Keine überzogenen Anforderungen für Modernisierungsankündigung und Klageantrag auf Duldung

1. Der Einbau von Isolierglasfenstern statt Einfachfenstern ist eine Modernisierung, unabhängig davon, ob die Fenster in einem Wohnraum, einem Badezimmer oder WC eingebaut werden sollen.

2. Eine Modernisierungsankündigung entspricht den gesetzlichen Anforderungen, wenn sie detaillierte Angaben enthält, in welchen Räumen zweiflügelige Isolierglasfenster mit Kunststoffrahmen eingebaut werden sollen und der U- Wert sowie die notwendigen Nebenarbeiten angegeben sind. Weitere Angaben über die konkrete Bauart und Größe sind nicht erforderlich.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Duldung des Einbaus von modernen Isolierglasfenstern im hinteren Bad und vorderen WC in der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung. Der Anspruch ergibt sich aus § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB.

1. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung fehlt es nicht schon an einem bestimmten Klageantrag. Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, muss der Klageantrag die zu duldende Maßnahme - auch im Hinblick auf die mögliche Vollstreckbarkeit - genau beschreiben.

So führt das vom Amtsgericht im ersten Rechtszug zitierte Kammergericht in seinem Beschluss vom 5. August 2004 - 8 W 48/04, GE 2004, 1231 - u. a. aus:

„Gemäß § 253 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO ist die bestimmte Angabe des Gegenstandes des erhobenen Anspruchs nötig, der Klageantrag muss einen vollstreckungsfähigen Inhalt haben. Bei einer Duldungsklage müssen Inhalt und Umfang der Pflicht aus dem Klageantrag unzweideutig erkennbar sein (OLG Köln NZM 2003, 200)."

Diesen Anforderungen genügt der Klageantrag in vollem Umfang. Es wird in ihm formuliert, dass die Bekl. den Einbau von Isolierglasfenstern in zwei bestimmten Räumen ihrer Wohnung nebst der dazu notwendigen Ausbau- und Nebenarbeiten zu dulden haben. Einer konkreteren Beschreibung bedarf es dabei zur Überzeugung des Gerichts nicht. Es ist tatsächlich zu erkennen, welche Größe die Fensteröffnungen in Bad und WC der streitgegenständlichen Wohnung haben, und dass es sich bei den neuen Fenstern um Isolierglasfenster handeln soll, so dass es einer weiteren Beschreibung der Art der Fenster oder ihrer Größe nicht bedarf. Lebensnah ist deshalb davon auszugehen, dass die neuen Fenster in etwa der Größe der alten Fenster entsprechen und sich an der Größe der Fensteröffnungen orientieren werden. Auch ist es - insbesondere bei Fenstern in Bad und WC - nicht notwendig, dass der Vermieter sämtliche Merkmale der neuen Fenster im Klageantrag noch näher beschreibt, als dies im gegenständlichen Verfahren der Fall ist.

2. Bei der von der Hausverwaltung der Kl. angekündigten Maßnahme handelt es sich um eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB, die der Mieter zu dulden hat.

Werden in eine Mietwohnung Fenster mit einem U-Wert von 1,1 W/m2K statt der bisherigen Fenster mit einem U-Wert von 4,8 W/m2K eingebaut, stellt dies eine wesentliche Verbesserung der Dämmeigenschaften dieser Fenster und damit eine Maßnahme zur Einsparung von Primärenergie dar. Dabei ist es gleichgültig, ob die modernen Isolierglasfenster in einem Wohnraum oder in einem Badezimmer oder WC eingebaut werden. Zwar besteht in diesen Räumen ein erhöhter Lüftungsbedarf. Auch in diesen Räumen sind die Fenster aber überwiegend - insbesondere während der kalten Jahreszeit - geschlossen, so dass sich die Einsparung von Primärenergie auch in diesen Räumen einstellt. Selbst wenn es sich bei den beiden einzubauenden Fenstern um die beiden einzigen Fenster in der Wohnung handeln sollte, die dann isolierverglast wären, wird dennoch Primärenergie eingespart, so dass gegen die Annahme einer Modernisierung insofern keine Bedenken bestehen.

3. Entgegen der Ansicht der Bekl. haben die Kl. das beabsichtigte Moder­ni­sierungsvorhaben entsprechend § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB durch das Schreiben ihres Hausverwalters vom 28. April 2010 auch ordnungsgemäß angekündigt. In diesem Schreiben wurde den Bekl. mitgeteilt, welche Maßnahmen zum Austausch der Fenster im Einzelnen vorgesehen sind, wann mit den Arbeiten begonnen werden soll und wie lange sie dauern werden. Weiterhin hat die Hausverwaltung den Bekl. dargelegt, um welche Beträge die monatliche Miete nach Abschluss der Arbeiten steigen wird.

a) Hinsichtlich der geplanten Arbeiten entspricht die Ankündigung den Anforderungen des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB. Sie enthält eine auf die Wohnung der Bekl. bezogene individuelle Mitteilung des Modernisierungsvorhabens. Dabei enthält die Ankündigung detaillierte Angaben, in welchen Räumen die Fenster eingebaut werden sollen, dass es sich - im Gegensatz zu den bislang vorhandenen einfachverglasten Fenstern - um Isolierglasfenster handelt, dass diese zweiflügelig und die Rahmen aus Kunststoff sein werden und welchen U-Wert die neuen Fenster aufweisen. Ferner werden die notwendigen Nebenarbeiten dargestellt. Entgegen der Ansicht der Bekl. sind die Angaben hinsichtlich der einzubauenden Fenster auch hinreichend konkret und damit die Fenster ausreichend deutlich und genau beschrieben. Wie bereits ausgeführt, war eine Angabe der genauen Maße der neuen Fenster nicht notwendig, da sich diese aus den vorhandenen Fensteröffnungen ergibt. Weiterhin ist bei Fenstern in Bad und WC nicht zwingend der genaue Mechanismus der Möglichkeiten des Öffnens zu beschreiben. Hier reicht die Angabe, dass es sich um zweiflügelige Fenster handelt, aus. Angaben über die konkrete Bauart und Größe der Fenster in Bad und WC bei vorgegebener Fensteröffnung muss das Modernisierungsverlangen eines Vermieters entgegen der Auffassung der Bekl. nicht enthalten. Damit würden die Anforderungen an die Darstellung des Vorhabens in einem Modernisierungsverlangen im Sinne des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB überspannt.

b) Entsprechend § 544 Abs. 3 Satz 1 BGB hat die Hausverwaltung der Kl. die Modernisierung auch mehr als 3 Monate vor Beginn der Baumaßnahmen angekündigt sowie Beginn und Dauer der Arbeiten präzise dargestellt. So wird als Beginn der Arbeiten in der Wohnung der Bekl. in dem Schreiben vom 28. April 2010 der 9. August 2010 genannt. Weiterhin wird konkret ausgeführt, dass die Arbeiten voraussichtlich drei Tage dauern und zum 13. August 2010 abgeschlossen sein werden. Damit entspricht die Ankündigung den strengen Anforderungen, die Rechtsprechung und Literatur an die Darstellung des voraussichtlichen Beginns und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme stellen (vgl. die umfängliche Darstellung in Kinne/Schach/Bieber - Kinne, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl. 2011, § 554 Rn. 141, 142).

c) Auch beziffern die Kl. durch das Schreiben ihrer Hausverwaltung die voraussichtlichen Kosten des Einbaus der Fenster in ihrer Modernisierungsankündigung vom 28. April 2010 ordnungsgemäß. Einer Aufschlüsselung der Kosten für die beiden einzelnen Fenster bedarf es nicht. Auch erläutern sie den abzuziehenden Instandhaltungsanteil von 700 € inhaltlich und der Höhe nach nachvollziehbar. Weiterhin enthält das Schreiben eine betragsmäßige Angabe und Erläuterung des zukünftigen monatlichen Mietzinses.

An die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen dürfen keine übertriebenen formellen Anforderungen gestellt werden. Gleiches gilt für die Formulierung der Anträge bei Duldungsklagen.

Der Vermieter wollte statt der vorhandenen Einfachfenster im hinteren Bad und vorderen WC Isolierglasfenster einbauen; die Mieter duldeten die Maßnahmen nicht. Das AG hatte die Duldungsklage abgewiesen, weil eine bloß stichwortartige Beschreibung der Arbeiten dem Informationsbedürfnis des Mieters nicht gerecht werde. Beim Austausch von Fenstern sei anzugeben, welche Maße die neuen Fenster haben sollen, die Art und Bauweise nach Typ und Art des Isolierglases und auch, ob die Fenster mit Dreh-Kipp-Elementen ausgestattet seien und welche Energieeinsparung genau zu erwarten sei.

Die Berufung war erfolgreich.

Das Landgericht Berlin hielt die formellen Anforderungen an Klageantrag und Ankündigung für erfüllt. Angegeben sei, dass es sich um den Einbau von Isolierglasfenstern in zwei bestimmten Räumen der Wohnung handele; einer konkreteren Beschreibung bedürfe es nicht. Es sei davon auszugehen, dass die neuen Fenster sich an der Größe der Fensteröffnungen orientieren würden.

Es sei nicht notwendig, sämtliche Merkmale der neuen Fenster noch näher zu beschreiben. Aus der Ankündigung sei hervorgegangen, dass es sich um zweiflügelige Fenster mit Kunststoffrahmen handele. Der U-Wert sei angegeben und die Nebenarbeiten dargestellt worden. Weitere Angaben seien nicht erforderlich.

Es handele sich auch um eine Modernisierungsmaßnahme, da Primärenergie eingespart werde. Gleichgültig sei dabei, ob die Isolierglasfenster in einem Wohnraum oder in einem Badezimmer oder WC eingebaut würden.

Das Landgericht Berlin weicht zu Recht von älteren Entscheidungen ab, die beim Fensteraustausch im Bad eine Modernisierung verneint hatten (z. B. GE 1994, 455; GE 1997, 491).