Wohnbedürfnisse auf außerhalb des Hausanwesens liegende Wohnungen des Vermieters übertragen (s. z. B. Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz, 5. Aufl. 1995, § 564 b BGB Rn. 71; Eisenhardt WuM 1997, 476 [478]; Franke, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 564 b BGB, Anm. 21 Rnrn. 10 ff.). Von einer anderen Auffassung, die die Herleitung der Anbietpflicht aus der vertraglichen Treuepflicht wegen der vollständigen Auswechselung des Gegenstandes der vertraglich geschuldeten Leistung für problematisch hält, wird die Erstreckung der Anbietpflicht auf sämtliche Häuser des Vermieters innerhalb eines bestimmten räumlichen Bereichs abgelehnt und die Pflicht allenfalls in bezug auf Wohnungen innerhalb derselben Wohnanlage befürwortet (Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, IV Rn. 76). In der veröffentlichten neueren Rechtsprechung der Zivilgerichte wurde - ohne eine rechtliche Begrenzung hierauf stets zum Ausdruck zu bringen - die Anbietpflicht für in dem-selben Hausanwesen, in angrenzenden Doppelhaushälften und Nachbargebäuden liegende Wohnungen bejaht (vgl. z. B. LG Berlin GE 1994, 995 und GE 1997, 240; LG Osnabrück WuM 1998, 318; LG Wuppertal WuM 1998, 599). Darüber hinaus wurden aber auch Wohnungen der Umgebung (LG Berlin MM 1993, 394 f.) bzw. der gesamte zur Bedarfsdeckung geeignete Wohnungsbestand eines Vermieters (LG Berlin NJW-RR 1994, 850 [852] m. w. N.; LG Bochum WuM 1994, 473 [474 f.]) in die Anbietpflicht einbezogen.

Das im Rahmen des mietrechtlichen Meinungsspektrums bleibende Urteil des Landgerichts läßt keine Auslegungsfehler erkennen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen. Auch ist keine Fehlgewichtung des Bestandsinteresses des Bf erkennbar. Dabei kann - ebenso wie in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu Art. 14 Abs. 1 GG (BVerfG NJW 1994, 435 f.) - offenbleiben, ob den Vermieter bei verfassungskonformer Auslegung von § 564 a i. V. m. § 242 BGB im Lichte der Eigentumsgarantie überhaupt eine Anbietpflicht trifft. Nimmt man eine derartige Pflicht an, so ist in der räumlich-gegenständlichen Begrenzung der anzubietenden Mietobjekte auf in demselben Hausanwesen oder der - abstrakt kaum deutlicher als in dem angegriffenen Urteil abgrenzbaren - näheren Umgebung gelegenen Wohnungen kein Verfassungsverstoß zu erkennen. Dieser Auffassung liegt keine Mißachtung oder unverhältnismäßige Beschränkung des Bestandsinteresses des Mieters zugrunde, das sich auf das Besitzrecht an der gemieteten Wohnung als dem räumlichen Mittelpunkt freier Entfaltung seiner Persönlichkeit bezieht (vgl. BVerfGE 89, 1 [8 f.]). Das Landgericht hat zudem in seine Betrachtung einbezogen, daß der Verlust der "angestammten Wohnung" in der Regel nicht nur den Verlust der Räumlichkeiten bewirkt, sondern typischerweise mit weiteren Veränderungen hinsichtlich der sozialen Kontakte und der Infrastruktur - etwa der schwereren Erreichbarkeit von Nachbarn und Freunden, Verlängerung des Weges zur Arbeit, Wechsel von Schule oder Kindergarten einhergeht, die vom Vermieter maßgeblich abgefangen werden können und müssen, wenn eine Mietwohnung ortsnah zur Verfügung steht. Somit hat es das Bestandsinteresse des Mieters in einer verfassungsrechtlich tragfähigen Weise angemessen berücksichtigt und mit dem einer unbegrenzten Anbietpflicht entgegenstehenden Erlangungsinteresse des Vermieters abgewogen. Der Bf überdehnt die Tragweite des durch die so verstandene Eigentumsgarantie geschützten, auf das Besitzrecht an der Mietwohnung bezogenen Bestandsinteresses des Mieters, wenn er dieses gewissermaßen um einen "überwirkenden Bestandsschutz" für mietvertragliche Beziehungen mit dem bisherigen Vermieter ergänzen möchte. Inwieweit der Gedanke der Mißbrauchsabwehr unabhängig hiervon eine von der Auffassung des Landgerichts abweichende Einbeziehung des gesamten Mietwohnungsbestandes eines Vermieters in die Anbietpflicht - gewissermaßen spiegelbildlich zur Berücksichtigung von Alternativwohnungen bei der Beantwortung der Frage, ob eine vermietete Wohnung im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB "benötigt" wird - nahelegt, kann dahinstehen, da dies eine den Mietgerichten zur Klärung überlassene einfachrechtliche Frage ist.

Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarfs, muß er dem Mieter freie oder freiwerdende Ersatzwohnungen im selben Haus anbieten. Verfügt der Vermieter über Ersatzwohnungen in einem anderen Stadtbezirk, gilt das (wohl) nicht. Grauzone bleibt die nähere Umgebung.

Einem ohne Bezüge bis zur Pensionierung beurlaubten Lehrer und Kunstmaler in Rudow war von seinem Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt worden. Das gekündigte Einfamilienhaus wurde für den Sohn gebraucht, weil der sich von seiner Frau getrennt hatte. Der gekündigte Lehrer argumentierte im Räumungsverfahren vergeblich, daß der Vermieter in Berlin-Mariendorf für den Sohn eine leerstehende Eineinhalb-Zimmerwohnung zur Verfügung gehabt hätte. Außerdem wandte der Mieter ein, der Vermieter habe auch über leerstehende Wohnungen im Berliner Bezirk Reinickendorf verfügt, die habe er ihm andienen müssen. Nach der Rechtsprechung ist nämlich ein Räumungsverlangen nach einer Eigenbedarfskündigung dann rechtsmißbräuchlich, wenn der Vermieter dem Mieter nicht eine Reihe von Ersatzwohnungen aus seinem Bestand anbietet.

Das Landgericht Berlin hatte den Mieter dennoch zur Räumung verurteilt und damals die Auffassung vertreten, eine solche Anbietpflicht bestehe nicht, wenn die Alternativwohnung in einem anderen Bezirks Berlins liege (die Entscheidung des Landgerichts ist veröffentlicht in DAS GRUNDEIGENTUM 2000, 59). Gegen die landgerichtliche Entscheidung hatte der Mieter Verfassungsbeschwerde eingelegt.

Die Verfassungsbeschwerde gegen das Landgerichtsurteil hat der Verfassungsgerichtshof von Berlin mit Beschluß vom 24. August 2000 zurückgewiesen. Das Urteil bleibe "im Rahmen des mietrechtlichen Meinungsspektrums". Es könne offenbleiben, ob überhaupt den Vermieter eine Anbietpflicht treffe. Jedenfalls liegt dann eine räumlich-gegenständliche Begrenzung auf die nähere Umgebung nahe. Tip: Zwischen einem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 27. Januar 1993 (GE 1993, 369) und der vom Berliner Verfassungsgerichtshof gebilligten Entscheidung des Landgerichts Berlin liegt eine breite Grauzone. Eine freie Wohnung im selben Haus muß nach OLG Karlsruhe dem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter angeboten werden, eine Wohnung in einem anderen Stadtbezirk nach LG Berlin nicht. Für die dazwischenliegende - schwer definierbare - "nähere Umgebung" wird überwiegend eine Andienungspflicht bejaht. Beispiele: Angrenzende Doppelhaushälfte und/oder Wohnung in Nachbargebäude (LG Berlin GE 1994, 995 und GE 1997, 240; LG Osnabrück WM 1998, 313; LG Wuppertal WM 1998, 599). Wohnungen in der Umgebung müssen angedient werden nach LG Berlin (MM 1993, 394) und noch weitergehend aus dem gesamten zur Bedarfsdeckung geeigneten Wohnungsbestand eines Vermieters (LG Berlin NJW-RR 1994, 850, 852).

Im Zweifelsfall sollte dem gekündigten Mieter also besser eine Ersatzwohnung angeboten werden, um an dieser Ecke einem Scheitern vor Gericht vorzubeugen. Falls hinzutretende Gründe den Abschluß eines neuen Mietverhältnisses mit dem Mieter über eine andere Wohnung unzumutbar machen sollten, spielt das natürlich auch eine Rolle für die Frage, ob den Vermieter überhaupt eine Andienungspflicht trifft, was der Berliner Verfassungsgerichtshof ausdrücklich offenläßt.